マンション売却の流れを9ステップで解説｜費用シミュレーション・失敗例

マンションの売却を考えているものの、「何から始めればいいのかわからない」「費用がどのくらいかかるのか不安」という方は多いのではないでしょうか。

マンション売却を成功させるカギは、売却の流れを事前に把握し、必要な準備と費用を理解したうえで計画的に進めることです。実際に、準備不足や知識不足が原因で「もっと高く売れたはずなのに…」と後悔するケースは少なくありません。

本記事では、マンション売却の流れを9つのステップに分けてわかりやすく解説します。かかる費用のシミュレーションや、よくある失敗パターンと対策まで網羅しているので、初めてマンションを売る方でも安心して読み進められます。

※本記事は区分所有マンション（一室）の売却を解説しています。一棟マンションの売却については「一棟マンションの売却手順とポイント」をご覧ください。

マンション売却の全体像【9ステップ早見表】

マンション売却は、大きく分けて準備・実践・完了の3フェーズ、全9ステップで進みます。全体の目安期間は約4〜6ヶ月です。

ステップ	やること	フェーズ	目安期間
1	住宅ローンの残債を確認する	準備	1〜2日
2	マンションの相場価格を調べる	準備	1〜3日
3	売却に必要な書類を揃える	準備	1〜2週間
4	不動産会社に査定を依頼する	実践	1〜2週間
5	不動産会社と媒介契約を結ぶ	実践	1〜3日
6	売却活動・内覧対応を行う	実践	1〜3ヶ月
7	買主と売買契約を締結する	実践	1日
8	引き渡し・決済を行う	完了	約1ヶ月
9	確定申告を行う	完了	売却翌年の2〜3月

各ステップの詳細を、フェーズごとに解説していきます。

【準備編】売却前にやるべき3つのこと

マンション売却で後悔しないためには、不動産会社に相談する前の事前準備が重要です。ここでは、最初に取り組むべき3つのことを解説します。

住宅ローンの残債を確認する

マンションを売却するには、原則として住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。まずは以下の2点を確認しましょう。

• ローン残債額：金融機関から届く返済予定表（償還表）、またはインターネットバンキングで確認
• 売却で完済できるか：残債が売却見込み額より多い場合は、自己資金での補填や住み替えローンの検討が必要

ローン残債と売却見込み額の差額が、手元に残る資金の目安になります。住み替えを検討している場合は、次の物件購入に必要な頭金も含めて資金計画を立てましょう。

マンションの相場価格を自分で調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場観を持っておくことが大切です。相場を知らないと、不動産会社の査定額が適正かどうか判断できません。

以下のサイトで無料で相場を調べられます。

サイト名	特徴
レインズマーケットインフォメーション	実際の成約価格を検索できる。最も信頼性が高い
不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）	国土交通省の不動産取引価格情報を閲覧できる
マンションレビュー	マンション名で相場価格や口コミを確認できる

チェックすべき比較条件：

• 最寄り駅からの距離
• 築年数
• 階数・向き
• 間取り（専有面積）
• 周辺環境（商業施設・学校など）

同じマンション内の過去の取引事例があれば、最も参考になります。

住み替えの場合は「売り先行」か「買い先行」か決める

住み替えの場合は、現在のマンションの売却と新居の購入のどちらを先に進めるかを決める必要があります。

項目	売り先行	買い先行
メリット	売却資金を購入に充てられる。資金計画が立てやすい	新居をじっくり探せる。空き家にして内覧対応しやすい
デメリット	仮住まいが必要になる場合がある。引っ越しが2回になることも	売却が長引くとローンが二重になるリスク。購入資金の事前準備が必要
おすすめの人	資金に余裕がない方。確実に売却してから動きたい方	資金に余裕がある方。希望の新居を妥協したくない方

迷ったら「売り先行」がおすすめです。売却価格が確定してから新居を探すことで、資金計画に無理が生じにくくなります。

必要書類を揃える

マンション売却では、段階ごとにさまざまな書類が必要になります。早めに準備しておくことで、手続きをスムーズに進められます。

媒介契約時に必要な書類：

書類	入手先	費用
登記識別情報通知（または登記済権利証）	所有者が保管	ー
登記簿謄本（登記事項証明書）	法務局	480〜600円
身分証明書	ー	ー
間取り図・物件の図面	所有者が保管	ー
住宅ローンの返済予定表	金融機関	ー

売買契約〜引き渡し時に必要な書類：

書類	入手先	費用
実印	ー	ー
印鑑証明書（3ヶ月以内）	市区町村役場	300円
固定資産税納税通知書	所有者が保管	ー
固定資産税評価証明書	市区町村役場	400円
マンション管理規約・使用細則	管理会社	ー
購入時の売買契約書・重要事項説明書	所有者が保管	ー
預金通帳（振込先確認用）	ー	ー
住民票（住所変更がある場合）	市区町村役場	300円

【実践編①】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

準備ができたら、いよいよ不動産会社に査定を依頼し、売却のパートナーを選びます。不動産会社選びはマンション売却の成否を左右する最重要ステップです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの査定は必ず複数社（3〜5社が目安）に依頼しましょう。1社だけでは査定額の妥当性が判断できません。

査定方法は主に2種類あります。

査定方法	特徴	所要時間
机上査定（簡易査定）	物件情報や周辺の取引事例から算出。訪問不要	即日〜数日
訪問査定	実際に物件を確認して算出。精度が高い	1〜2週間

まずは一括査定サイトで机上査定を受け、そこから2〜3社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的です。

不動産会社を選ぶ5つのポイント

査定結果が出揃ったら、以下のポイントで不動産会社を比較しましょう。

① 査定額が飛び抜けて高い会社は要注意

他社より大幅に高い査定額を提示する会社は、契約を取るために高めの金額を出している可能性があります。根拠を確認し、相場とかけ離れていないかチェックしましょう。

② 大手・中小の両方を候補にする

大手不動産会社	中小・地域密着型不動産会社
顧客・物件情報が豊富	地元の相場や買主ニーズに詳しい
保証・サポートが充実	柔軟で手厚い対応
全国的なネットワーク	エリア特化の販売力

どちらもレインズ（不動産流通機構）に物件を登録するため、買主へのリーチ力に大きな差はありません。提案内容や対応力で比較するのがポイントです。

③ 類似物件の売却実績があるか確認する

自分のマンションに近い条件（エリア・築年数・間取り）の直近の売却実績がある会社を選びましょう。実績がある会社は、そのエリアの買主層や相場感を熟知しています。

④ 囲い込みをしない会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主双方から手数料を得ること）を狙い、他社からの問い合わせを断る行為です。

囲い込みをされると売却期間が長引き、結果的に値下げを余儀なくされるリスクがあります。媒介契約前に「囲い込みはしませんか？」と直接確認することが大切です。

⑤ 担当者の対応力・相性を見極める

不動産売却は数ヶ月にわたる取引です。信頼できる担当者を見極めるポイントは以下の通りです。

• 質問への回答が的確で、レスポンスが早い
• 売却戦略を具体的に提案してくれる
• デメリットやリスクも正直に説明してくれる
• 売主の要望に耳を傾け、親身に対応してくれる

媒介契約は3種類ある

不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社OK
自分で買主を見つける	不可	可能	可能
レインズ登録	5営業日以内（義務）	7営業日以内（義務）	任意
活動報告の頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
契約期間	最長3ヶ月	最長3ヶ月	定めなし（3ヶ月が一般的）
おすすめの人	手厚いサポートがほしい方	バランス重視の方	複数社に競争してほしい方

迷ったら「専任媒介契約」がおすすめです。1社に任せるため販売活動に力を入れてもらいやすく、自分で買主を見つけた場合にも対応できる柔軟性があります。

【実践編②】売却活動から売買契約まで

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。内覧対応から価格交渉、売買契約まで、スムーズに進めるためのポイントを解説します。

内覧準備と対応のコツ

内覧は、買主がマンションを実際に見て購入を判断する重要な場面です。第一印象が購入意欲を大きく左右するため、しっかり準備しましょう。

内覧前の準備：

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）を重点的に清掃する。汚れがひどい場合はハウスクリーニングを検討
• 部屋全体を広く・明るく見せる工夫をする（不要な家具の移動、照明の点灯）
• 床や壁のひどい傷みは事前に修繕する
• 気になる匂いの対策（換気、消臭剤の活用）
• 玄関やバルコニーも含め、見える範囲はすべて清掃する

内覧当日の対応：

• 内覧希望者を「お客様」としてもてなす姿勢が大切
• 希望日にはできる限り合わせる。内覧のチャンスを逃さないことが早期売却のカギ
• 玄関にスリッパ、バルコニーに外履きを用意する
• 内覧中は別室で待機するか、マンション近くで待つ
• 質問には快く回答するが、その場で約束や保証をしない（書面で取り交わす）

購入申し込みの受領と価格交渉

購入希望者から購入申込書（買付証明書）が届いたら、価格交渉に入ります。

• 購入申込書には、希望購入価格・引き渡し希望日・ローン利用の有無などが記載されている
• 購入申込書に法的拘束力はなく、キャンセルの可能性もあるため迅速な対応が重要
• 値引き交渉は一般的。あらかじめ最低売却価格を決めておくと判断しやすい
• 目安として、購入申込書の受領から1週間以内に売買契約に進むのが理想

売買契約を締結する

買主と条件が合意できたら、売買契約を締結します。

契約前の確認事項：

• 買主の住宅ローン事前審査の承認を確認する（否認されると契約が白紙になるリスクがある）
• 契約書の内容（売買価格・引き渡し日・特約事項など）を事前に確認し、数字や日付の誤りがないかチェック

契約当日の流れ（所要時間：約1時間）：

1. 重要事項説明（宅地建物取引士が説明）
2. 売買契約書への署名・捺印
3. 手付金の受領（一般的に売買代金の5〜10%）

注意点：

• 手付金を受領した後でも、買主はローン本審査の否認を理由に白紙解約できる（手付金は全額返還）
• 売主都合の契約解除は手付金の倍額を返還する必要がある
• 引き渡し日は契約から約1ヶ月後が一般的

【完了編】引き渡しと確定申告

売買契約が完了したら、いよいよ最終段階です。引き渡しの準備と、売却後に必要な確定申告について解説します。

抵当権抹消手続きと引っ越し

マンションに住宅ローンが残っている場合は、引き渡し日までに抵当権の抹消手続きを進めます。

• 売買契約後すぐに金融機関へ連絡し、抵当権抹消書類の準備を依頼する（準備に約2週間かかる）
• 引き渡し日までに引っ越しを完了し、室内を空にしておく
• 退去後は簡単な清掃を行い、鍵をすべて揃えておく

引き渡し当日の流れ

引き渡し（決済）は、一般的に買主が住宅ローンを組む金融機関で行います。

当日の参加者：

• 売主・買主
• 双方の不動産会社の担当者
• 司法書士
• 金融機関の担当者

引き渡し当日の流れ：

1. 司法書士が本人確認・書類確認を行う
2. 買主が残代金を振り込み
3. 売主が着金を確認
4. 鍵と書類を買主に引き渡す
5. 司法書士が登記手続きを行う（所有権移転登記・抵当権抹消登記・買主の抵当権設定登記）
6. 不動産会社への仲介手数料の残金を支払う

確定申告を行う（売却翌年）

マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。

確定申告が必要なケース：

• 売却益（譲渡所得）が出た場合 → 譲渡所得税の申告
• 売却損が出た場合 → 損益通算の特例を利用して他の所得から差し引ける可能性がある

活用できる主な税制特例：

特例	概要	主な要件
3,000万円の特別控除	譲渡所得から最大3,000万円を控除	居住用財産であること。住まなくなった日から3年目の年末まで
軽減税率の特例	10年超所有で譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が軽減（14.21%）	所有期間10年超の居住用財産
損益通算・繰越控除	売却損を他の所得と相殺。翌年以降3年間の繰越控除も可能（合計最大4年間）	所有期間5年超の居住用財産

マンション売却にかかる費用【シミュレーション付き】

マンション売却にかかる費用は、一般的に売却価格の5〜7%が目安です。ここでは各費用項目の詳細と、具体的なシミュレーションを紹介します。

費用の全体像

費用項目	費用の目安	支払い時期
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税	契約時に半額、引き渡し時に残額
印紙税	1〜6万円（売却価格による）	売買契約時
抵当権抹消費用	約1.2万円	引き渡し時
譲渡所得税	売却益がある場合のみ	確定申告時
その他（引っ越し費用など）	10〜30万円程度	引き渡し前

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は法律で上限額が定められています。

売却価格	手数料の上限
200万円以下の部分	売却価格 × 5% ＋ 消費税
200万円超〜400万円以下の部分	売却価格 × 4% ＋ 消費税
400万円超の部分	売却価格 × 3% ＋ 消費税

400万円超の物件の速算式：

仲介手数料 ＝（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税

例えば3,000万円で売却した場合：（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 105.6万円

2024年7月の法改正による変更点：

2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられました。これは低価格帯の物件でも不動産会社が適正な報酬を得られるようにするための改正です。

支払いのタイミング：

• 売買契約時に半額を支払い
• 引き渡し完了時に残額を支払い

印紙税

不動産の売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円超〜500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超〜5億円以下	100,000円	60,000円

※軽減税率は令和9年（2027年）3月31日までに作成された契約書に適用されます。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消するための費用です。

項目	費用
登録免許税	不動産1つにつき1,000円（土地＋建物で2,000円）
司法書士への報酬	約10,000円
合計	約12,000円

譲渡所得税と特別控除

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得の計算式：

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

• 取得費：購入価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）−減価償却費
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税など

税率は所有期間によって異なります：

区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%

※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。

ただし、居住用マンションの場合は3,000万円の特別控除を適用できるため、多くのケースでは譲渡所得税がかからないか、大幅に軽減されます。

【具体例】3,000万円で売却した場合の費用シミュレーション

実際に3,000万円のマンションを売却した場合の費用を試算してみましょう。

前提条件：

• 売却価格：3,000万円
• 住宅ローン残債あり（抵当権抹消が必要）
• 所有期間10年（長期譲渡所得）
• 3,000万円特別控除を適用

費用項目	金額
仲介手数料	（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 105.6万円
印紙税（軽減税率適用）	1万円
抵当権抹消費用	約1.2万円
譲渡所得税	0円（3,000万円特別控除適用で非課税）
引っ越し費用	約15万円（目安）
合計	約122.8万円

売却価格3,000万円に対して費用は約123万円、売却価格の約4.1%です。

マンション売却でよくある失敗5選と対策

マンション売却で後悔しないために、よくある失敗パターンと対策を知っておきましょう。

①査定額の高さだけで不動産会社を選んでしまう

失敗： 最も高い査定額を出した不動産会社に依頼したが、なかなか売れず結局大幅に値下げすることになった。

対策： 査定額だけでなく、査定の根拠（どの成約事例をもとに算出したか）を確認しましょう。相場とかけ離れた高値は「釣り」の可能性があります。複数社の査定額を比較し、中央値を参考にするのがおすすめです。

②売却を急いで大幅に値下げしてしまう

失敗： 引っ越し期限に追われて焦り、売り出しから1ヶ月で200万円値下げして売却した。

対策： マンション売却は3〜6ヶ月かかるのが一般的です。「○月までに売りたい」という希望がある場合は、逆算して早めに売却活動を開始しましょう。6ヶ月程度の余裕を持つことが重要です。

③内覧準備を怠り購入意欲を下げてしまう

失敗： 掃除が不十分なまま内覧を受け入れ、水回りの汚れや生活感で購入希望者に敬遠された。

対策： 水回り（キッチン・浴室・トイレ）はハウスクリーニングを入れるだけで印象が大きく変わります。費用は5〜10万円程度ですが、売却価格への影響を考えれば十分に投資対効果があります。

④媒介契約の種類を理解せず契約してしまう

失敗： よくわからないまま一般媒介契約を結んだが、どの不動産会社も積極的に販売活動をしてくれなかった。

対策： 一般媒介契約は複数社に依頼できる反面、不動産会社の販売意欲が分散しがちです。特に初めての売却では、専任媒介契約で1社にしっかり任せる方がサポートを受けやすくなります。

⑤確定申告を忘れて税金の特例を逃してしまう

失敗： 利益が出なかったので確定申告は不要だと思い込み、損益通算の特例を使い損ねた。

対策： 売却損が出た場合でも、損益通算の特例を利用すれば他の所得から差し引いて税金を減らせる可能性があります。利益・損失にかかわらず、マンションを売却したら確定申告を行うことをおすすめします。

マンション売却に関するよくある質問

まとめ

マンション売却は、準備から引き渡し、確定申告まで全9ステップで進みます。

ステップ	やること	ポイント
1	ローン残債の確認	売却で完済できるか確認
2	相場価格の調査	レインズMI等で自分でも調べる
3	必要書類の準備	早めの収集がスムーズな取引のカギ
4	不動産会社に査定依頼	3〜5社に依頼して比較
5	媒介契約の締結	迷ったら専任媒介契約
6	売却活動・内覧対応	水回り清掃と第一印象が重要
7	売買契約の締結	ローン事前審査の確認を忘れずに
8	引き渡し・決済	抵当権抹消書類の準備は早めに
9	確定申告	損失でも特例で節税できる可能性

成功のカギは、余裕を持ったスケジュールと信頼できる不動産会社選びです。売却を検討し始めたら、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相場と売却の見通しを把握するところから始めましょう。