住んでいる賃貸物件は購入できる？方法・交渉術・費用を徹底解

賃貸住宅の住み心地がいいと「このまま家賃を払い続けるなら、いっそ購入してしまいたい」と考えたことはありませんか？結論からいうと、所有者と交渉して合意が得られれば賃貸物件の購入は可能です。

ただし、物件タイプによって購入の難易度は大きく異なり、個人間売買ならではの注意点も多くあります。本記事では、賃貸物件を購入する具体的な方法、交渉のコツ、費用・ローンの注意点まで徹底的に解説します。

賃貸物件だけでなく、他の物件も見てみたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。【最新】ハウスメーカー・工務店のおすすめランキング30選比較｜坪単価や選び方も徹底解説！

賃貸物件は購入できるのか？物件タイプ別に解説

住んでいる賃貸物件を気に入って「このまま購入できないだろうか」と考える方は少なくありません。結論からいうと、所有者と交渉して合意が得られれば購入は可能です。ただし、物件のタイプによって購入のしやすさは大きく異なります。

所有者の合意があれば購入可能

住んでいる賃貸住宅を購入したいと考えたら、まずはその物件の所有者に相談するところから始めましょう。戸建住宅でもマンションでも、どんな物件であれ所有者と交渉して合意できれば購入が可能です。

ただし、所有者は規模に差はあっても、コストをかけて賃貸経営を行い月々の賃料で収入を得ています。所有者にとって物件は収益源であるため、すべての所有者が売却交渉に応じてくれるわけではないことは覚えておきましょう。

【重要】物件タイプ別の購入可否一覧

賃貸物件の購入可否は、物件タイプによって大きく異なります。以下の表で自分の住まいがどのタイプに該当するか確認しましょう。

物件タイプ	1室のみの購入	概要
戸建て賃貸	○	所有者との交渉がまとまれば、比較的スムーズに購入可能
分譲賃貸マンション	○	分譲マンションの一室を所有者が賃貸に出しているケース。区分所有権の売買となるため、1室単位で購入できる
一般賃貸マンション	×	経営者がマンション一棟を所有し各部屋を貸し出しているため、一棟まるごとの購入が必要。1室のみの購入交渉はほぼ受け入れてもらえない
一般賃貸アパート	×	一般賃貸マンションと同様、一棟単位での購入が基本

分譲賃貸と一般賃貸の違いがポイントです。分譲マンションでは一部屋ごとに「区分所有権」が設定されており、購入者はその一部屋分の所有権を持ちます。一方、一般賃貸マンションは経営者がマンション一棟を所有して各部屋を貸し出しているため、借りている側にとっては一部屋が専有部分でも、貸主にとっては所有する物件の一部に過ぎません。

自分が住んでいる物件がどちらのタイプかわからない場合は、管理会社に確認するか、後述の登記事項証明書を取得して確認しましょう。

一棟マンションの売却運用について詳しい記載がある記事はこちら

所有者（大家）の確認方法

購入交渉を始める前に、物件の真の所有者が誰なのかを確認しておくことが重要です。管理会社を通じて賃貸契約を結んでいる場合、管理会社の担当者と大家が別人であることも珍しくありません。また、相続や転売によって所有者が変わっている可能性もあります。

所有者を正確に確認するには、法務局で「登記事項証明書」を取得する方法が確実です。

取得方法	費用	備考
法務局窓口で申請	600円	最寄りの法務局で取得可能
オンライン申請（郵送受取）	520円	「登記・供託オンライン申請システム」を利用
オンライン申請（窓口受取）	490円	同上
登記情報提供サービス	331円	Web上で閲覧のみ（証明書としての効力なし）

登記事項証明書には所有者の氏名・住所のほか、抵当権の有無も記載されています。所有者の物件に抵当権が設定されている場合、ローン残高が売却額を上回る「オーバーローン」状態では売却自体が難しくなるため、事前に確認しておきましょう。

賃貸物件を購入するまでの流れ

賃貸物件の購入は、一般的な不動産売買とは異なる手順が必要です。以下のステップに沿って進めましょう。

購入までの6ステップ

ステップ	内容	ポイント
Step 1 所有者を確認する	登記事項証明書を取得し、真の所有者を確認	管理会社≠所有者のケースに注意
Step 2 購入の意思を打診する	所有者に購入意思があることを丁寧に伝える	突然「売ってください」はNG（後述）
Step 3 相場価格を調べる	一括査定サービスや利回り計算で適正価格を把握	複数社の査定を比較する
Step 4 不動産会社に仲介を依頼する	契約手続きやローン申請をスムーズにするため仲介を入れる	個人間取引はトラブルのもと
Step 5 売買契約を締結する	重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印	手付金の支払いが発生
Step 6 決済・引き渡し	残代金の支払い、所有権移転登記を行う	司法書士に依頼するのが一般的

すでに住んでいる物件のため、引き渡し後の引っ越しは不要です。ただし、賃貸契約の解約手続きと所有権移転の手続きは同時に行う必要があるため、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

購入で必要な書類

個人間で売買取引を行う場合は、必要書類を自分たちで用意しなければなりません。賃貸物件を購入する際に必要な書類は次の通りです。

担当	必要書類
買主が用意	住民票 印鑑証明書・実印 本人確認書類 司法書士への委任状
売主が用意	不動産売買契約書 不動産の権利証（登記識別情報） 不動産引渡確認証 物件内容表示書類 印鑑証明書・実印・本人確認書類 登記簿謄本 固定資産税評価額証明書 住民票 司法書士への委任状

不動産会社に仲介を依頼する場合は、書類の準備や手続きのサポートを受けられるため、漏れなく進めることができます。

戸建てを購入する際に気を付けるべき注意点15選についても気になる方は以下の記事もご覧ください。

購入交渉を成功させるコツと注意点

賃貸物件の購入では、通常の不動産売買と異なり、すでに大家と借主の関係がある中での交渉になります。交渉の進め方次第で結果が大きく変わるため、以下のポイントをおさえておきましょう。

交渉の切り出し方

大家への購入打診は、切り出し方が非常に重要です。突然「この物件を売ってください」と伝えるのは避けましょう。大家にとって予想外の申し出であり、警戒心を抱かせてしまう可能性があります。

効果的な切り出し方のポイント：

• まず物件や住環境への感謝を伝える
• 「将来的にもし売却をご検討される際には、ぜひお声がけいただけないでしょうか」と相手の意向を尊重する形で打診する
• 一度の会話で結論を求めず、大家が検討する時間を設ける
• 不動産会社を通じて打診するのも有効（第三者が入ることで冷静な交渉が可能）

大家との良好な関係を維持しながら交渉を進めることが、成功への近道です。

交渉に適したタイミング

購入交渉の成功率は、タイミングによっても左右されます。以下のようなタイミングは、大家が売却を前向きに検討しやすい状況です。

タイミング	理由
築年数が経過し、大規模修繕が必要な時期	多額の修繕費を負担するより売却したいと考える大家もいる
大家が高齢で、相続対策を検討している時期	現金化して相続税の支払いに充てたいケースがある
賃貸契約の更新タイミング	契約関係を見直す機会として購入の相談を切り出しやすい
周辺の不動産価格が上昇している時期	高値で売却できるため大家にもメリットがある

逆に、大家が最近リフォームを行ったばかりの時期や、周辺の賃貸需要が高い時期は、売却意欲が低い可能性があるため避けたほうがよいでしょう。

購入価格の考え方（利回り計算で相場を把握）

賃貸物件の売却価格は、一般的な中古住宅とは異なる考え方で設定されることがあります。大家は賃貸経営者であるため、投資利回りの観点から価格を考えるケースが多いです。

利回りから逆算する価格の計算式：物件価格 ＝ 年間家賃収入 ÷ 表面利回り

例えば、月額家賃が10万円の物件で表面利回り6〜8%を想定すると：

表面利回り	物件価格の目安
6%	年間120万円 ÷ 0.06 = 2,000万円
7%	年間120万円 ÷ 0.07 = 約1,714万円
8%	年間120万円 ÷ 0.08 = 1,500万円

この計算はあくまで目安ですが、大家側の価格感覚を理解するための参考になります。実際の売買価格は、築年数や立地、建物の状態なども加味して決まります。

査定サービスを利用し相場価格を確認する

利回り計算に加えて、実際の市場相場も把握しておくことが重要です。不動産の購入では取引の公正さが求められますが、賃貸物件の購入は借主と貸主の間で行われるため、客観性のない個人取引になりやすい傾向があります。

相場を知らないことには、かけ離れた金額を提示されても気が付かずに損をしてしまう可能性があります。そこで、不動産会社の一括査定サービスを利用して、複数社の査定価格を比較することをおすすめします。

一括査定サービスを利用すると、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼でき、相場観を効率よく把握できます。1社のみの査定や大手企業だけなど偏った査定ではなく、複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較することが大切です。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）

こちらは、サービス利用者へのアンケート回答を集計した結果です。対応エリアや提携会社が異なるため、各サービスの特徴とあわせて参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

これまで支払った家賃分の値引き交渉は難しい

長年継続して賃貸物件に住んでいたなら、月々の家賃に加えて管理費や更新料など多くの費用を支払ってきたことでしょう。しかし、その継続した年数や払ってきた金額の大小によって、購入の価格が異なることはありません。

物件の所有者はこれまで受け取ってきた金額よりも、手放すことでこれからの収入がなくなることを懸念しているため、それに見合った価格で取引することでしかメリットを感じないためです。所有者と長い間よい関係性を築いてきたのであれば、多少の交渉に応じてくれる可能性はありますが、それに頼った値段交渉は避けたほうが賢明でしょう。

個人間取引のトラブルリスクと回避策

賃貸物件の購入に限ったことではありませんが、個人間で不動産取引を行うと何かしらのトラブルに発展しがちです。よくあるトラブルとしては以下のようなものがあります。

• 口約束で進めた結果、条件の認識にずれが生じる
• 契約書の不備により、引き渡し後に瑕疵（欠陥）が発覚しても補償を受けられない
• 所有権移転登記が正しく行われず、権利関係でもめる

これらのリスクを避けるために、不動産会社に仲介を依頼することを強くおすすめします。仲介を依頼すると契約金額に応じた仲介手数料がかかりますが、トラブルに発展して裁判沙汰になることを考えれば安く済むでしょう。

仲介手数料の上限は法律で定められており、売買価格が800万円を超える場合は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が上限です。なお、2024年7月の宅建業法改正により、800万円以下の物件については売主・買主それぞれ最大33万円（税込）が上限となっています。

贈与税リスクに注意

大家との個人的な関係があることから、相場よりも大幅に安い価格で売ってもらえるケースもあるかもしれません。しかし、相場からかけ離れた低価格での売買は「みなし贈与」と判断される可能性があるため注意が必要です。

税務上、時価と売買価格の差額が「贈与」とみなされると、買主に贈与税が課されることがあります。贈与税は税率が高く、思わぬ出費になりかねません。適正な価格での取引を心がけ、不安がある場合は税理士や不動産会社に相談しましょう。

賃貸物件の購入にかかる費用・税金

賃貸物件を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。一般的に、購入価格の6〜10%程度の諸費用が必要になるため、事前に資金計画を立てておきましょう。

購入時の諸費用一覧

費用項目	概要	目安
仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼した場合	売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税（800万円超の場合）
不動産取得税	不動産を取得した際に課される地方税	固定資産税評価額 × 3%（住宅の場合、軽減措置あり）
登録免許税	所有権移転登記にかかる税金	固定資産税評価額 × 2%（軽減措置で0.3%になる場合あり）
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙	契約金額により1万〜6万円程度
司法書士費用	登記手続きの代行費用	5万〜15万円程度
固定資産税・都市計画税（日割り精算）	引き渡し日を基準に日割りで精算	物件により異なる
火災保険料	住宅ローン利用の場合は加入が必須	保険内容により異なる

購入後にかかる維持費用

購入後は、賃貸時代にはなかった以下の費用が発生します。

費用項目	概要
固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点の所有者に課税（年間10万〜30万円程度が一般的）
管理費・修繕積立金（マンションの場合）	共用部分の管理・修繕に充てる費用
メンテナンス費用（戸建ての場合）	外壁・屋根の修繕、水回り交換等
各種保険料	火災保険・地震保険

賃貸時代は大家が負担していた固定資産税やメンテナンス費用が自己負担になるため、月々の住居費が賃貸時代より増えるケースもあることを念頭に置いておきましょう。

住宅ローンは使える？個人間売買での注意点

賃貸物件の購入ではほとんどの場合、住宅ローンの利用を検討することになるでしょう。しかし、個人間売買では住宅ローンの審査が通りにくいという重要な注意点があります。

個人間売買でローンが通りにくい理由

住宅ローンの審査では、通常、不動産会社が作成する「重要事項説明書」の提出が求められます。この書類は宅地建物取引士が作成するもので、金融機関が物件のリスクを判断するための重要な資料です。

しかし、個人間売買では不動産会社が介在しないため、重要事項説明書が用意できません。その結果、多くの金融機関がローン申請を受け付けてくれないのです。

ローンを通すための対策

住宅ローンを利用して購入したい場合は、以下の対策を検討しましょう。

対策	内容
不動産会社に仲介を依頼する	仲介手数料はかかるが、重要事項説明書を作成してもらえるため、ローン審査に通りやすくなる。最もおすすめの方法
個人間売買に対応する金融機関を探す	一部の地方銀行やネット銀行では、個人間売買でもローン審査に対応しているケースがある
フラット35の利用を検討する	住宅金融支援機構のフラット35は、宅地建物取引業者による重要事項説明書があれば利用可能。仲介業者の介在が条件となるが、適合証明書が取得できれば選択肢になる

現実的には、不動産会社に仲介を依頼してローン審査をスムーズに進めるのが最も確実な方法です。仲介手数料は発生しますが、ローンが利用できることによる資金計画上のメリットのほうが大きいでしょう。

賃貸を購入するメリット・デメリット

気に入った賃貸住宅を購入できれば引っ越しの必要もなく、住み心地をすでに知っているためメリットばかりに思えるかもしれません。しかし、場合によっては賃貸のまま住み続けたほうがよいケースもあります。

購入するメリット

購入するデメリット

賃貸のまま住み続ける場合との比較

項目	賃貸のまま	購入する
初期費用	不要（更新料のみ）	物件価格＋諸費用
月々の支払い	家賃＋管理費	ローン返済＋固定資産税＋管理費等
資産性	なし	あり（ローン完済後）
リフォーム	原則不可	自由
住み替え	容易	売却が必要
老後の住居費	家賃を払い続ける	ローン完済後は大幅に減少
管理負担	大家が対応	すべて自己責任

どちらが有利かは個人の状況によって異なります。現在の資金状況、今後のライフプラン、その物件への愛着度を総合的に考えて判断しましょう。

購入が難しい場合の代替案

所有者との交渉がうまくいかない場合や、資金面で購入が難しい場合でも、諦める必要はありません。以下の代替案を検討してみましょう。

譲渡型賃貸住宅「家賃が実る家」

Minoruが運営する「家賃が実る家」は、譲渡型賃貸住宅として注目されているサービスです。賃貸契約を結ぶ際に入居期間（10年〜28年）を選択し、期間終了まで家賃を払い続けることで、最終的に土地と建物が自分のものになるというシステムです。

主な特徴は以下の通りです。

• 賃貸契約中は固定資産税・火災保険料は所有者が負担。メンテナンス費用は入居後15年間は所有者負担（16年目以降は入居者負担に切り替わる）
• セミオーダーの新築住宅に住むことができる
• 住宅審査は一般的な賃貸住居の入居審査のため、住宅ローンの審査に不安がある方にも安心

現在住んでいる物件とは別物件になりますが、「将来的にマイホームがほしいがローンが不安」という方には有力な選択肢です。

近隣の類似物件を検討する

今の物件にこだわる理由が「エリア」「間取り」「住環境」であるなら、近隣エリアで条件の近い売り物件を探すという選択肢もあります。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S等）で近隣の中古物件を検索
• 不動産会社に希望条件を伝えて物件を紹介してもらう
• 売却予定の分譲マンションの一室があれば、通常の購入フローで入手可能

現在の住まいにどうしても愛着がある場合は、交渉が不成立でも諦めず、定期的に所有者の意向を確認するのも一つの方法です。

購入した物件に住み続けるポイント

交渉が成立して購入できたら、次は無理なく住み続けるための計画が重要です。住宅購入には初期費用だけでなく、維持費や管理費、固定資産税などの継続的な負担もかかります。

無理のないローン返済計画

賃貸物件を購入する際は、ほとんどの場合で住宅ローンを組むことになるでしょう。住宅ローンは家賃とは違い、金融機関に借金をするということは忘れてはなりません。

返済できなくなると、信用情報に傷がついてクレジットカードが使用できなくなったり、最悪の場合は家を差し押さえられたりすることも考えられます。

住宅ローンを利用する際は長期のライフプランを考えて、無理のない返済期間と借入金額を設定しましょう。一般的に、年間返済額が年収の25%以内におさまるのが安全ラインとされています。可能であれば繰り上げ返済を随時行い、利息の支払いを減らしていくことも大切です。

定期的なメンテナンス

購入した物件は、維持管理も自分で行わなければならないため、手間やコストがかかります。マンションであれば共用部分は月々の管理費から委託できますが、特に戸建物件では外壁・屋根などのメンテナンスも定期的に行う必要があります。

主なメンテナンス時期の目安：

箇所	メンテナンス目安	費用目安
外壁塗装	10〜15年ごと	80万〜150万円
屋根塗装・補修	10〜20年ごと	40万〜100万円
水回り（キッチン・浴室等）	15〜20年ごと	50万〜200万円
給湯器交換	10〜15年ごと	15万〜40万円

費用がかかるからと放置していると、目に見えないところまで劣化が進み、大規模な工事が必要になりかねません。日ごろから掃除を怠らないことや、自主的に点検を行うことで突然のトラブルを避けましょう。

補助金・優遇制度を活用する

住宅を購入したりリフォーム・修繕を行ったりする際には、さまざまな補助金や税制優遇制度が利用できます。申請しなければもらえないものがほとんどなので、必ず確認しておきましょう。

主な補助金制度

制度	内容
みらいエコ住宅2026事業	省エネ住宅の取得やリフォームに対する補助金（子育てグリーン住宅支援事業の後継。2026年度より開始）
既存住宅の断熱リフォーム支援事業	断熱性能を高めるリフォームに対して戸建て最大120万円を補助
長期優良住宅化リフォーム推進事業	耐久性・耐震性・省エネ性の向上リフォームに対する補助金
次世代省エネ建材支援事業	高性能な建材を用いたリフォームに対して最大400万円を補助

主な税制優遇制度

制度	内容
住宅ローン減税	住宅ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税から控除される
住宅取得等資金の贈与税非課税措置	親や祖父母から住宅資金の贈与を受けた場合、省エネ等住宅は最大1,000万円まで非課税（2026年12月31日まで）
不動産取得税の軽減措置	一定の条件を満たす住宅は不動産取得税が軽減される
登録免許税の軽減措置	一定の条件を満たす住宅は所有権移転登記の税率が軽減される（2027年3月31日まで）

※補助金制度は年度によって内容が変更されることがあります。最新情報は各制度の公式サイトや自治体の窓口で確認してください。

賃貸物件だけでなく、他の物件も見てみたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。【最新】ハウスメーカー・工務店のおすすめランキング30選比較｜坪単価や選び方も徹底解説！

賃貸物件の購入に関するよくある質問

まとめ

住んでいる賃貸物件を購入することは簡単ではありませんが、正しい知識と準備があれば十分に実現可能です。本記事のポイントを振り返りましょう。

• 物件タイプの確認が最優先：分譲賃貸なら1室購入が可能、一般賃貸は一棟買いが必要
• 交渉は切り出し方とタイミングが重要：大家との関係を大切にしながら、丁寧に打診する
• 相場の把握は必須：利回り計算と一括査定サービスで適正価格を知ったうえで交渉に臨む
• 住宅ローン対策を忘れずに：不動産会社の仲介を入れることで、ローン審査をスムーズに進められる
• 諸費用・税金も事前に把握：物件価格の6〜10%程度の諸費用を見込んだ資金計画を立てる

トラブルなく交渉を進めるためには、不動産会社への仲介依頼を積極的に検討しましょう。仲介手数料はかかりますが、専門家のサポートを受けることで、契約手続きからローン審査まで安心して進められます。

賃貸物件だけでなく、他の物件も見てみたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。【最新】ハウスメーカー・工務店のおすすめランキング30選比較｜坪単価や選び方も徹底解説！

※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf