空き家査定方法は？空き家を高額査定してもらうための3つのポイントと査定を受ける際の注意点

空き家を所有しているものの、「いくらで売れるのか分からない」「査定はどこに頼めばいいのか」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

空き家査定とは、相続や転居などで空き家となった建物の売却価格の目安を不動産会社に算出してもらうことです。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、目的に応じて使い分けることが大切です。

この記事では、空き家の査定方法や流れ、高額査定につなげるための3つのポイント、査定を受ける際の注意点を詳しく解説します。さらに、空き家売却時に活用できる税金の特例や、放置した場合のリスクと最新の法改正情報もあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

空き家の査定とは？まず知っておきたい基礎知識

空き家査定とは、引っ越しや転居、相続などがきっかけで空き家となった建物を「いくらくらいで売ることができるか」を不動産会社に評価してもらい、査定額を算出してもらうことです。

空き家査定が必要になる主なケース

空き家の査定が必要になるタイミングは、主に以下のようなケースがあります。

• 相続で空き家を取得した場合：親から実家を相続したが、自分はすでに別の住居に住んでおり活用予定がない
• 転勤・転居で住まなくなった場合：仕事の都合で引っ越し、元の住居が空き家になった
• 老朽化が進み維持が困難な場合：長年手入れをしていない空き家の維持費や管理の負担が重くなってきた
• 資産整理・税金対策をしたい場合：固定資産税の負担を軽減するため、売却や活用を検討したい

いずれの場合も、まずは査定を受けることで現在の資産価値を把握し、売却・賃貸・活用などの選択肢を比較検討できるようになります。

空き家の査定方法は2種類ある

空き家の査定方法は、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。

机上査定（簡易査定）

机上査定とは、不動産会社が物件を直接見ずに、物件の基本情報（所在地・面積・築年数など）や周辺の取引事例、市場動向などのデータをもとに、おおよその査定額を算出する方法です。

一方で、物件を直接見ないため、建物の劣化状況や周辺環境が反映されず正確さに欠ける点がデメリットです。空き家は個別の状態差が大きいため、実際の売却価格と乖離するケースもあります。

訪問査定（詳細査定）

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の内装・外装の状態、設備の劣化具合、日当たり、周辺環境などを総合的に確認したうえで査定額を算出する方法です。

デメリットとしては、査定に立ち会いが必要で、結果が出るまでに1週間〜10日程度かかることがあります。遠方に物件がある場合は、現地に出向く手間もかかります。

机上査定と訪問査定の違い【比較表】

項目	机上査定	訪問査定
査定の正確さ	△ おおよその目安	◎ 実際の売却価格に近い
所要時間	当日〜3日程度	1週間〜10日程度
立ち会い	不要	必要
依頼方法	Web・電話で完結	現地での対面
おすすめの人	まず相場を知りたい人	売却を具体的に検討中の人

まずは机上査定で複数社の査定額を比較し、そのなかから信頼できる不動産会社を絞り込んだうえで訪問査定を依頼するのが効率的な流れです。

空き家の査定額はどう決まる？算出方法を解説

不動産の査定額は、主に以下の2つの方法で算出されます。空き家の場合は、建物の価値と土地の価値をそれぞれ評価して合算するのが一般的です。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定対象の物件と条件が近い物件（所在地・面積・築年数など）の過去の取引事例を集め、比較・調整して査定額を算出する方法です。マンションや土地の査定で多く使われる手法ですが、空き家の敷地（土地部分）の評価にも活用されます。

原価法

原価法とは、「同じ建物を今新しく建てた場合にいくらかかるか（再調達価格）」を算出し、そこから築年数に応じた減価分を差し引いて建物の価値を求める方法です。計算式は以下のとおりです。

建物の査定額 ＝ 再調達価格 × 延床面積 ×（残耐用年数 ÷ 法定耐用年数）

たとえば木造住宅の場合、法定耐用年数は22年とされています。築15年の木造住宅であれば、残耐用年数は7年となり、建物の価値は新築時の約32％（7÷22）と評価されます。

空き家の査定額に影響する主な要因

空き家の査定額は、以下のような要因によって大きく変動します。

要因	査定額への影響
築年数	古いほど建物価値は下がる（木造は22年で理論上ゼロに近づく）
建物の状態	雨漏り・シロアリ被害・カビなどがあると大幅マイナス
立地・利便性	駅からの距離、商業施設・学校の有無で評価が変わる
土地の広さ・形状	整形地・角地はプラス評価、不整形地はマイナス
接道状況	前面道路の幅員・接道の有無が建て替え可否に影響
リフォーム履歴	近年のリフォームがあればプラス評価
周辺の取引相場	近隣の成約事例が直接的に影響

空き家査定を受ける流れ

空き家の査定は、書類の準備から始まり、査定依頼、結果の比較検討という流れで進みます。

空き家査定に必要な書類一覧

査定をスムーズに進めるために、以下の書類をできるだけ準備しておきましょう。すべてが揃っていなくても査定自体は可能ですが、書類が多いほど正確な査定額が出やすくなります。

書類名	内容	必須度
登記簿謄本（登記事項証明書）	土地・建物の所有者情報や権利関係がわかる書類	◎
固定資産税納税通知書	固定資産税の評価額・税額を確認できる書類	◎
図面（間取り図・建物平面図）	建物の間取りや構造、敷地との位置関係がわかる書類	◎
購入時の売買契約書・重要事項説明書	購入時の条件や注意事項が記載された書類	○
測量図・境界確認書	隣地との境界を証明する書類	△（あれば）
建築確認済証・検査済証	建築基準法に適合していることを証明する書類	△（あれば）
リフォーム履歴	修繕・リフォームの内容がわかる書類	△（あれば）

査定を依頼する3つの方法

空き家の査定を依頼する方法は、主に以下の3つがあります。

① 不動産会社に直接依頼する

地元の不動産会社や大手不動産会社に直接連絡して査定を依頼する方法です。地元密着型の会社であれば、そのエリアの空き家事情に詳しく、売却の実績も豊富なケースがあります。

② 不動産一括査定サイトを利用する

一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社に一度にまとめて査定を依頼でき、手間をかけずに相場を把握できます。各社の査定額やサービス内容を比較できるため、最初の情報収集として便利です。

③ 不動産買取業者に依頼する

買取業者に直接売却する方法です。提示された買取額と条件が合えばすぐに契約でき、仲介手数料もかかりません。築年数が古い空き家や、状態が悪く一般の買い手がつきにくい物件に向いています。

仲介売却と買取の違い【比較表】

項目	仲介売却	買取
売却相手	一般の買い手（個人）	不動産買取業者
売却価格	相場に近い価格で売れる可能性がある	相場の6〜8割程度になることが多い
売却期間	3か月〜半年以上かかることもある	最短で1〜2週間
仲介手数料	売却価格の3％＋6万円＋消費税	不要
向いているケース	時間に余裕があり少しでも高く売りたい場合	早く売りたい・物件の状態が悪い場合

空き家査定のメリット・デメリット

空き家の査定を受けることには、メリットとデメリットの両面があります。事前に把握しておくことで、安心して査定に臨めます。

空き家査定のメリット

• 現在の資産価値を正確に把握できる：所有している空き家が「今いくらなのか」を知ることで、売却・賃貸・活用の判断材料になる
• 税金対策の参考になる：相続や贈与を検討する際、資産価値を明確にしておくことで適切な税金対策につながる
• 他の選択肢を検討するきっかけになる：査定額が希望に届かなかった場合でも、リフォームして賃貸に出す、解体して土地として売るなど別の方法を検討できる
• 無料で受けられる：多くの不動産会社では、査定は無料で対応してもらえる

空き家査定のデメリット

• 書類の準備に手間がかかる：登記簿謄本や固定資産税の納税通知書など、必要書類の準備が必要になる
• 訪問査定は時間と手間がかかる：立ち会いや内見が求められ、遠方の物件の場合は移動の負担もある
• 営業連絡が増えることがある：複数の不動産会社に査定を依頼すると、営業電話やメールが届くケースがある
• 会社によって査定額にばらつきがある：不動産会社ごとに査定の基準や得意分野が異なるため、2〜3社以上から査定を受けて比較するのが望ましい

空き家を高額査定してもらうための3つのポイント

査定額を少しでも高くするためには、事前の準備が重要です。以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

ポイント1：査定依頼の前に自分で相場を調べておく

事前に相場を調べておくことで、提示された査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。相場感がないまま査定を受けると、不当に低い査定額を提示されても気づけない可能性があります。

相場を調べる方法は以下の3つです。

調べ方	特徴
不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME’Sなど）	現在売り出し中の物件価格を確認できる。ただし「売り出し価格」である点に注意
国土交通省「不動産情報ライブラリ」	実際の取引価格データを閲覧できる公的なサービス（旧：土地総合情報システム）
レインズマーケットインフォメーション	不動産流通機構が運営するサイトで、直近1年間の成約価格を確認できる

ポイント2：訪問査定の前に最低限の掃除をしておく

訪問査定では、設備の劣化状況や間取り、日当たり、壁や床の傷み具合といった「物件そのものの状態」が重視されます。最低限の掃除・整理をしておくことで、物件の印象がよくなり、査定にもプラスに働く可能性があります。

査定前の大規模なリフォームは不要です。査定額を上げようとして自己判断でリフォームを行うと、かけた費用分が査定額に上乗せされるとは限りません。リフォームの要否は、査定結果を見てから不動産会社と相談して判断するのがおすすめです。

ポイント3：物件の情報はプラスもマイナスも正直に伝える

物件の情報は、アピールポイントもマイナス面も漏れなく正直に伝えることが重要です。

積極的に伝えたいプラス情報

• 立地の良さ（駅近、商業施設が近い、閑静な住宅街など）
• 近年行ったリフォーム（外壁塗装、断熱材の入れ替え、屋根の補修など）
• 日当たりや眺望の良さ

正直に伝えるべきマイナス情報

• 雨漏り、壁のひび割れ、シロアリ被害
• 給湯器やエアコンなど設備の不具合
• 近隣トラブルや騒音問題

ネガティブな情報を隠したまま売却すると、後から「契約不適合責任」を問われ、買主とのトラブルに発展するリスクがあります。正直な申告が結果的に自分の身を守ることにつながります。

空き家の査定を受ける際の注意点

空き家の査定を受ける際には、以下の4つの注意点を押さえておきましょう。

注意点1：査定額はあくまで目安として捉える

査定価格は「このくらいで売れるだろう」という見込みで算出された金額であり、実際の売却価格を保証するものではありません。実際の売却価格は、買い手の需要や市場動向、交渉によって変わります。

査定額はあくまで「売却を検討するための参考値」として捉え、過度に期待しすぎないようにしましょう。

注意点2：建物の劣化が進むと査定額は下がる

長期間手入れをされずに放置された空き家は、雨漏り、木材の腐食、カビの発生、シロアリ被害などが進行し、建物の価値が大きく下がります。修繕が必要になれば、その分のコストが買い手の負担となるため、評価がマイナスになります。

放置期間が長くなるほど劣化は加速するため、売却を検討しているなら早めに査定を受けることが大切です。

注意点3：名義変更（相続登記）は事前に済ませる

相続した空き家を売却する場合、名義が故人（被相続人）のままでは売却手続きを進めることができません。売却前に相続登記を行い、名義を変更しておく必要があります。

2024年4月より相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければ、正当な理由がない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
• 対象不動産の登記簿謄本

複数の相続人がいる場合は全員の同意が必要となり、書類の準備や手続きに時間がかかるため、早めに着手しましょう。

注意点4：高すぎる査定額には注意する

複数社に査定を依頼した際に、1社だけ極端に高い査定額を提示してくるケースがあります。これは「高預かり」と呼ばれ、売却依頼（媒介契約）を獲得するために意図的に高い金額を提示する手法です。

高すぎる価格で売り出すと、なかなか買い手がつかず、結果的に値下げを繰り返して相場以下の価格で売却することになりかねません。査定額の根拠（どのような事例をもとに算出したか）を確認し、極端に高い査定額には慎重に判断しましょう。

空き家売却で使える税金の特例・控除

空き家を売却する際、一定の条件を満たせば税金の負担を大幅に軽減できる特例があります。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続で取得した空き家やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

たとえば、相続した空き家を2,500万円で売却し、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得が2,000万円だった場合、この特例を適用すれば譲渡所得税はゼロになります。

適用条件と注意点

この特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

2024年改正のポイント：売却時点で耐震基準を満たしていなくても、売却日の翌年2月15日までに耐震リフォームまたは解体を行えば適用可能になりました。また、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に引き下げられます。

この特例は非常に大きな節税効果があるため、相続した空き家を売却する際は必ず確認しておきましょう。詳しくは国税庁の公式サイトや税理士に相談することをおすすめします。

空き家を放置するリスクと最新の法改正

空き家を放置すると、さまざまなリスクが生じます。2023年12月には空き家対策特別措置法が改正され、所有者への規制がさらに強化されました。

空き家放置の5つのリスク

1. 建物の老朽化・倒壊リスク：手入れのない建物は急速に劣化し、屋根や外壁の崩落、倒壊の危険性が高まる
2. 不法侵入・放火のリスク：人の出入りがない空き家は、不法侵入や放火の標的になりやすい
3. 害虫・害獣の発生：シロアリやネズミ、ハクビシンなどが住みつき、近隣にも被害が広がる
4. 近隣トラブル：雑草の繁茂、ゴミの不法投棄、悪臭の発生で近隣住民から苦情を受ける
5. 資産価値の下落：劣化が進むほど査定額は下がり、売却の選択肢が狭まる

特定空き家・管理不全空き家とは（2023年法改正）

2023年12月施行の空き家対策特別措置法の改正により、従来の「特定空き家」に加えて、「管理不全空き家」という新たな区分が設けられました。

区分	定義	行政の対応
管理不全空き家	窓や壁が破損しているなど管理が不十分で、放置すれば特定空き家になるおそれがある空き家	指導 → 勧告
特定空き家	倒壊等のおそれ、衛生上有害、景観を損なう、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす空き家	指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行

固定資産税が最大6倍に？住宅用地特例の解除

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されています。しかし、管理不全空き家または特定空き家として勧告を受けると、この特例が解除されます。

特例が解除されると、固定資産税の負担が実質的に3〜6倍程度に増加する可能性があります。空き家を所有している場合は、放置せず定期的なメンテナンスを行うか、早めに売却を検討することが重要です。

空き家査定に関するよくある質問

まとめ

空き家を所有している場合、放置していると建物の老朽化が進み、査定額の低下や固定資産税の増加、近隣トラブルなどさまざまなリスクが生じます。2023年12月の法改正により「管理不全空き家」の制度が新設され、空き家所有者への規制はますます厳しくなっています。

まずは無料の査定を受けて、現在の資産価値を把握することから始めましょう。机上査定で複数社の査定額を比較し、信頼できる不動産会社を見つけたら訪問査定を依頼するのが効率的です。

相続した空き家であれば、3,000万円特別控除の適用期限内に売却することで大きな節税効果も得られます。早めの対応が、最良の選択肢を広げる鍵になります。