不動産投資は、毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）を得ながら資産形成できる投資手法です。
年収400万円以上の給与所得者が融資を活用して始めやすく、東京都心の区分マンションなら実質利回り3〜5%程度が期待できます。
本記事では、初心者が知っておくべき基礎知識・物件の種類・失敗しない8ステップの始め方を紹介します。
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さらに、投資専門家に聞いた信頼できる投資会社の選び方や、投資額10億円の投資家インタビューも紹介しているので、ぜひご覧ください。
不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやオフィスなどの不動産を購入・運用することで利益を得る投資方法です。
マンションの場合、購入して入居者に貸し出し、家賃収入を得ることで利益を出すといった流れです。
物件選びを慎重に行い入居者が入れば長期的に安定した収益が見込めます。
また、老後の年金対策にもなると注目されているため、近年では20〜30代の若い世代も始める方が増えています。
インカムゲイン・キャピタルゲインの違い
不動産投資で得られる利益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つに分類されます。
| 収益タイプ | 内容 | 特徴 |
| インカムゲイン | 家賃収入（毎月） | 安定性が高い・長期保有向け |
| キャピタルゲイン | 売却益（売却時） | 目利き・タイミングが重要 |
インカムゲインは資産を保有することで定期的に得られる利益（家賃収入）、キャピタルゲインは資産を売却することで得られる利益（売却益）です。
不動産投資では「インカムゲインで毎月のキャッシュフローを確保しつつ、出口戦略（売却）でキャピタルゲインを狙う」のが基本的な考え方です。
不動産投資は安定的なインカムゲインを重視する傾向がありますが、市場や経済情勢に応じてキャピタルゲインを狙う戦略も重要です。
一般的に日本人はインカムゲインを重視する傾向が強く、長期的に安定した収入を好む人が多いです。
一方で海外の投資家はキャピタルゲインを重視する人が多い傾向があります。
株式投資・FXとの違い
不動産投資は他の主要な投資手法と比べて、収益の安定性が高い反面、初期費用が大きく流動性が低い点が特徴です。
| 項目 | 不動産投資 | 株式投資 | FX |
| 必要資金 | 数百万〜数千万円 | 少額から可 | 少額から可 |
| レバレッジ | ローンで高倍率可 | 一部信用取引 | 最大25倍 |
| 収益の安定性 | 高い（家賃） | 変動大 | 変動大 |
| 流動性 | 低い（数ヶ月） | 高い（即日） | 高い（即日） |
| 手間 | 管理が必要 | 比較的手軽 | 常時監視が必要 |
不動産投資の種類
不動産投資には複数の種類があり、資金規模・リスク許容度・手間の許容量によって最適な選択肢が変わります。
まず下記の比較表で全体像を把握しましょう。
| 種類 | 必要資金目安 | 利回り目安 | 初心者向け度 |
| 区分マンション | 数百万〜数千万円 | 3〜5% | ★★★★☆ |
| 一棟アパート・マンション | 数千万〜数億円 | 5〜8% | ★★☆☆☆ |
| 戸建て投資 | 数百万〜数千万円 | 5〜10% | ★★★☆☆ |
| REIT | 数万円〜 | 3〜5% | ★★★★★ |
| クラウドファンディング | 1万円〜 | 2〜7% | ★★★★★ |
マンション・アパート一棟投資
一棟投資は、マンションやアパートを建物全体丸ごと1棟購入・所有して各部屋を賃貸して家賃収入を得るタイプの投資方法です。
複数の部屋からの家賃が収入源となり、全体の部屋数が多いほど利益を得られます。
ひとつの部屋が空室になっても他の部屋からの家賃収入は継続しているため、空室リスクを分散できるのが大きなメリットです。
ただし、初期費用や管理維持費が高くなるため、年収が高い方や800〜1,000万円以上の金融資産を持つ方におすすめです。
一棟投資の方が区分所有物件よりスケールメリットが効くので、経費率は一般的に下がります。
が、一方で初期費用や管理リスクも高まります。
ローン返済や空室リスクに耐えうる資金計画をしっかり立てることが大切です。
区分投資
区分投資は、分譲マンションの1室を購入してその部屋を賃貸し家賃収入を得るタイプの投資方法です。
一棟投資と比較すると初期費用が低く、初心者でも比較的始めやすい点がメリットです。
ただし1室のみの保有なので、空室になると収益が発生しない点には注意が必要です。
都市部のマンションで駅からよほど遠くない限りは賃貸需要も安定しているので、立地選びが特に重要になります。
投資金額的に初心者が最初に取り組みやすい区分投資ですが、1室のみのため空室リスクが直接的に収入減につながります。
立地や築年数、管理体制など総合的に判断しましょう。
都心ターミナル駅徒歩5分以内の物件は、居住用需要も事務所利用ニーズも堅調なので、立地勝負の側面が強い傾向にあります。
なお、初心者に区分マンションは一番おすすめできない投資方法です。
まずはREITで仕組みを理解してから検討することをお勧めします。
戸建て投資
戸建て投資は、賃貸用の戸建て住宅（一軒家）や中古住宅などを購入して貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。
ファミリー層の需要に期待でき、一度入居が決まると長期間住み続けてくれる可能性が高く長期的な安定収益が見込めます。
建物と土地を所有する形となるので、土地の資産価値が上がれば、売却時に利益が出る可能性もあります。
ただし、立地や地域によっては入居者が決まらないリスクもあるため、慎重に選ぶ必要があります。
戸建ては長期入居が期待できる反面、出口戦略（売却）を考えた立地選びが重要です。1室のみのため空室リスクが直接的に収入減につながることから、一棟投資より区分投資に近い形態になります。
基本的に戸建て投資商品の場合、収益還元で売価を設定するため、入居継続率（トラックレコード）と賃料坪単価が重要になります。
少額不動産投資（REIT・クラウドファンディング）
少額不動産投資とは、その名の通り小さな資金で不動産投資をする方法で、1万円程度から始めることができます。
不動産投資を始めようとしている初心者の方はまずここから始めて投資に慣れていくのもよいでしょう。
少額不動産投資は主に以下の3つが代表的です。
- 不動産クラウドファンディング
- 小口投資商品
- REIT（不動産投資信託）
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、インターネットで多数の投資家から資金を集め、集めた資金を元に不動産を購入・運用を行い、得た利益を投資家に分配する投資方法です。
投資家は1口1万円など少額から参加可能なので、専門知識がない投資初心者でも始めやすくおすすめです。
小口商品といっても、不動産を複数で共同所有する持ち分形式の商品と、匿名組合や任意組合等への出資形態の商品に分かれます。
解約不可の商品もあるので留意が必要です。
運営会社の信頼と与信がとても重要になります。
商品を販売する会社やファンドのデフォルトリスクを頭の隅に入れたうえで、運営会社をきちんと見分けることが重要です。
小口投資商品
不動産小口投資商品は、高額な不動産を1口100万円など少額に小口化して多数の投資家に販売し、事業者が不動産を管理・経営して得られた利益を投資家に分配する投資方法です。
利回りは2〜7%程度が相場なのでそこまで大きな利益は出せない点には注意しましょう。
小口商品は、期間収益をどう得ていくかといった商品なので、単純に保有する不動産とは線引きが必要です。
あまりに高配当な商品は、その配当を投資家に還元するために、運営側は裏側で相当な無理をどこかでする必要がありますので先が長く続くかは見極めが必要です。
REIT（不動産投資信託）
REIT（不動産投資信託）とは、事業者が投資家から集めた資金でマンションなどの不動産を購入し、収益を投資家に分配する金融商品です。
日本ではJ-REIT（ジェーリート）といいます。
証券取引所で売買できるため流動性が高く、少額から始めやすいのが大きなメリットです。
REITは小口商品より流動性が高く、株式と同様に日々の値動きもあります。
小口商品よりリスクとリターンのボラティリティが低く安定しているといえるでしょう。
投資信託を買う感覚に近くなります。
初心者はまずREITで不動産投資の仕組みを体感してから物件購入を検討することをお勧めします。
不動産投資の基礎知識
不動産投資を始める前に覚えておきたい基礎知識を解説します。
利回り・ローン・初期費用・税金の4つを押さえておきましょう。
利回りの計算方法と相場
利回りとは、不動産物件を購入した価格に対して得られた収益の割合のことを指します。
不動産投資の利回りには2種類あります。
- 表面利回り(%)＝年間家賃収入÷税込物件価格×100
- 実質利回り(%)＝（年間家賃収入-年間コスト）÷（税込物件価格＋購入時のコスト）×100
建物のグレードにもよりますが、一般的にマンションやオフィスの場合、経費は収益の約20％かかることが多く、仮に満室時、表面利回りが10％だとした場合、実質利回りは8％程度と考えておくと安心です。
融資を受けている場合、ここから更に金利が差し引かれますので、表面利回りだけに目が行くとリスクを伴うことが多く注意が必要です。
2026年の東京都心 利回り相場目安（第51回不動産投資家調査より）
| 物件タイプ | 表面利回り目安 |
| 新築ワンルーム（都心） | 3.5〜4.0% |
| 中古ワンルーム（築20年未満） | 4.0〜5.0% |
| 中古ワンルーム（築20〜35年） | 5.0〜8.0% |
| 一棟アパート（首都圏） | 6.0〜8.0% |
不動産投資ローンの基本
不動産投資では、自己資金だけでなく金融機関から融資を受けて物件を購入するのが一般的です。
これを「レバレッジ効果」と呼び、少ない自己資金で大きな資産を運用できる点が不動産投資の強みです。
| 項目 | 不動産投資ローン | 住宅ローン |
| 目的 | 収益用物件の購入 | 自己居住用 |
| 金利（目安） | 1.5〜4.0% | 0.5〜1.5% |
| 年収の目安 | 400万円以上推奨 | 300万円以上 |
| 融資割合 | 物件価格の70〜90% | 〜100% |
融資が通りやすいのは、年収500万円前後・勤続年数3年以上の会社員・公務員です。
ローン審査では信用情報・借入状況も確認されるため、他のローンが多い場合は注意が必要です。
初期費用の目安
不動産投資を始めるには、物件価格に加えて諸費用が必要です。
目安として物件価格の10〜15%を現金で準備しておく必要があります。3,000万円の物件であれば、諸費用として300〜450万円を別途用意しておくのが目安です。
| 費用項目 | 目安 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円（税別） |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3〜4% |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4〜2% |
| 印紙税 | 契約金額に応じて1,000円〜6万円 |
| 火災・地震保険料 | 年間数万円〜 |
| 司法書士費用等 | 数万〜十数万円 |
例として、不動産購入時の場合一般的に取得コストは5％程度と想定します。5％の内訳は、不動産仲介手数料が3％＋登記に要する司法書士費用と不動産取得税、登録免許税などをまとめて2％とするのが一般的です。
また、居住用にマンション等を購入する場合、登録免許税の軽減や固定資産税の軽減措置を受けられる場合が多く、投資用不動産に比べ経費が安価になることが多いです。
不動産投資でかかる税金
不動産投資でかかる税金は、以下のタイミングそれぞれで発生します。
| 不動産の購入・取得時 | ・不動産取得税 ・登録免許税 ・印紙税 ・消費税 ・所得税 |
| 不動産の運用時 | ・固定資産税 ・都市計画税 ・所得税 ・住民税 ・個人事業税 |
| 不動産の売却時 | ・譲渡所得税 ・住民税 ・復興特別所得税 ・印紙税 ・登録免許税 |
| 不動産の相続・贈与時 | ・贈与税 ・不動産取得税 ・登録免許税 ・相続税 |
参考文献：国税庁「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」「印紙税額の一覧表」
不動産投資のメリット5つ
長期間安定した収入を得られる
購入したマンション・アパートからの家賃収入で毎月安定した収入を得られます。
長く住んでもらえるほど利益を続けて得られるので、老後の年金対策として機能します。
ローン完済後は収益性が大きく向上し、資産として子や孫に引き継ぐことも可能です。
節税効果が期待できる
不動産投資は運用次第で所得税や住民税の税効果が見込めます。
管理費用や減価償却、ローンの利息など経費にできる部分が多く、特に不動産物件を購入した年は購入費用が確定申告で経費計上できるため、不動産の収入を本業の給与収入と損益通算して課税所得を減らすことができます。
課税所得が減ることで前年分の所得税のほか、次年度の住民税も安くなるのは大きなメリットです。
生命保険代わりになる（団体信用生命保険）
不動産をローンで購入する場合は、団信（団体信用生命保険）に加入します。
ローンの契約者に死亡事故など万一のことが起きた場合、ローンの負債がゼロになります。
ローン返済がなくなれば、所有している不動産は遺族の手元に残り、月々の家賃収入も得られるので保険として活用できます。
老後の年金対策になる
仕事を定年退職したあとは一定の収入がなくなるため、年金を頼りにした生活になりますが、不動産投資をしていることで毎月の家賃収入を得られ、老後の生活資金となります。
年金のみに頼るのが不安な方は、年金対策として不動産投資を検討してみるのもよいでしょう。
インフレに強い・レバレッジ効果が高い
インフレで物価が上昇すると現金の価値が下がりますが、不動産の価値は上昇する傾向にあります。
それに伴い家賃の値上げで収入を増やしたり、不動産を売却して現金化するといった機会が期待できます。
不動産投資のメリットの一番はレバレッジが利くことです。
「レバレッジを利かせる」とは、少ない自己資金で大きな利益を狙うために、他人資本（借入金など）を積極的に活用することを指します。
元手が少なくても資金の運用効率をあげ収益を最大化できるため、「借金は悪」という発想が日本では根強いですが、一度考え方を見直すのもいい機会かもしれません。
ただ、レバレッジを掛けすぎると価格が下がった時のマイナスも大きいので、計画的に判断が必要です。
不動産投資のリスク・デメリット
不動産投資には安定収益が期待できる反面、以下のリスク・デメリットも存在します。
事前に把握し、備えることで投資リスクは大きく軽減されます。
初期費用・ランニングコストがかかる
不動産投資を始める際には、物件購入の頭金、印紙税や不動産取得税といった各種税金、融資の手数料や保証料などローン関連費用、登記費用、仲介手数料、火災・地震保険などの初期費用がかかります。
物件価格の10〜15%程度の初期費用が必要になるため、自己資金も用意しておきましょう。
また、修繕・リフォーム費用、固定資産税や都市計画税など毎年納める税金、火災・地震保険料、管理会社への委託料など、さまざまなランニングコストがかかります。
空室リスク
入居者がいないと当然家賃収入も発生しないので、ローンの支払いがある場合は自己資金で賄う必要があります。
特に区分マンション（1室のみ）は空室になると収益がゼロになります。
対策として、需要の高いエリア選定・適切な家賃設定・管理会社の選定が欠かせません。
金利上昇リスク
変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、キャッシュフローが悪化します。2026年現在、日本銀行の金融政策の変化により金利上昇局面に入っているため、固定金利or変動金利の選択は慎重に行う必要があります。
価格下落・流動性リスク
株式や有価証券などは数日で簡単に現金化することが可能ですが、不動産の売却は査定をして売りに出し、買い主が見つかったら契約・引き渡しと現金化するまでに数ヶ月はかかります。
緊急時にすぐにお金が必要な場合に対応できないのはデメリットです。
売却まで考慮する場合は都心部の物件かつ区分マンションなどを選ぶと売却しやすいためおすすめです。
災害リスク
台風や地震、火災などの災害によって建物が損壊するといった避けられないリスクもあります。
対策としては、耐震性が高い物件を選んだり、購入前にハザードマップを確認して災害リスクが低い物件を選ぶなど事前のリサーチが重要です。
デメリットを事前に把握し、備えることで投資リスクは大きく軽減されます。
特に空室・災害・修繕コストに関しては、計画段階で十分に考慮しましょう。
予想外の出費や費用も起きるため、日々の生活にある程度の余裕をもてる投資金額から始めるようにしましょう。
不動産投資に向いている人・向いていない人
ここまで不動産投資の基礎知識やメリット・デメリットを解説してきたことを踏まえて、不動産投資はどんな人に向いているのか、どんな人に向いていないのかを解説します。
不動産投資に向いている人
不動産投資に向いている人は以下のような人です。
- 安定した収入がある（年収400万円以上の会社員・公務員）
- 自己資金に余裕がある
- 長期的に安定した収益を求める人
- 投資の勉強を積極的にできる人
安定した収入があると金融機関からの評価が高く、ローン審査に通りやすいほか、空室発生時に自己資金で賄えるといった強みがあります。
不動産投資は株と違い大きな値上がりによる利益を得る機会は少ないですが、コツコツと安定した収益を長期的に得られることが特徴です。
基本的に融資を受け購入する商品なので、銀行をはじめとした金融機関から見た与信が良くなるように日頃の投資や、お金の使い方に気を付けることが大事となります。
日々の光熱費や支払が遅延等していれば評価は悪くなり信用がなくなります。
投資も日々の生活の延長であることを忘れないようにしましょう。
不動産投資に向いていない人
反対に、不動産投資に向いていない、おすすめできない人は以下のような方です。
- 年収が低い（目安：年収400万円未満）
- リスクを負えない・借入に抵抗が強い
- 短期で大きなリターンを求めている
- 急な資金需要が見込まれる（流動性が低い）
年収が低い場合は、金融機関から返済能力が低いと判断される傾向が多く融資の審査に通りにくい場合があります。
勤続年数が短かったり、非正規雇用の場合も同様に審査は厳しくなるでしょう。
また、不動産投資には必ずリスクがつきものです。
リスクを負いたくない方にはおすすめできません。
不動産投資の始め方【8ステップ】
初心者が不動産投資を始めるには、以下の8ステップを順に進めることが重要です。
焦って物件購入から入ると判断を誤るリスクが高まります。
ステップ1：投資目的・目標を明確にする
「毎月〇〇万円の安定収入を得たい」「老後の年金対策をしたい」など投資をする目的や投資金額をはっきりと決めましょう。
何年後にいくらの利益を出すのかを明確に目標設定することで、それをもとに計画をたてることができます。
目標が曖昧なままでは物件選びの軸が定まりません。
ステップ2：基礎知識を習得する
不動産投資には利回りなどさまざまな専門用語が多いため、あらかじめ基本的な用語は覚えておくとその後の理解がスムーズにできます。
用語のほかにも利益が出る仕組みやリスクなども学んでおくとよいでしょう。
初心者はREITや少額投資で実際の動きを体感することも有効です。
不動産投資の勉強方法には、以下のようなものがあります。
- 不動産投資のセミナーに参加
- 不動産投資の本を読む
- 不動産会社に相談
- 不動産投資の経験者に話を聞く
- 不動産投資のサイトを見る
ステップ3：資金計画を立てる
自己資金の総額・毎月の返済可能額・緊急時の手元資金（生活費6ヶ月分は残す）を把握します。
物件価格の10〜15%を諸費用として現金で用意できているかも確認しましょう。
ステップ4：エリア・物件タイプを絞る
目標収益・資金規模・リスク許容度に合ったエリアと物件タイプを選定します。
一棟、区分、新築、中古など物件の種類はさまざまあるため、決めた目標を達成するためにどんな物件がよいのか見定める必要があります。
おすすめエリアは都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）＋隣接区です。
有名大学近くでキャンパス移転リスクが低いエリアも狙い目。
港区／渋谷区駅徒歩3分以内の物件は特に需要が安定しています。
ステップ5：信頼できる不動産会社に相談する
多くの情報収集が必要となるため、不動産会社に相談したり、不動産ポータルサイトで検索したりして投資物件を探しましょう。
複数社に相談して比較することが重要です。
初心者が一人で判断できることは少ないため、信頼できるパートナー（不動産会社）探しが先決です。
最初に「目的」と「資金計画」を明確にしておくことが成功への近道です。
焦らず情報収集し、複数の物件や不動産会社を比較する姿勢が重要です。
ステップ6：物件の精査・収支シミュレーション
表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン金利を差し引いた実質利回りで採算を確認します。
空室率5〜10%を想定したシミュレーションも必須です。
築浅中古（築20年以内程度）が資金効率と損益分岐点のバランスが良く、総合的におすすめです。
新築は新築プレミアが乗る反面、融資のアモチが利くので、資金効率と損益分岐点をどう考えるかで逆算して最適投資効率の案件を探すのが正解になります。
ステップ7：ローン審査・申込み
物件が決まったらローンの審査を受けます。
融資額が多いほど返済額も増えるため毎月無理なく返済可能な金額をしっかり計画しましょう。
複数行に打診して金利・条件を比較することが推奨されます。
物件の売買契約や金融機関と金銭消費賃借契約をして、物件を購入します。
仲介手数料の支払いや各種税金の支払いなど多くの手続きがあります。
ステップ8：管理会社を選び、運用開始
投資物件を購入したら、物件を管理する会社を選びます。
自分で管理することもできますが、家賃の回収や入居者募集、清掃などやることが多いので本業が忙しい方は管理会社に任せるのがおすすめです。
管理費の目安は家賃収入の5〜10%程度です。
投資にあたり融資を多額に受けるためには、返済のトラックレコードが必要になります。
長期にわたり確実に返済をしている額が大きいほど与信評価よくなるため、中長期で自身の与信をどう良くしていくかが大事となります。
少額でも返済を継続していれば、次の投資ではさらに大きい額の融資を受けることに繋がり、結果として収益が増加していきます。
初心者が失敗しやすい5つのパターン
不動産投資で初心者が陥りやすい失敗パターンを把握し、事前に対策を取ることが成功への近道です。
パターン1：表面利回りだけで物件を選ぶ
高利回りを謳う物件でも、空室率・管理費・修繕費などを差し引いた実質利回りは大幅に下がるケースが多いです。
必ず実質利回りでシミュレーションを行いましょう。
パターン2：悪質な不動産業者に騙される
「節税になる」「絶対に損しない」などの誇大な説明をする業者には注意が必要です。
複数社を比較し、宅建業免許・会社の実績・口コミを確認した上で取引先を選びましょう。
パターン3：資金計画が甘い
諸費用・修繕費・空室期間を見込まずに投資を開始し、ローン返済が苦しくなるケースがあります。
手元に生活費6ヶ月分＋緊急修繕費を残した状態で投資を開始することが鉄則です。
パターン4：出口戦略（売却計画）を考えていない
購入時から「いつ・いくらで売却するか」を想定しておかないと、市場環境が変化したときに損失を抱えたまま保有し続けることになります。
売却益（キャピタルゲイン）も含めた総合収益で投資判断をしましょう。
パターン5：税金の知識がない
不動産の売却益には譲渡所得税がかかりますが、保有期間5年超（長期譲渡：税率20.315%）と5年以下（短期譲渡：税率39.63%）で税率が大きく異なります。
購入から5年超保有してから売却するのが基本的な節税戦略です。
いい加減でずぼらな人や、税金がどうかかるのか勉強をしない人が失敗します。
給与所得との損益通算・減価償却・譲渡所得税（長期・短期の違い）は基本知識として必ず習得してください。
失敗を避けるには少額の投資から始めることも重要です。
不動産投資に関するよくある質問をプロが回答
不動産投資に関するよくある質問や悩み、今後の不動産投資について専門家の佐藤さんにお答えいただきました。
まとめ
初めての不動産投資では、不動産投資の知識をしっかり学ぶことが重要です。
メリットなどよい部分だけでなくリスクの可能性や注意点も理解したうえで目標設定、綿密な収支計画を立てましょう。
インターネットや本で勉強すること以外にも、セミナーに参加したり経験者から話を聞いたりとさまざまな方法で情報収集をして理解を深めていきましょう。
本記事のポイントをまとめます。
- まずREITや少額投資で仕組みを体感してから物件購入を検討する
- 実質利回り・初期費用・出口戦略を必ずセットで確認する
- 信頼できる不動産会社のパートナーを見つけることが成功の鍵
- 税金の知識（損益通算・減価償却・譲渡所得税）は事前に学ぶ
- おすすめエリアは都心5区＋隣接区・駅徒歩3分以内
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