投資用マンションを高く売却できるタイミングは？費用や注意点も解説

投資用マンションの売却となると「どうすれば高く売れる？」「失敗しないためのポイントは？」「少しでも節税したい！」など、さまざまな疑問を抱えている方が多いかと思います。

投資用マンションの売り時は、地域の不動産価格の動きや入居状況、所有期間による税率の違い、利用できる特例を踏まえ、バランスよく判断することが大切です。

ここでは投資用マンションを高く売却できるタイミングのほか、最終的に手元に残るお金を計算するために欠かせない売却時の費用、売却前に知っておきたい注意点を解説します。理想的な売却を叶えるための情報として、是非お役立てください！

投資用マンション売却の流れ

まず、投資用マンション売却の流れについて説明します。売却する前には流れを把握しておくことで、スムーズに売却ができるようになるでしょう。

投資用マンションを売却する流れは、投資用ではないマンション売却の流れとあまり変わりません。期間も3ヶ月から6ヶ月程度かかることが多いです。

1. マンション売却希望額や売却完了日の計画を立てる
2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 査定の結果から不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
4. 内覧希望者の対応を行う
5. 条件が合えば売買契約の締結を行う
6. 代金の決済とマンションの引き渡し

マンション売却について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

投資用マンションを高く売却できるタイミング

居住用マンションでは、転勤が多く需要が増える3月前がよい、などの理想とされる売り時があります。では投資用マンションの場合、できるだけ高く売れるタイミングは、何を目安にすればよいのでしょうか？

マンションに入居者がいるとき

投資用マンションの購入者は、家賃による収入を目的としています。そのため、入居者が多い投資用マンション(オーナーチェンジ物件)の方が、高く売れる可能性が高いです。

後半の「居住用マンションとは価格相場の計算方法が異なる」という項目でも解説しますが、投資用マンションは収益還元法という方法で物件査定が行われます。実際に収益還元法に用いられる計算式を見てみましょう。

物件価格　＝　(想定年間賃料　－　経費)　÷　還元利回り

つまり、想定年間賃料が高くなるほど、経費を差し引いた後に手元に残るお金も多くなります。

しかし、賃料を高くし過ぎたり値引きをしたりすると逆効果です。賃料を高くすると入居者が見つかりにくくなり、値引きを行うと入居者がいても想定年間賃料は低くなります。

また、入居者がいることは、値引きリスクを防ぐ効果もあります。購入者が入居者の募集をする手間がかからず、かつ、入居者がいないことを理由とした値引き交渉が発生しないからです。賃料を維持しつつ、入居者を減らさないようにすることで、投資用マンションの価格を維持していきましょう。

購入から5年以上経過

投資用マンションを売却した際、発生した利益に対し、譲渡所得税と住民税が発生します。この時、税率は「所有した年から売却した年の1月1日までに5年経過しているかどうか」により、次の表のように大きく変わります。

所有期間(売却した年の1月1日までの期間)	譲渡所得区分	所得税の税率(復興特別所得税の上乗せ2.1％相当)	住民税の税率	合計
5年以上	長期譲渡所得	15.315％	5％	20.315％
5年以下	短期譲渡所得	30.63％	9％	39.63％

つまり購入から5年以上経過し、長期譲渡所得とみなされる場合には、20.315％とおよそ半分の税金に抑えられます。都市開発などで立地がよくなり、利益が出る可能性が高い場合には5年経過を待つのも一つの方法です。

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

購入してから10年以上経過

特定事業用資産の買換え特例とは、所有する投資用マンションなど事業用資産の所有期間が10年を超える場合に利用できる特例です。利用すると、買い替えによって発生した譲渡所得から一定の割合で課税の繰り延べを受けられます。

確定申告の際に届出を行うか、取得時期に合わせて必要書類を税務署長に提出することで利用できますが、対象となる事業用資産を売却した翌年中に買換えが必要です。

ただし、どんな買換え資産でも適用できるわけではありません。全10通りの買換え資産の組み合わせが決まっており、その範囲内で行われます。特に多く利用されるのは、適用範囲が広い9号買換えの組み合わせです。

• 譲渡資産所有期間が10年を超えていること
• 買換え資産は国内にある面積300㎡以上の土地などであり、事業用の施設(事務所、事業所、工場など)の敷地として使用されている土地、および建物

注意点として、買い替えで購入した不動産を手放す際、この繰り延べられた額もプラスした譲渡所得に対し税金を払わなくてはなりません。また購入先の組み合わせによっては、課税割合が変わります。

譲渡資産	買換え資産	課税割合
東京23区および首都圏近郊整備地帯等を除いた地域	東京23区	30％
東京23区および首都圏近郊整備地帯等を除いた地域	首都圏近郊整備地帯等	25％
上記以外	上記以外	20％

人口の多い地域の不動産へ買い替えるような投資は、多くの人が希望するようなやり方です。収益が増える可能性が高いため、課税割合も30％や25％と高くなります。

例として、地方にある投資用マンションを売却して、同じ地域内にある別の投資用マンションを購入した結果、100万円分の譲渡所得が発生したケースのメリットを見ていきましょう。

不動産の買い替えで利用できる特例について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

適用された場合	適用されなかった場合
課税対象の割合	20％	100％
課税の対象となる譲渡所得	20万円	100万円
長期譲渡所得の税率	20.315％	20.315％
税額	4万630円	20万3,150円

特例が適応された場合、この条件では納める税金が16万2,520円もお得になりました。つまり、納める税金が少なくなった分だけ手元に残るお金が増えるため、次の不動産購入のための資金が増えるのです。

資金が増えれば、それだけ次の選択肢を増やせます。所有している投資用マンションが10年を超えていて、より利益の高い都市部の投資用マンションの購入を考えているのであれば、利用を検討する価値のある特例です。

競合の物件が少ないとき

似たような条件の投資用マンション(競合の物件)が数多く市場に出回っている場合、より立地がよく、将来的にも入居者が入りやすい物件の方が売れやすくなります。そのため、競合物件が市場にあまり出回っていないタイミングで売却することが重要です。同じような価値の物件が少なければ少ないほど、次の買換え先を探している投資家から選ばれやすくなります。

周辺のマンションが売りに出されていないか事前に調査するには、賃貸物件を紹介するポータルサイトが便利とされます。具体的に情報を絞り込める以外にも、次のようなメリットがありおすすめです。

• マンションの売りにしている特徴がどのようなものかが分かる
• 物件概要から自分の投資用マンションの強みが分かる
• 入居者が多く入っている周辺マンションの特徴から賃貸ニーズが分かる

こうした情報を自分で調べることが難しい場合は、不動産会社へ査定を依頼する中で信頼できる会社を見つけ出し、営業担当者と情報交換を行うのも選択肢の一つです。主観ではなく客観的な情報から、競合の物件がどれくらい出回っているのか調べるようにしましょう。

大規模修繕の前

マンションはある程度の期間が経つと大規模修繕が必要になります。大規模修繕を行うために、修繕積立金を毎月積み立てていますが、

• 工事費の上昇で不足
• 修繕積立金を安く設定
• 長期修繕計画が短かったりする

上記のケースの場合は、積み立ててきたお金だけでは足りないため、修繕積立金が増額されることもあります。
負担額は一戸あたり数百万におよぶこともあり、マンションオーナーに負担がかかります。マンションオーナーの合意ができず大規模修繕が行うことができない場合は、資産価値が低くなってしまいます。
ですので、大規模修繕前に売却するのもよいタイミングでしょう。

引っ越しシーズン前

新年度開始前の3月は引越しシーズンです。引っ越しをする前には賃貸以外にも、売買が多く行われています。

1年を通じて成約件数が多いのは2月から3月に掛けてです。成約件数が多いと当然売れやすく買い手が見つかりやすくなりますのでこの時期を逃さないというのも一つの手でしょう。

現在は投資用マンションは売りどきなのだろうか

東日本レインズの最新2月のデータによると首都圏全体では、成約件数は下がっています。ですが、東京都内の成約件数が減っていて埼玉が増加、千葉神奈川埼玉はほぼ横ばいであるというデータから考えると、都心部から郊外への住まいを求めている人が増えていると考えられます。また、成約平米数は各地域で上昇が見られていて、リモートワークの増加によって広いマンションを求めている人が増えています。広い郊外のマンションなら売りどきかもしれません。

2020年に開催予定であった東京オリンピックの延期によって、マンションの価格はさがるのでしょうか？
東京オリンピックに近い形として開催されたロンドンオリンピック後の市況を見ると価格は暴落しませんでした。東京オリンピック後も都市開発は進んでいく予定となっていて、価格は下がる事なく上昇していくと見られるので、オリンピック前に売却するというのも一つの手でしょう。

投資用マンションの売却にかかる費用

売却にかかる費用は、主に手数料と税金です。売却額によって変動する面もありますが、事前に費用の目安を把握しておくことで、最終的に手元に残るお金の予測を立てられます。

ここでは、どのような費用がかかるのか、詳細を解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社を通じて売却する際、その業務の対価として支払う成功報酬を仲介手数料といいます。売却にかかる費用の中では、もっとも大きな支出です。法律で上限が決められており、価格に応じ、次の計算式で求められます。

売買価格	仲介手数料の上限計算式
200万円以下の部分	売買価格　×　5％　+　消費税
200万円超400万円以下の部分	売買価格　×　4％　+　消費税
400万円超の部分	売買価格　×　3％　+　消費税
400万円以上の場合の速算式	売買価格　×　3％　＋　6万円　＋　消費税

たとえば売買価格が2,000万円であれば、速算式を使うと

「2000万円×3％+6万円+200万円」

となり、仲介手数料の上限額は260万円です。

あくまで上限のため、実際、仲介手数料は0円でも問題はありません。もし「法律でこの通りに支払わないと罰せられる」と説明してくるような不動産会社があれば、避けた方が良いでしょう。

売却益にかかる譲渡所得税

売却益とは、投資用マンションを売った際に、取得時よりも高く売れたときに得られる利益のことです。この利益に対し、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得の計算式は、次の通りです。

譲渡所得　＝　売却価格　－　(購入価格　-　減価償却費　＋　諸経費)

諸経費とは、購入時に発生した仲介手数料や印紙税、登録免許税などです。

居住用マンションの場合はさまざまな特例があり、譲渡所得が発生しにくくなっています。しかし投資用マンションでは使用できる特例が限られるため、居住用マンションよりも譲渡所得が発生する可能性が高いです。諸経費の計算や正確な購入価格が分かるように、領収書はコピーをとり、大切に保管しておきましょう。

売買契約書に添付する印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成した際、その背後にある利益を見越して課される税金のことです。契約書に直接、印紙税を貼って納めるため、売却時は契約が成立した時点での金額を必ず確認し、収入印紙を用意しておきましょう。

印紙税は記載された契約金額に応じ、次のように課せられます。

契約金額	本則税額	軽減税率(令和4年3月31日まで)
100万円を超え　500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え　1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え　5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え　1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円

所有権移転登記による登録免許税

売却によりマンションの所有権が変わる際、購入者へ所有権を移すための、所有権移転登記手続きを行う必要があります。この時かかる税金を、登録免許税といいます。

登録免許税　＝　固定資産税評価証明額　×　税率

建物の場合、登録免許税率は課税標準通りであれば2％です。ただ、土地の税率は取得した時期によって変動するため、土地の所有権の移転も必要な場合は注意しましょう。

なお、所有権移転登記そのものは自分でも手続きを行えます。しかし銀行側が司法書士への依頼がないと融資を行わないという不動産取引における慣行があるため、基本は報酬を支払って司法書士へ依頼します。司法書士の報酬は現在自由化されているため、どの司法書士へ依頼するかによって異なります。安く済ませたいのであれば、複数の司法書士事務所の情報を集め、比較することが大切です。

ただし、登録免許税やその報酬については、売買による所有権移転登記の場合、買主が負担するケースが多いです。必ずではないため、買主とは負担についてよく話し合っておきましょう。

不動産売却にかかる費用についてさらに詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

投資用マンションを売却するときのポイント

居住用のマンションと異なり、投資用マンションは「このマンションを借りたい人はどれくらいいるのか？」「利益を得やすいのか？」といった視点でチェックされます。売却する際は、この視点を忘れずに売り出し価格を決めることが重要なポイントです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定価格は不動産会社によって異なります。なぜならば、不動産会社にはそれぞれ強みがあり、得意とする不動産も違うため、査定結果に違いがでるからです。そのため、１、2社だけ依頼して決めてしまうのではなく、まずは複数社へ依頼を行うことをおすすめします。

また、複数の不動産会社から査定を受けることで、おおよその相場を知ることもできます。投資用マンションの売り出し価格を相場に合わせることはとても重要で、相場から離れすぎてしまうと買主の購入候補から外されてしまいます。さらに、売れないからといって値下げを繰り返すと、売れ残っている物件と判断され、より売却に時間がかかってしまうリスクもあるのです。

つまり複数の不動産会社へ査定を依頼することは、不動産会社の選択と相場に合わせた売り出し価格の設定に役立つといえます。

複数の不動産会社へ査定を依頼する方法としては、一括査定サービスの利用が便利です。一括査定サービスを通じ、まず机上査定を受けたうえで、訪問査定を通じてより正確な査定結果をもらいましょう。

全体的なバランスを考慮する

投資用マンションでは、得られる利益が重視されます。そのため、今は利益が出ていても、将来的に人が減っていく地域であれば、利益が減る可能性を考え買手が付かない場合があります。反対に今は人の少ない地域でも、将来的に開発計画があれば、人が長く住んでくれると判断され、思った以上の価格で売れることもあるのです。

したがって、売却価格を決める際は、全体的なバランスを考慮した対応が求められます。全体的なバランスを見て価格を決めたり販売戦略を立てたりするには、個人の見極めでは限界があります。信頼できる不動産会社の力を借り、投資用マンションの売却経験が豊富な担当者から積極的にアドバイスを受けましょう。

投資用マンションを売却するときの注意点

投資用マンションを売却する際、3つの注意点があります。

個人間取引はおすすめできない

投資用マンションの売却費用において最も割合の大きい、仲介手数料を節約しようと考える人は少なくありません。近年は個人間取引専用サイトを通じ、取引を行う人もいます。しかし、不動産会社を介さず個人間で売買を行うのはおすすめできません。なぜなら、次のようなデメリットがあるためです。

• 資料作りや契約書類の作成もすべて自己負担になる
• 条件交渉時の確認不足で売主と買主の関係が悪化するリスクがある
• 条件交渉が思うようにできずに後で後悔する
• そもそも宣伝が足りず購入してくれる人が見つからない

不動産会社を介して取引を行う場合、仲介手数料の負担こそ発生しますが、さまざまな必要書類の作成と交付、条件交渉、トラブル発生時の対応なども請け負ってもらえます。

仲介手数料の高さがネックであれば、査定依頼を通じ信頼できる不動産会社を見つけ、仲介手数料の割引をしてもらえないか交渉してみましょう。前述したように、仲介手数料は上限の決まりはありますが、下限は決まっていないためです。

仲介手数料について詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

居住用マンションとは価格相場の計算方法が異なる

居住用マンションは、近隣の似たようなマンションの取引事例などを元に計算(取引事例比較法など)されます。しかし投資用マンションの場合、似たようなマンションなら同じように利益を上げられるかというと、そうではありません。眺望や近隣環境がよくても、実際に利益がなければ価値がないのです。

そのため投資用マンションの価格相場は、居住用マンションとは異なり、実際の運営で得られる利益を今の価値に割り戻す「収益還元法」という方法により算出されます。

計算内容	計算式
収益還元法による不動産価格	純利益　÷　還元利回り

純利益と還元利回りは、それぞれ以下の計算式で求められます。

計算内容	計算式
純利益	想定年間賃料　ー　年間経費
還元利回り	年間総収益　÷　不動産価格

例として、年間経費20万円は同じでも、賃料と還元利回りに違いがある2つの投資用マンションを収益還元法によって計算してみました。

年間賃料は200万円、還元利回りが4％＝不動産価格は4,500万円

年間賃料は140万円、還元利回りが6％＝不動産価格は2,000万円

つまり純利益が多く、還元利回りの低い投資用マンションほど、不動産価格が高いと判断してもらえます。

ERは必須ではない

ER(エンジニアリング・レポート)とは、対象の不動産における立地状況や管理の履歴、建物の現在の状況、今後の修繕や修繕費用などを第三者の目から調査した報告書のことです。買手からすると、これから購入する投資用マンションに将来かけるべき費用が分かるほか、購入時の調査費用や手間も省けるため、価格査定時にもプラスの要素となる場合があります。

しかし、投資用マンションにおいて、必ずしも必須ではありません。なぜなら1回のERの調査に50～100万円ほど費用がかかるため、売りたい投資用マンションの価格相場によっては、赤字になるリスクがあるためです。そのため、億単位の価値があるマンションの売却、マンションを1棟そのまま売却する際など、売却価格が高額になる際は検討の価値があるとされます。

まとめ

投資用マンションの売却時期を見極めるには、現在の純利益と利回りの把握、所有年数に基づく税率、受けられる特例の有無、周辺の競合物件の多さなど、多くの情報を比較したうえで、総合的な判断が求められます。高く売却できる可能性がある場合は、譲渡所得税の税率も考慮し、次の投資へ繋げるための対策も必要です。

税金や金融、法律など、多くの知識が求められる投資用マンションの売却を成功させるには、個人間取引ではトラブルも多く、よきパートナーとなる不動産会社を見つけることはとても重要になります。

まずは周辺地域の競合マンションの情報を集めつつ、投資用マンションに強い不動産会社を見つけるために、一括査定サービスを活用してよりよい不動産会社を探すために行動をはじめていきましょう。