無職でも住宅ローンは組める？7つの審査基準や基礎知識、不動産担保ローンの注意点、返済中に無職になった場合についても解説

現在無職の状態で家の購入を考えている方や、住宅ローンの返済中に失業してしまった方に向けて、住宅ローン審査の仕組みから代替手段、返済困難時の具体的な対処法までを網羅的に解説します。

無職では原則として住宅ローンを組むことはできませんが、配偶者の収入合算やペアローン、不動産担保ローンの活用など、家を購入するための方法は複数あります。また、返済中に失業した場合も、金融機関への早期相談や返済条件の変更、リースバックなどの救済措置が用意されています。

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無職でも住宅ローンは組めるのか？

結論から言えば、無職の状態では原則として住宅ローンを組むことはできません。ただし、退職のタイミングによっては住宅ローンを利用できるケースもあります。

無職の状態では住宅ローンは組めない

住宅ローンの借り入れ金額は年収を基準に決定されます。年収がない無職の状態では、金融機関が返済能力を判断できないため、住宅ローンの審査に通ることはできません。

また、多くの金融機関では勤続年数2〜3年以上を審査要件としています。無職ではこの要件も満たせないため、一般的な住宅ローンの利用は難しいのが現実です。

ただし、無職であっても家を購入する方法は存在します。配偶者の収入を活用したペアローンや、不動産担保ローンの利用などの代替手段については、後述のセクションで詳しく解説します。

退職する前に住宅ローンを組めば可能な場合も

住宅ローンの審査は、本審査時点での情報をもとに判定されます。そのため、在職中に審査を通過し、ローン実行（融資の実行）が完了してから退職すれば、結果的に無職の状態で住宅ローンを組んだことになります。

ただし、以下の点に注意が必要です。

• 融資実行前に退職した場合：融資が取り消される可能性がある
• 退職を隠してローンを組んだ場合：契約違反として一括返済を求められるリスクがある
• 転職を予定している場合：転職先が決まってから申し込む方が安全

退職後の転職タイミングと住宅ローンの関係については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン審査で見られる7つの項目

住宅ローンの審査は金融機関によって行われる「仮審査」と、信用保証会社によって行われる「本審査」の2段階で実施されます。審査で見られる主な項目は以下の7つです。

審査項目は主に7つ

審査項目	詳細
年齢	返済完了時の年齢が設定される 70～80歳までの間に設定されることが多い
勤務形態	正社員を前提としている 契約社員・派遣社員でも通る可能性はある
勤続年数	2～3年は必要 金融機関は安定収入を望んでいる
返済負担率	「年間返済額÷税込み年収×100」で計算 一般的に30〜35%以内が基準
事業内容	会社経営者や自営業者は、事業の決算内容も審査項目に入る 年収が高くても、業績が悪い場合は審査に通りづらい
借入申込み金額と頭金	用意できる現金の割合をチェックされる 物件購入費用と諸費用が必要資金
健康状態	健康状態が悪く、団体信用生命保険に加入できない場合は審査否認 融資の審査に先行して保険の審査から始めてもらうことも可能

無職の人が審査で特に不利になるポイント

上記7項目のうち、無職の人が特に不利になるのは以下の3つです。

1. 勤務形態・勤続年数

無職には「勤務先」も「勤続年数」もないため、安定した収入があることを証明できません。これが住宅ローン審査において最大のハードルです。

2. 返済負担率

給与収入がゼロの場合、返済負担率を算出すること自体ができません。ただし、年金収入や家賃収入などの定期的な収入がある場合は、それをもとに返済負担率を計算してもらえる金融機関もあります。

3. 借入金額と頭金のバランス

無職の場合、金融機関はリスクを高く見積もるため、頭金の割合が高いほど審査に通りやすくなります。物件価格の30〜50%程度の頭金を用意できると、審査のハードルは大きく下がります。

無職でも家を買う方法

無職であっても、以下の方法で家を購入できる可能性があります。ご自身の状況に合った方法を検討してみてください。

不動産担保ローンを利用する

すでに担保にできる不動産（土地や建物）を所有している場合、不動産担保ローンを活用して家を購入できます。

金融機関にとっては、返済が滞った場合に担保の物件を売却して資金を回収できるため、住宅ローンほど厳しい審査基準を設けていません。無職であっても、担保にできる不動産の価値が十分であれば融資を受けられる可能性があります。

再就職の予定がある場合はその旨を伝えることで、審査がより有利になります。副収入など返済原資となる収入がある場合も、積極的にアピールしましょう。

配偶者の収入を活用する（収入合算・ペアローン）

本人が無職であっても、配偶者に安定した収入があればローンを組む方法があります。

収入合算

配偶者の収入を合算して審査を受ける方法です。主債務者を配偶者とし、本人が連帯保証人または連帯債務者になる形をとります。

• メリット：借入可能額が増える、手数料が1本分で済む
• デメリット：主債務者（配偶者）に万が一のことがあった場合、連帯保証人として返済義務を負う

ペアローン

夫婦がそれぞれ独立した住宅ローンを組む方法です。ただし、ペアローンは両者とも安定した収入が求められるため、本人が無職の場合は利用できません。再就職後に検討する選択肢として覚えておきましょう。

いずれの方法も、配偶者の収入や勤続年数が審査の中心になります。配偶者の年収で返済負担率をクリアできるかが判断のポイントです。

親子リレーローンを利用する

親子リレーローンとは、親と子の2世代でリレー方式により住宅ローンを返済する方法です。

• 仕組み：親が返済を開始し、一定期間後に子が返済を引き継ぐ
• メリット：返済期間を長くとれるため月々の返済額を抑えられる。親が高齢でも利用しやすい
• 条件：親子ともに同居（または将来同居予定）であることが求められるケースが多い

本人が無職でも、親に安定した収入があれば親を主債務者として申し込めます。将来的に本人が再就職して返済を引き継ぐ計画を示すことで、審査に通る可能性があります。

再就職の予定を伝えて審査に臨む

現在は無職でも、再就職先が内定している場合や、具体的な就職活動を行っている場合は、その予定を金融機関に伝えることで審査が有利になることがあります。

• 内定通知書や雇用契約書があれば提出する
• 再就職先の業種・想定年収を説明する
• 過去の職歴や専門スキルをアピールする

特に不動産担保ローンの審査では、将来の返済能力も考慮されるため、再就職の具体的な見通しを示すことが重要です。

副収入（年金・家賃収入等）を証明する

給与収入がなくても、以下のような定期的な副収入がある場合は、それを証明することで融資を受けられる可能性が高まります。

• 年金収入：年金振込通知書や年金決定通知書を提出
• 不動産の家賃収入：賃貸借契約書や確定申告書で証明
• 株式の配当収入：特定口座年間取引報告書で証明
• その他：フリーランスとしての業務委託収入、保険の満期金など

金融機関によって対応は異なりますが、返済原資となる安定した収入源があることを書類で証明できれば、審査の土台に乗せてもらえる可能性があります。

ノンバンク系の金融機関に相談する

銀行の住宅ローン審査に通らない場合は、ノンバンク系の金融機関に相談するのも一つの方法です。ノンバンクとは、銀行以外の金融機関（信販会社、消費者金融系、住宅ローン専門会社など）を指します。

銀行と比べて金利は高くなるものの、審査基準が柔軟で通りやすい傾向があります。親戚の不動産も担保に入れられるケースがある点も特徴です。

ノンバンクの住宅ローンについて詳しくは、以下の記事をご覧ください。

リバースモーゲージを検討する（60歳以上向け）

60歳以上で無職（年金生活者を含む）の方には、リバースモーゲージという選択肢があります。自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者が亡くなった際に自宅を売却して一括返済する仕組みです。

項目	内容
対象年齢	60歳以上（金融機関により異なる）
月々の支払い	利息のみ（元金は死亡時に一括返済）
収入要件	年金収入でも利用可能
代表的な商品	住宅金融支援機構「リ・バース60」

• メリット：毎月の返済負担が軽い（利息のみ）、年金収入でも利用できる
• デメリット：長生きリスク（長期間の利息負担）、不動産価値の下落リスク、相続人に自宅を残せない

住宅の購入だけでなく、リフォームや住み替えにも利用できるため、高齢で無職の方は検討してみる価値があります。

最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用

最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切です。複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトの活用がおすすめです。

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無職の人が不動産担保ローンを使う際の注意点

不動産担保ローンは無職でも利用できる可能性がありますが、以下の点に注意が必要です。

無職の場合は借入額が低くなる

通常、不動産担保ローンの借入可能額は不動産評価額の60〜80%程度ですが、無職の場合は大幅に減額されることがあります。

これは、金融機関が無職の人への融資リスクをより高く見積もるためです。必要な資金額と借入可能額にギャップが出る場合は、頭金を多めに用意するか、金融機関と交渉する必要があります。

融資に時間がかかる

不動産担保ローンは、担保となる物件の現地調査・鑑定評価が必要なため、融資までに時間がかかります。

• 即日融資は基本的に不可
• 申し込みから融資実行まで1〜3週間程度が一般的
• 物件の種類や立地によってはさらに時間がかかる場合もある

購入したい物件がある場合は、余裕を持ったスケジュールで手続きを進めましょう。

担保にしている物件を失う可能性がある

返済が滞った場合、担保に入れた不動産は最終的に競売にかけられ、失うことになります。滞納から競売までの一般的な流れは以下の通りです。

滞納3ヶ月を超えると信用情報に事故記録（いわゆるブラックリスト）が載るため、早期の対応が非常に重要です。不動産を手放したくない場合は、滞納する前に金融機関に相談しましょう。

連帯保証人を求められる

無職の場合は連帯保証人を求められることが多いです。不動産の担保価値が落ちた場合は、金融機関にはリスクがあるため連帯保証人が必要になります。

連帯保証人も審査対象になるため、安定した収入のある親族などに依頼する必要があります。連帯保証人は主債務者と同等の返済義務を負うため、依頼する際はリスクについて十分に説明し、理解を得ることが大切です。

返済中に無職になったらどうする？救済措置と対処法

住宅ローンの返済中にリストラや会社の倒産で無職になってしまった場合、パニックに陥りがちですが、複数の救済措置が用意されています。最も重要なのは、滞納する前にできるだけ早く行動を起こすことです。

まずは金融機関に早めに相談する

失業が決まったら、住宅ローンを借りている金融機関にすぐに連絡しましょう。滞納する前に相談することが、最も多くの選択肢を残す方法です。

金融機関としても、競売による回収よりも正常な返済を望んでいるため、返済計画の見直しに応じてくれるケースがほとんどです。相談時には以下を準備しておくとスムーズです。

• 退職の理由と時期
• 再就職の見通し
• 現在の貯蓄額・資産状況
• 毎月の生活費の概算

返済額の軽減申請・返済期間の延長申請

金融機関に相談すると、以下の返済条件の変更（リスケジュール）に応じてもらえる場合があります。

方法	内容	適しているケース
返済額の軽減	一定期間、月々の返済額を減額する 軽減分は後から金利を付けて支払う	すぐに再就職できる見込みがある場合
返済期間の延長	返済期間を延ばし月々の返済額を小さくする 延長する分、総返済額は増える	再就職の目処がまだ立たない場合
ボーナス返済の変更	ボーナス返済を一時的に停止 月々の返済に振り替える	ボーナス返済の負担が大きい場合

住宅金融支援機構（フラット35）の場合は、失業などのやむを得ない事情があれば、返済方法の変更に比較的柔軟に対応してくれます。

失業保障特約を確認する

住宅ローン契約時に失業保障特約（失業信用費用保険）を付帯している場合、失業時に一定期間の返済が保障されます。

項目	一般的な内容
保障内容	月々のローン返済相当額を最長6ヶ月間保障
免責期間	失業後1ヶ月程度（この間は保障対象外）
対象	非自発的失業（リストラ・会社倒産など）。自己都合退職は対象外
条件	ハローワークでの求職活動証明が必要な場合がある

まずは住宅ローンの契約書や保険証券を確認し、失業保障特約が付帯されているかをチェックしましょう。付帯されていれば、保険会社に連絡して手続きを進めます。

家計の見直しと支出削減

失業中は収入が大幅に減少するため、家計全体の見直しが急務です。以下のような支出削減を早めに実行しましょう。

• 通信費の見直し：格安SIMへの乗り換えで月数千円の節約
• 保険の見直し：不要な保険の解約や減額。解約返戻金があれば返済に充当
• サブスクリプションの整理：使っていないサービスを解約
• 失業手当（雇用保険）の申請：ハローワークで申請し、求職活動をしながら基本手当を受給

失業手当は、雇用保険に加入していた期間や年齢によって受給日数が異なりますが、失業から最短7日間の待期期間後に受給が開始されます（自己都合退職の場合はさらに原則1ヶ月の給付制限あり※2025年4月の法改正で2ヶ月から短縮）。住宅ローンの返済に直接充てることも可能です。

個人再生を利用する

住宅ローン以外にも借金がある場合は、個人再生（個人民事再生）の利用を検討しましょう。裁判所に申し立てて住宅ローン以外の借金を大幅に減額してもらう手続きです。

最大のメリットは、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用することで、自宅を手放さずに借金を整理できる点です。

• 住宅ローンはそのまま支払いを続ける
• その他の借金（カードローン、消費者金融など）が原則5分の1〜10分の1に減額
• 3〜5年間の分割払いで返済
• 弁護士や司法書士に依頼するのが一般的（弁護士費用の総額は50〜60万円程度が相場）

なお、借金が住宅ローンのみの場合や、住宅を手放してもよい場合は、自己破産の方が適している場合もあります。どちらが適切かは弁護士に相談して判断しましょう。

所有物件を賃貸に出す（JTI再起支援借上げ制度）

住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことは通常できませんが、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）の「再起支援借上げ制度」を利用すれば、自宅を賃貸に出してローン返済に充当できます。

再起支援借上げ制度が利用できるかどうかは、金融機関に相談してみましょう。自宅から一時的に転居する必要はありますが、物件を手放すことなく、状況が改善すれば再び住むことができる点が大きなメリットです。

リースバックで住み続ける

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家に売却し、売却後にそのまま賃料を支払って住み続ける方法です。

メリット	デメリット
自宅に住み続けられる まとまった売却資金が得られる 周囲に売却を知られにくい 将来的に買い戻せる契約もある	毎月の家賃が発生する 売却価格が市場価格より低くなりやすい 家賃が相場より高めに設定されるケースがある 買い戻し価格は売却価格より高くなる傾向

任意売却との大きな違いは、売却後も自宅に住み続けられる点です。子どもの学校や生活環境を変えたくない場合に特に有効な選択肢です。

ただし、リースバック後の家賃が住宅ローンの返済額より高くなるケースもあるため、事前に複数社から見積もりを取り、比較検討することが重要です。

任意売却に出す

返済の目処が立たない場合は、任意売却を検討しましょう。任意売却は金融機関の同意を得て、住宅ローンの返済が困難になった物件を売却に出し、その売却代金でローン返済をするものです。

メリット	住宅ローンの滞納を周知されにくい 競売物件より高い価格で売却できる可能性あり ローンの残債を分割払いできる まとまった現金の準備は不要　など
デメリット	競売（※）より手間や労力がかかる 競売になる可能性がある 1～2ヶ月のローン滞納では対応不可 債権者と連帯保証人による合意が必須　など

（※）裁判所を通じて不動産が差し押さえられ、強制的に売却される制度のこと。住んでいた家から強制退去させられたり、売却価格が市場価格の6～7割前後になったりするケースもある

任意売却の大まかな流れは以下を参考にしてください。

ローンを滞納する前は通常の売却も検討しよう

ローンを滞納する前であれば、不動産業者の仲介による売却や買い取ってもらうことも可能です。しかし、不動産業者の仲介による売却では、売却活動期間中の住宅ローンは負担しなければならず、仲介手数料を支払うなどのデメリットもあります。不動産業者に買い取ってもらう方法では、すぐに現金化できるメリットがあるものの、仲介による売却に比べて価格が低くなることが一般的です。

また返済が苦しくなった場合は、子どもに家を購入してもらってローンを返済し、親は家に住み続けることができるという方法もあります。しかし融資してくれる銀行が少なく、ローンの審査が通りにくい場合があることや、親子間でもトラブルが起こりやすいため、書面で契約を結んでおかなければなりません。

いずれの方法で売却しても、売却金額でローンをすべて返済する必要があります。よって売却価格がローン残債よりも低ければ、自己資金を充てるなどの必要があることも認識しておきましょう。

また、通常の売却を検討する際には不動産一括査定サイトを利用して、相場を調べましょう。一括査定サイトは、Web上で必要なことを入力するだけで、複数の不動産会社から査定を受けることができるので利用をおすすめします。

[AFF用商材紹介_優先度①_簡略版]

滞納するとどうなる？競売までのタイムライン

住宅ローンを滞納した場合、以下のようなスケジュールで競売に向けた手続きが進行します。早期に対応するほど選択肢が多く残ります。

時期	出来事	この段階でできること
滞納1〜2ヶ月	金融機関から電話・書面での督促	返済条件の変更を相談（最も選択肢が多い）
滞納3ヶ月	信用情報に事故記録が登録（ブラックリスト入り）	任意売却の準備を開始
滞納4〜6ヶ月	「期限の利益喪失」通知→一括返済を請求される	任意売却・リースバックを急ぐ
滞納6〜7ヶ月	保証会社による代位弁済（債権が保証会社に移る）	任意売却が可能な最終段階
滞納8〜12ヶ月	裁判所から競売開始決定通知→現況調査	競売の取り下げを交渉（難易度高）
滞納13〜18ヶ月	期間入札→競売実施→売却・退去	ほぼ手遅れ

退職後の住宅ローン控除はどうなる？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高に対して所得税・住民税から控除を受けられる制度です。退職して無職になった場合、以下の点に注意が必要です。

• 年の途中で退職した場合：退職までの給与所得に対して確定申告をすれば、その年の分は住宅ローン控除を受けられる
• 年間を通して無職（所得ゼロ）の場合：控除すべき税額がないため、その年の住宅ローン控除は受けられない
• 控除期間の繰り越し：住宅ローン控除は未使用分を翌年に繰り越すことはできない。控除期間中に無職の年があると、その年の分は消滅する

再就職した場合は、勤務先での年末調整または確定申告により、再び住宅ローン控除の適用を受けることができます。

住宅ローンと無職に関するよくある質問

まとめ

無職の状態では原則として住宅ローンを組むことはできませんが、家を購入する方法はゼロではありません。

方法	ポイント
不動産担保ローン	担保にできる物件があれば利用可能
収入合算（配偶者の収入活用）	配偶者に安定した収入があれば検討可
親子リレーローン	親世代と協力して返済する方法
リバースモーゲージ	60歳以上の年金生活者向け
ノンバンク系金融機関	銀行より審査が柔軟だが金利は高め

また、住宅ローン返済中に失業してしまった場合は、金融機関への早期相談が最も重要です。返済条件の変更、失業保障特約の活用、リースバック、個人再生、任意売却など、状況に応じた救済措置を活用しましょう。

いずれの場合も、一人で悩まず、金融機関やファイナンシャルプランナー、弁護士などの専門家に早めに相談することが、最善の結果につながります。

※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf