無職だとマンションは購入できない？3つの可能性と事前に検討すべき事項を解説

マンションを購入したくても現在は無職の場合、「無職でもマンションは購入できるのだろうか」と不安に感じていませんか？

結論として、無職でもマンションを購入することは可能です。ただし、住宅ローンの審査が厳しくなっている2026年現在、資金計画はより慎重に立てる必要があります。

この記事では、無職の方がマンションを購入する3つの方法と、一括購入に必要な費用シミュレーション、購入前に検討すべき判断基準をわかりやすく解説します。

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無職でもマンションは買える？結論と3つの購入方法【早見表】

結論として、無職でもマンションを購入する方法は3つあります。ただし、「無職」といっても状況はさまざまです。以下の早見表で、自分に合った方法を確認してください。

あなたの状況	方法①：現金一括	方法②：住宅ローン	方法③：0円・格安物件
完全無職（収入なし）	○（十分な貯蓄があれば）	×（審査通過はほぼ不可）	○
転職活動中（内定あり）	○	△（内定通知書で交渉可能）	○
年金受給者	○	△（年金額による）	○
不動産・投資収入あり	○	△（収入額による）	○
FIRE達成者（資産あり）	○	△（資産証明で交渉可能）	○
配偶者に収入あり	○	○（配偶者名義で申込可）	○

○＝可能　△＝条件付きで可能　×＝ほぼ不可能

無職でマンションを購入するときの4つの問題点

無職の状態でマンションを購入する際には、以下の4つの問題点を理解しておく必要があります。

住宅ローンの審査が通らない

住宅ローンの審査では、借主の返済能力が重視されます。金融機関は主に以下の項目を審査します。

審査項目	内容
年収	安定した収入があるか
雇用形態	正社員・契約社員・自営業など
勤続年数	一般的に1年以上が目安
信用情報	過去の延滞・債務整理の有無
健康状態	団体信用生命保険に加入できるか
担保価値	購入物件の評価額

無職の場合、「年収」「雇用形態」「勤続年数」のすべてが基準を満たさないため、一般的な住宅ローンの審査を通過することはきわめて難しくなります。

さらに、2024年3月に日銀がマイナス金利を解除して以降、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。

時期	日銀政策金利	住宅ローン変動金利（目安）
2024年3月以前	-0.1%	0.3〜0.5%台
2024年7月	0.25%	0.4〜0.6%台
2025年1月	0.5%	0.5〜0.7%台
2025年12月	0.75%	0.6〜0.9%台

2026年2月時点の主要銀行の変動金利は0.63〜0.93%台まで上昇しており、金融機関の審査基準もより厳格化しています。

住宅ローンの滞納でマンションを失うリスク

万が一住宅ローンを滞納した場合、以下のような流れでマンションを失う可能性があります。

滞納期間	金融機関の対応
1〜2か月	督促状・電話催促
3〜6か月	期限の利益喪失（一括返済請求）
6か月〜	保証会社による代位弁済
6か月〜1年	競売手続きの開始
1年〜	競売による強制売却

無職の状態で住宅ローンを組むと、返済原資がないためこのリスクがきわめて高くなります。また、滞納に関する記録は個人信用情報機関に残され、いわゆるブラックリスト入りをしてしまう可能性もあります。

連帯保証人が見つかりにくい

住宅ローンの連帯保証人には、安定した収入と返済能力が求められます。借主が無職の場合、連帯保証人に求められる信用力はさらに高くなるため、引き受けてくれる人を見つけること自体が難しくなります。

なお、近年の住宅ローンは保証会社を利用するケースが主流のため、必ずしも個人の連帯保証人が必要とは限りません。ただし、無職の場合は保証会社の審査も通らないのが実情です。

購入後の維持費がかかり続ける

マンションは購入後も以下の維持費が継続的に発生します。収入がない状態でこれらを支払い続けられるかが重要な判断基準です。

維持費の種類	月額の目安	年額の目安
管理費	約11,500円	約13.8万円
修繕積立金	約13,100円	約15.7万円
固定資産税	—	約8〜15万円（※）
都市計画税	—	約2〜4万円（※）
火災保険料	—	約0.7〜2.7万円
合計	—	約41〜52万円

※固定資産税・都市計画税は物件価格2,000〜3,000万円・築20年前後の場合の目安

管理費と修繕積立金の全国平均は月額合計約24,600円（国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）です。これに加え、固定資産税などの税金を合わせると、年間約41〜52万円程度の維持費が必要になります。

購入方法①：現金で一括購入する

十分な資金があれば、無職でもマンションを現金一括で購入できます。住宅ローンの審査が不要なため、雇用状況に関係なく購入が可能です。

一括購入に必要な費用の内訳

マンションの一括購入では、物件価格に加えて物件価格の5〜8%程度の諸費用が必要です。

費用項目	内容	金額の目安
物件購入費	マンションの売買価格	物件による
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税	売買価格の約3.3%
印紙税	売買契約書に貼付	1〜3万円（※1）
登録免許税	所有権移転登記	物件評価額の0.3〜1.5%（※2）
司法書士報酬	登記手続きの代行費用	5〜10万円
不動産取得税	取得後に一度だけ課税	0〜数十万円（※3）
火災保険料	加入が実質必須	3.4〜14万円（5年一括）
固定資産税精算金	売主との日割り精算	数万円程度

※1 軽減税率適用（令和9年3月31日まで）。1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円

※2 土地は1.5%（2026年3月31日まで軽減）、建物は住宅用で0.3%（2027年3月31日まで軽減）

※3 築浅の中古マンション（1997年4月以降建築）は1,200万円控除あり。軽減後に0円となるケースも多い

【シミュレーション】価格帯別の一括購入必要資金

以下は中古マンション（築20年前後）を一括購入する場合の必要資金の目安です。

費用項目	1,500万円の物件	2,500万円の物件	3,500万円の物件
物件価格	1,500万円	2,500万円	3,500万円
仲介手数料（税込）	約56万円	約89万円	約122万円
印紙税	1万円	1万円	1万円
登録免許税	約15万円	約25万円	約35万円
司法書士報酬	約7万円	約8万円	約9万円
不動産取得税	0〜5万円	0〜10万円	0〜15万円
火災保険（5年）	約4万円	約5万円	約6万円
固定資産税精算金	約3万円	約5万円	約7万円
諸費用合計	約86〜91万円	約133〜143万円	約180〜195万円
必要資金総額	約1,586〜1,591万円	約2,633〜2,643万円	約3,680〜3,695万円

一括購入のメリット

• 住宅ローン審査が不要：無職でも購入できる最も確実な方法
• 金利負担がゼロ：ローンの利息を支払う必要がない
• 値引き交渉の余地がある：売主にとって確実な取引のため、価格交渉が有利になることがある
• 抵当権が設定されない：物件を完全に自己所有できる

一括購入のデメリット・注意点

• 多額の現金が一度に減る：生活資金が不足するリスク
• 住宅ローン控除が使えない：ローンを組まないため、年間最大14〜21万円（10年間で最大140〜210万円）の税制優遇を受けられない
• 税務署から「お尋ね」が届く可能性：購入後半年〜1年以内に資金の出どころを確認する書類が届くことがある

税務署の「お尋ね」への対応

現金一括で不動産を購入すると、税務署から「お買入れ資産の買入価額などについてのお尋ね」という書類が届くことがあります。これは法的義務ではありませんが、無視すると税務調査に発展するリスクがあるため、以下の点に注意してください。

• 資金の出どころ（預貯金・退職金・相続金・贈与金など）を正確に記入する
• 通帳のコピーや退職金の明細など、資金の流れを証明できる書類を準備しておく
• 不明点がある場合は税理士に相談する

購入方法②：定期収入で住宅ローンを組む

完全な無職でなく、なんらかの定期収入がある場合や、転職先が決まっている場合は、住宅ローンを組める可能性があります。

年金収入で住宅ローンを組む

年金受給者は、年金を安定収入として住宅ローンの審査を受けることが可能です。

項目	条件の目安
借入時の年齢	65〜70歳まで（金融機関による）
完済時の年齢	80〜81歳未満
年金額の要件	年金額に対する返済負担率で判定
借入期間	10〜15年程度が現実的

ただし、2026年2月時点で住宅ローン金利は上昇しており、変動金利でも0.63〜0.93%台、フラット35は2.26%に達しています。借入額は慎重に設定する必要があります。

不動産・投資の収入を証明して融資を受ける

不動産の賃貸収入や株式の配当収入など、継続的な投資収入がある場合は、それを返済原資として住宅ローンの審査を受けることができます。

審査を通すためのポイントは以下のとおりです。

• 確定申告書（直近2〜3年分）で収入を証明する
• 収入の継続性を説明できる資料（賃貸契約書、配当明細など）を用意する
• 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が30〜35%以内に収まる借入額にする

なお、アパート経営などを行っている場合は無職ではなく貸家業として扱われるため、金融機関にとっても無職には該当しません。

転職先の内定通知書を活用する

転職先が決まっているが、まだ入社前で現在は無職という場合、採用内定通知書を金融機関に提出することで住宅ローンの審査を受けられるケースがあります。

内定通知書に記載が必要な情報は以下のとおりです。

• 転職先の会社名・所在地
• 入社予定日
• 予定年収（年収見込み額）
• 雇用形態（正社員かどうか）

重要な注意点：住宅ローンの審査が通った後、融資実行前に退職してしまうと、融資が取り消される可能性があります。すでに在職中の方は、退職前にローンを申し込むほうが確実です。

配偶者や親族の名義・収入を活用する

配偶者や親族に安定収入がある場合、以下の方法で住宅ローンを利用できます。

方法	内容	特徴
配偶者名義でローン	収入のある配偶者がローン契約者になる	配偶者の信用力で審査。物件は配偶者名義
収入合算	配偶者の収入を合算して審査を受ける	借入可能額が増える。連帯保証人が必要
ペアローン	夫婦それぞれがローンを組む	双方に収入が必要。無職側は利用不可
親子リレーローン	親と子で返済を引き継ぐ	親が高齢でも子の年齢基準で借入可能

親子リレーローンのポイント

フラット35の親子リレー返済は、以下の特徴があります。

• 親が70歳以上でも申込可能
• 後継者（子・孫）は申込時18歳以上70歳未満
• 同居していなくても利用可能（フラット35の場合）
• 借入期間は後継者の年齢を基準に設定

フラット35を検討する

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。一般的な銀行ローンと比べて審査基準が異なります。

項目	フラット35	一般的な銀行ローン
金利タイプ	全期間固定	変動・固定選択可
年収要件	なし（返済負担率で判定）	金融機関ごとに異なる
勤続年数	要件なし	1年以上が一般的
審査の重点	物件の技術基準	借主の属性
2026年2月の金利	2.260%（21年以上）	0.63〜0.93%（変動）

フラット35は年収要件や勤続年数の要件がないため、転職直後の方や収入が不安定な方にも門戸が開かれています。ただし、完全な無職（収入ゼロ）では返済負担率の計算ができないため、審査を受けることはできません。

返済負担率の基準は以下のとおりです。

• 年収400万円未満：年間返済額が年収の30%以下
• 年収400万円以上：年間返済額が年収の35%以下

購入方法③：0円・格安マンションを探す

資金が限られている場合、0円や格安で取得できるマンションを探すという選択肢もあります。

0円マンションが存在する理由

0円や格安でマンションが譲渡されるケースがあるのは、以下の理由からです。

所有者にとっては「タダでも手放したい」という物件が、全国には一定数存在しています。

0円マンションの探し方

探し方	特徴
空き家バンク	自治体が運営。全国約1,030自治体が参加し、約14,000件超が登録（2024年時点）
全国版空き家バンク	国土交通省の推進で、LIFULLとアットホームが運営する全国検索サイト
0円物件専門サイト	「みんなの0円物件」「家いちば」などのマッチングサイト
知人・親族からの譲渡	管理に困っている所有者から直接譲り受ける

0円マンションの注意点

0円だからといって費用がまったくかからないわけではありません。以下の費用が発生します。

費用項目	内容	金額の目安
贈与税	個人から無償で取得した場合に課税	評価額による（110万円の基礎控除あり）
登録免許税	所有権移転登記にかかる税金	固定資産税評価額の2%
不動産取得税	取得後に一度だけ課税	固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）
リフォーム費用	住める状態にするための工事	数十万〜数百万円
管理費・修繕積立金	マンションの場合は毎月発生	月額2〜3万円
固定資産税	毎年課税	年額数万円〜

また、0円物件には以下のリスクがあることも理解しておきましょう。

• 物件の不具合が多い：雨漏り・設備故障・配管劣化など。契約不適合責任の免除条件で引き渡されることが多い
• 大規模修繕の負担：管理組合の修繕積立金が不足しているケースがある
• 売却が困難：将来手放したくても買い手がつかない可能性がある

返済中に無職になった場合の対処法

すでに住宅ローンを返済中に無職になった場合の対処法も知っておきましょう。

まず金融機関に相談する（リスケジュール）

住宅ローンの返済が厳しくなったら、滞納する前に借入先の金融機関に相談しましょう。以下のような対応をしてもらえる可能性があります。

対応方法	内容
返済期間の延長	毎月の返済額を減らし、返済期間を延ばす
ボーナス返済の取りやめ	月々均等返済に変更する
一時的な返済猶予	一定期間、返済額を減額または据え置きにする

重要なのは、返済を滞納してから相談するのではなく、「返済が厳しくなりそう」な段階で早めに相談することです。滞納後では対応の選択肢が限られてしまいます。

失業保険・給付金制度を活用する

会社員として雇用されていた方は、雇用保険の基本手当（失業手当）を受給できます。

項目	内容
受給条件	離職前2年間に被保険者期間12か月以上（会社都合は1年間に6か月以上）
給付日数	自己都合退職：90〜150日 / 会社都合退職：90〜330日
給付額	離職前賃金の約50〜80%（年齢・賃金により異なる）
給付制限	自己都合退職の場合、申請から約1か月で支給開始（※）

※2025年4月の法改正により、自己都合退職の給付制限期間が従来の2か月から1か月に短縮されました。

失業保険の受給期間中に再就職を目指すとともに、住宅ローンの返済計画を見直しましょう。

リースバック・任意売却を検討する

返済の見通しが立たない場合は、以下の方法を検討します。

方法	内容	メリット	デメリット
リースバック	自宅を売却し、賃貸として住み続ける	住み慣れた家に住める	家賃が発生。売却価格が市場価格より低い
任意売却	金融機関の同意を得て市場で売却	競売より高値で売却できる	残債が残る可能性がある
競売	金融機関が裁判所を通じて強制売却	手続き不要	市場価格の5〜7割程度でしか売れない

無職でマンション購入を決断する前の判断基準

マンション購入は人生最大の買い物のひとつです。無職の状態で購入を検討する前に、以下の判断基準をチェックしましょう。

本当に今マンションが必要か（5つの判断チェックリスト）

以下の5項目をチェックして、今マンションを購入すべきかを判断してください。

• 収入の見通しがある：再就職の目処が立っている、または年金・投資収入がある
• 購入後も十分な生活資金が残る：最低1年分の生活費＋予備費を手元に確保できる
• 5年以上住む予定がある：短期間の居住なら賃貸のほうが合理的
• 維持費を支払い続けられる：年間41〜52万円の維持費を負担できる
• 将来のライフプランが明確：結婚・出産・介護などのライフイベントを想定している

3つ以上チェックが入らない場合は、今は賃貸を選んで収入が安定してから購入を検討することをおすすめします。

持ち家と賃貸の比較【数値シミュレーション】

無職の方が特に迷うのが「持ち家と賃貸、どちらが得か」という問題です。以下は、50年間の住居費を比較したシミュレーションです。

条件：物件価格2,500万円の中古マンション vs 家賃8万円の賃貸

期間	持ち家（一括購入）	賃貸
初期費用	約2,640万円	約40万円（敷金・礼金・仲介手数料）
10年目まで	＋約450万円（維持費）	＋約960万円（家賃）
20年目まで	＋約900万円	＋約1,920万円
30年目まで	＋約1,350万円	＋約2,880万円
50年目まで	＋約2,400万円（※大規模修繕含む）	＋約4,800万円
50年間の総額	約5,040万円	約4,840万円

※持ち家は大規模修繕（一時金）約100〜200万円を含む。賃貸は更新料を含まない概算

現在のマンション価格の推移について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

将来のライフプランを見据えた資金計画

マンション購入は、長期的なライフプランの中で判断する必要があります。特に無職の方は、以下の点を考慮してください。

• 再就職までの生活費：購入資金とは別に、最低6か月〜1年分の生活費を確保する
• 予備費：急な出費（病気・事故・設備故障など）に備えて100〜200万円を確保する
• 将来の収入見通し：年金受給額、投資収入、再就職後の想定年収を試算する
• ライフイベント：結婚・出産・子どもの教育費・親の介護などの大きな出費を想定する

マンション購入の手続きと基礎知識

マンション購入を決断したら、以下の手続きの流れと必要書類を確認しましょう。

購入の流れ【7ステップ】

ステップ	内容	期間の目安
①物件探し	予算・エリア・条件を決めて物件を探す	1〜3か月
②内見・見学	気になる物件を実際に見学する	随時
③購入申し込み	買付証明書を提出する	1日
④住宅ローン事前審査	金融機関に事前審査を申し込む（一括購入の場合は不要）	3日〜1週間
⑤売買契約の締結	重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ。手付金を支払う	1日
⑥住宅ローン本審査・契約	本審査→融資契約（一括購入の場合は不要）	2〜3週間
⑦決済・引き渡し	残代金の支払い・登記手続き・鍵の受け取り	1日

全体の流れとしては、物件探しから引き渡しまで約2〜4か月が一般的です。

必要書類一覧

必要書類	一括購入の場合	ローン利用の場合
本人確認書類（運転免許証等）	○	○
住民票	○	○
印鑑証明書	○	○
実印	○	○
収入証明書（源泉徴収票等）	△（税務署対策に準備推奨）	○
預貯金の残高証明	○	△
物件の重要事項説明書	○	○
売買契約書	○	○
採用内定通知書	—	△（転職予定者の場合）

信頼できる不動産会社の選び方

マンション購入で失敗しないためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。以下のポイントをチェックしましょう。

• 宅地建物取引業の免許を確認：国土交通省または都道府県知事の免許番号を確認する
• 実績と評判を調べる：口コミサイトやGoogleレビューで利用者の評価を確認する
• 複数社を比較する：最低でも3社以上に相談し、提案内容や対応を比較する
• 担当者の知識と対応力：質問に丁寧に答えてくれるか、無理な購入を勧めないかを見極める
• 仲介手数料を確認：法定上限（売買価格×3%＋6万円＋消費税）が基本だが、値引きしてくれる会社もある

以下の記事で人気のおすすめ不動産会社をランキング形式でまとめています。

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無職のマンション購入に関するよくある質問

まとめ

無職でもマンションを購入する方法は3つあります。

ただし、無職の状態での購入にはリスクが伴います。住宅ローンの金利が上昇している2026年現在、可能であれば収入が安定してから購入を検討するのが最も安全です。

どうしても今購入する必要がある場合は、以下の3点を必ず確認してください。

• 購入後も最低1年分の生活費＋予備費100〜200万円が手元に残るか
• 年間約41〜52万円の維持費を支払い続けられるか
• 5年以上住む予定があるか

まずは信頼できる不動産会社に相談し、自分の状況に合った購入方法を探しましょう。

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※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
・国土交通省「住宅ローン減税」
・国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」
・国土交通省「マンション総合調査」
・国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」
・住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」
・日本銀行「金融政策決定会合」
・厚生労働省「雇用保険の基本手当の所定給付日数」
・不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について」