マンション管理会社を変更するときの手順は？実際に起きた失敗事例やメリット・デメリットを解説！

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2026年9月29日

分譲マンションの管理会社に不満を感じ、変更を検討している管理組合は少なくありません。「対応が遅い」「管理費が高い」「担当者の質が低い」など、理由はさまざまです。

しかし、管理会社の変更（リプレイス）は手順を誤るとかえって問題を招くリスクがあります。正しい手順と注意点を把握しておくことが大切です。

本記事では、マンション管理会社を変更するための7つの手順を中心に、よくあるトラブル事例や失敗しないためのポイント、管理委託費の相場まで徹底解説します。

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マンション管理会社の変更を検討する理由・きっかけ

マンション管理会社の変更を検討する背景には、さまざまな理由があります。まずは、よくある変更理由を確認しましょう。

よくある変更理由

管理会社の変更を検討するきっかけとして、以下のような理由が挙げられます。

対応の遅さ・不十分さ：担当者の巡回がおろそかでレスポンスが遅い、失念や不備が多い
管理組合への姿勢：管理組合の意向を汲み取らず、親身に対応してくれない
管理費の問題：管理費の値上げや、委託費が業務内容に見合わなくなった
不正・不透明さ：管理費の不正使用が発覚した、会計が不透明
専門性の欠如：専門知識に乏しく、質問しても曖昧な回答しか得られない
修繕計画の問題：設備点検や大規模修繕について適切な計画が立てられていない
担当物件の過多：請け負っている物件が多く、対応が後回しにされることが多い

管理会社のサービス内容や対応は、マンション全体の住民の住み心地に直結します。問題を感じたら、まずは現行の管理会社に改善を申し入れ、それでも改善が見られない場合に変更を検討しましょう。

管理計画認定制度と管理会社変更の関係

2022年4月に施行された改正マンション管理適正化法により、管理計画認定制度が導入されました。

管理計画認定制度とは、適切な管理計画を持つマンションを地方公共団体が認定する制度です。認定を受けると以下のメリットがあります。

マンションの市場評価や資産価値の向上が期待できる
フラット35利用時に金利優遇を受けられる
管理水準の維持・向上につながる

管理会社の変更を検討する際は、この認定制度の基準を満たす管理体制を整えられる会社を選ぶことも重要な視点です。認定基準には、長期修繕計画の策定状況、修繕積立金の設定、管理組合の運営状況などが含まれます。

管理会社変更に必要な決議

管理会社の変更は、総会での普通決議（出席組合員の議決権の過半数）で可決できます。

総会は年1回の「通常総会」が基本ですが、必要に応じて「臨時総会」を招集して審議することも可能です。変更の緊急性が高い場合は、臨時総会の開催を検討しましょう。

マンション管理会社を変更するメリット・デメリット

管理会社の変更にはメリットとデメリットの両面があります。変更を決断する前に、それぞれを理解しておきましょう。

変更する4つのメリット

管理会社を変更するメリットとして、次の4点が挙げられます。

管理委託費の削減
管理の質の向上
管理体制の見直し機会
住民の管理意識の向上

マンションの経年に合わせ、現状の管理業務が委託費に見合っているか確認してみることをおすすめします。初めに決められた委託費は高い場合が多く、都度見直しをしていなければ、その状態を継続しているケースが多いためです。管理委託費は管理費用の大きな割合を占めるため、見直すと費用削減にもつながります。

適切に対応できる管理会社へ変更することで、マンション設備のメンテナンスなど管理の質が向上することが期待できます。また、変更プロセスでの説明会やアンケートを通じて、住民のマンション管理への関心が高まり、今後の管理組合運営がスムーズになりやすいでしょう。

変更する3つのデメリット

管理会社を変更するデメリットとして次の3点が挙げられます。

管理の質が低下するリスク
引き継ぎの不備リスク
住民間のトラブル

管理会社によって業務内容が異なるため、よく確認せずに契約した結果、委託費は削減できても質が低下することもあります。業務内容をよく確認し、委託費と見合うかどうか見極めることが大切です。

また、現行の管理会社から管理組合へ引継ぎをおこない、それを新管理会社が引き継ぐ流れとなりますが、引継ぎがスムーズにいかなければ書類や鍵など重要物が紛失したり、継続中の審議内容が滞ったりする可能性があります。

管理会社の変更は、住民にとっても重要なことです。理解が得られなければ、クレームなどのトラブルに発展する可能性があるので慎重に進めましょう。

メリット・デメリット一覧表

項目	メリット	デメリット
コスト	管理委託費の削減が期待できる	安さ優先で質が低下するリスク
管理品質	適切な会社への変更で質が向上	会社によっては質が低下する可能性
管理体制	委託内容を見直す機会になる	引き継ぎ不備で業務に支障が出る場合も
住民	管理意識が高まりやすい	理解が得られないとトラブルに発展

管理委託費の相場はどのくらい？

管理会社の変更を検討する際、管理委託費の相場を把握しておくことが重要です。現在の委託費が適正かどうかを判断する基準になります。

管理委託費の全国平均

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、管理委託費の全国平均は1戸あたり月額10,838円です。

ただし、この金額はマンションの規模・立地・築年数・管理内容によって大きく変動します。

規模別の管理委託費の目安

マンションの総戸数によって、1戸あたりの管理委託費は大きく異なります。小規模マンションほど割高になる傾向があります。

総戸数	1戸あたり月額（目安）
20戸以下	約17,000〜18,000円
21〜30戸	約15,000〜16,000円
31〜50戸	約12,000〜14,000円
51〜100戸	約10,000〜12,000円
101戸以上	約8,000〜10,000円

エレベーターの保守点検や消防設備点検など、マンションの規模に関わらず必要な管理業務があるため、戸数が少ないほど1戸あたりの負担額が大きくなります。

デベロッパー系と独立系の違い

管理会社には大きく分けて「デベロッパー系」と「独立系」の2種類があります。

項目	デベロッパー系	独立系
特徴	建設・分譲と系列の管理会社	親会社を持たない独立した管理会社
経営基盤	大手グループの安定した基盤	会社によって差がある
委託費	比較的高め	デベロッパー系より安い傾向
対応力	統一された管理マニュアル	柔軟な対応ができることが多い
注意点	系列企業への発注で割高になる場合も	悪質な営業を行う会社も存在する

デベロッパー系は新築時に自動的に設定されることが多く、独立系への変更でコスト削減を図るケースが一般的です。ただし、委託費の安さだけで選ぶとサービスの質が低下するリスクがあるため、業務内容や対応力を総合的に比較しましょう。

マンション管理会社を変更するための7つの手順

管理会社の変更は、以下の7つのステップで進めます。

ステップ1：変更が必要な理由を洗い出す

まずは、現行の管理会社のどこに問題があるのかを明確にしましょう。変更理由として挙げられる例は以下の通りです。

委託費が相場と比べて高い
担当者の対応が遅い・不十分
修繕計画や会計に問題がある

問題点を洗い出す際は、理事会メンバーの主観だけで判断せず、住民にアンケートを取るなどしてデータを収集することが重要です。管理組合には見えていない問題が発覚することもあります。

ステップ2：候補の管理会社を絞り込む

変更理由が明確になったら、新たな管理会社の候補を選定します。候補は多くても5社に絞りましょう。

管理会社の種類（デベロッパー系/独立系）
管理の質・実績
業務内容の範囲
管理委託費
管理会社の評判・口コミ

複数社に見積もりを依頼し、業務内容と費用のバランスを比較することが大切です。

ステップ3：候補会社のプレゼンを受け最終選考

絞り込んだ候補会社から、理事会向けにプレゼンテーションを受けます。1社あたり1時間程度を目安に、説明・質疑応答を進めましょう。

プレゼンで確認すべきポイントは以下の通りです。

具体的な管理業務の内容と範囲
管理委託費の内訳
緊急時の対応体制
フロント担当者1人あたりの担当物件数

特に重要なのは、実際に物件を担当する現場担当者（フロントマン）にも同席してもらうことです。営業担当者の印象だけで判断せず、日常的に対応する担当者の人柄や対応力を確認しましょう。

また、理事会でのプレゼンとは別日に、住民向けの説明会を実施してもらうと、住民の理解が得やすくなります。

ステップ4：契約内容を最終チェック

管理会社を決定したら、管理委託契約書と重要事項説明書の内容を詰めていきます。

特に確認すべき条項は以下の4点です。

確認事項	ポイント
解除に関する記載	契約不履行があった場合に契約解除ができるか
解約に関する記載	標準管理委託契約書では少なくとも3ヶ月前の通知が必要
督促に関する記載	滞納者への督促対応期間が極端に短く設定されていないか
緊急時の業務	台風・地震などの災害時の管理業務の範囲と対応体制

管理会社が標準管理委託契約書を基に契約書を用意しますが、記載内容が適切かどうかしっかり確認しましょう。

ステップ5：総会で管理会社の変更を決議

ステップ4で詰めた契約内容をもとに、総会を開催して住民に説明し、変更の決議を取ります。

総会では、理事長からマンション管理会社変更の経緯について改めて説明しましょう。変更する管理会社の担当者にも出席してもらうことで、管理業務がどう変わるのかが参加者に伝わりやすくなります。

決議で賛成数を十分に得られなかった場合は、住民の懸念点を再度ヒアリングし、案を見直しましょう。

ステップ6：現在の管理会社に解約を通知

総会で変更が決議されたら、現行の管理会社に解約の意思を伝えます。管理委託契約書に特別な定めがなければ、解約する3ヶ月前までに通知しましょう。

解約通知の作成ポイントは以下の通りです。

契約書の第何条に基づいて解約するのかを明記
契約解除となる日付を明記
管理会社の代表取締役宛てに書留で郵送する
簡易書留ではなく、受け取り確認ができる書留郵便を利用する

ステップ7：新旧の管理会社で引き継ぎ後、運営開始

総会で決議された内容で新管理会社と契約を結び、新旧の管理会社間で引き継ぎを行います。引き継ぎには理事会も立ち会いましょう。

主な引き継ぎ項目は以下の通りです。

管理図面・設計図書
修繕履歴の書類・長期修繕計画
過去の総会議事録
共用部分の鍵（どこの鍵か、本数の確認）
管理費等の口座振替変更手続き
管理人室の電話加入権の名義変更

引き継ぎ作業の進捗状況を新旧の管理会社と共有し、不備が出ないように把握しておくことが大切です。

変更スケジュールのタイムライン

管理会社の変更には、問題提起から新管理会社の運営開始まで、おおむね6ヶ月〜1年程度かかります。以下はスケジュールの一例です。

時期	内容
1〜2ヶ月目	問題点の洗い出し・住民アンケート実施
2〜3ヶ月目	候補会社の選定・見積もり依頼
3〜4ヶ月目	プレゼン・住民説明会の実施
4〜5ヶ月目	契約内容の最終チェック・総会での決議
5〜6ヶ月目	現管理会社への解約通知（3ヶ月前）
6〜8ヶ月目	新旧管理会社間の引き継ぎ作業
8〜9ヶ月目	新管理会社による運営開始

変更を焦るあまり引き継ぎを不十分なまま終わらせると、新管理会社の運営に支障をきたします。引き継ぎ期間には余裕をもったスケジュールを立てましょう。

マンション管理会社変更でよくある失敗事例

管理会社の変更で実際に起きたトラブル事例を紹介します。事前に把握しておくことで、同じ失敗を避けられます。

失敗事例①：営業マンの印象で契約したが現場担当者の質が低かった

営業担当者の饒舌なトークや人柄に惹かれてそのまま契約し、後悔したというケースは多いです。

営業担当者はあくまで契約を取るために自社をアピールしますが、実際に物件管理を行うのは現場担当者（フロントマン）です。どれだけ資料や説明が申し分なくても、現場担当者が無責任では安心して管理を任せられません。

対策: プレゼンや説明会には必ず現場担当者も同席してもらい、信頼できる人物かどうかを見極める

失敗事例②：管理費の安さを優先してサービスの質が低下した

管理費の安さに飛びついた結果、清掃が行き届かない、業務範囲が縮小されるなど住民のストレスにつながり、トラブルに発展するケースも多く見られます。

短期的にはコスト削減になりますが、長期的には本来計画されていた修繕工事ができなくなったり、建物の劣化が早まったりと、かえってコストが増加する可能性もあります。

対策: 安いサービスには理由がある。自動化・効率化によるコスト削減なのか、必要なコストまで削っているのかを確認してから選ぶ

失敗事例③：口コミ・ランキングを鵜呑みにして決めてしまった

外部の比較サイトの評判やSNSの口コミを鵜呑みにして決断してしまうのもトラブルの元です。口コミやランキングには信憑性に欠けるものも含まれており、掲載順位が利害関係で決まっている場合もあります。

対策: ネット上の評判はあくまで参考情報と考え、実際のサービス内容や担当者の対応力など総合的にチェックする

失敗事例④：浮いたコストをすぐに住民に還元してしまった

管理会社を変更して管理費を大幅に削減できたからといって、すぐに住民負担分の管理費を値下げしてしまい、後々困ったというケースもあります。

管理費を削減したということは、管理範囲やサービスの質が以前より低下している可能性があり、住民から新たな不満が起こることも考えられます。

対策: 新しい管理会社のサービスが安定し、納得のいく管理内容であることを見極めてから還元を判断する。削減分は修繕積立金に積み立てるのが安全

失敗事例⑤：引き継ぎ時に重要書類・物品が紛失した

旧管理会社から新管理会社への引き継ぎで、議事録、総会議案書、共用部分の鍵、備品などの重要書類・物品が紛失するトラブルも発生しています。

適切な書類管理を怠った場合、管理会社には損害賠償、管理組合には理事長・総会議長などに対し過料（20万円）が科せられる可能性があります。

対策: 引き継ぎには理事会メンバーが立ち会い、受け渡しリストを作成して1つずつ確認する

マンション管理会社を変更する中で、マンション管理会社のおすすめについても気になる方は以下の記事もご覧ください。

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マンション管理会社変更で失敗しないためのポイント

管理会社の変更を成功させるために、以下のポイントを押さえましょう。

コンサルティング会社のいいなりにならない
アンケートを取って住民の意見を反映する
管理・サービスの質が低下する変更はしない
トラブルの予兆があれば早めに契約解除を検討する
削減できた管理費は安易に還元しない
長期修繕計画に疑問を感じたら建物診断を依頼する

ポイント①：コンサルティング会社のいいなりにならない

コンサルティング会社に相談する場合は、成功報酬型に要注意です。

成功報酬型とは、管理費を削減できた場合に、削減額の何割かがコンサル会社の報酬になる仕組みです。コンサル会社としては削減すればするほど利益になるため、サービスの質よりもコストカットを優先するようになります。

紹介された管理会社が本当に最適な選択肢なのか、自分たちでも検討する姿勢が大切です。

ポイント②：アンケートを取って住民の意見を反映する

住民へのアンケートを実施することで、管理組合には見えていない問題が発覚することがあります。

たとえば、管理会社が二次委託している清掃員や緊急サポートセンターなどの対応は、住民と直接接する機会が多いため、対応の質が管理会社への印象を大きく左右します。

管理会社のサービスや業務内容自体に問題がない場合は、管理会社変更よりも現場スタッフの交代を申し出るほうが効果的な場合もあります。

ポイント③：管理・サービスの質が低下する変更はしない

管理費の負担が大きく、やむを得ず安い管理会社への変更を検討するケースは多いですが、管理の質を落とす変更は避けるべきです。

結果的に管理の質だけが低下し、住民のストレスが増える可能性があります。管理会社の変更は、あくまで現行の管理・サービスの質を改善することを大前提として検討しましょう。

ポイント④：問題の予兆があれば早めに契約解除を検討する

管理会社を変更しても、住民から不満が完全になくなるわけではありません。新たな管理会社にも問題が生じる可能性はあります。

一般的な管理委託契約では、契約の残存期間に関わらず3ヶ月前に書面で申し出ることで契約を終了させることができます。トラブルの予兆を感じたら、早めに再変更を検討しましょう。

なお、新たな管理会社との契約は長期にしないほうが無難です。可能であれば初年度は1年単位の契約を推奨します。

ポイント⑤：削減できた管理費は安易に還元しない

管理費が削減できても、住民の管理費をすぐに値下げするのは避けましょう。

万一、変更した管理会社に問題が生じた場合、還元後の管理費では次の管理会社を見つけることが難しくなるためです。

削減できた分は修繕積立金に積み立てるなどして、将来に備えて残しておきましょう。

ポイント⑥：長期修繕計画に疑問を感じたら建物診断を依頼する

現行の管理会社の長期修繕計画や修繕費の金額設定に疑問を感じる場合は、管理会社の変更を検討する前に、第三者の専門業者に建物診断を依頼してみましょう。

第三者機関に依頼することで、管理会社の提案内容と比較でき、必要工事費の内訳や根拠の妥当性を客観的に判断できます。

長期修繕計画は工事費用を算出した時期によっても価格が大きく変動するため、計画が古い場合は見直しが必要です。

変更前後のチェックリスト

管理会社変更をスムーズに進めるためのチェックリストです。

【変更前】

現行の管理会社の問題点を具体的にリストアップしたか
住民アンケートで意見を収集したか
複数の管理会社（3〜5社）から見積もりを取得したか
プレゼンで現場担当者にも同席してもらったか
管理委託契約書と重要事項説明書の内容を精査したか

【変更時】

総会で十分な説明を行い、普通決議で可決されたか
解約通知を3ヶ月前までに書留で送付したか
引き継ぎに理事会メンバーが立ち会っているか
引き継ぎ書類・物品のリストを作成し、1つずつ確認したか

【変更後】

新管理会社のサービス品質を定期的に評価しているか
削減できた管理費を安易に還元していないか
管理計画認定制度の申請を検討したか
契約は長期にせず、初年度は1年契約にしたか

全部委託と一部委託の違い

マンション管理は、管理業務をどこまで管理会社に委託するかによって「全部委託」と「一部委託」に分かれます。管理会社を変更する際は、委託方式の見直しも検討しましょう。

全部委託の特徴

管理業務のすべてを1つの管理会社に任せる方式です。

管理業務の窓口が1つに統一され、管理組合の負担が軽い
専門的なサービスを包括的に受けられる
地域に精通した管理会社なら地域特性に合った提案ができる

ただし、コストが割高になりやすく、管理業務を丸投げしがちで住民の管理意識が育ちにくいというデメリットもあります。

一部委託の特徴

必要な業務だけを専門業者に委託し、管理組合が主体的に管理を行う方式です。

必要な業務だけを依頼でき、コストを抑えやすい
管理組合の人材を活かせる
住民の管理意識が高まりやすい

ただし、複数の業者に委託すると管理が複雑になり、管理の統一性が失われやすいというデメリットもあります。

全部委託と一部委託の比較表

スクロールできます

項目	全部委託	一部委託
コスト	割高になりやすい	抑えやすい
管理の手間	管理組合の負担が軽い	管理組合の負担が大きい
サービス品質	包括的に安定した品質	業者選びに左右される
柔軟性	契約範囲内での対応	必要に応じて業者を選べる
管理意識	丸投げになりやすい	住民の意識が高まる
おすすめケース	管理に詳しい人材がいない管理組合	管理に明るい人材がいる管理組合

いずれの委託方式にせよ、理事会内だけで決めず住民とも相談して決めることが大切です。

よくある質問（FAQ）

マンション管理会社の変更にかかる期間は？

問題提起から新管理会社の運営開始まで、おおむね6ヶ月〜1年程度かかります。標準管理委託契約書では解約の申し入れは少なくとも3ヶ月前に行う必要があるため、総会での決議後、新管理会社による管理開始までに最低3ヶ月は必要です。引き継ぎ期間には余裕をもったスケジュールを立てましょう。

管理会社変更について相談できる場所は？

管理会社の変更についてプロに相談したい人は、次のいずれかの場所を利用してみましょう。

コンサルティング会社
公益財団法人マンション管理センター
一般社団法人マンション管理業協会
NPO法人

コンサルティング会社は、国家資格のマンション管理士や管理業務主任者などが在籍していることが多く、適切なアドバイスやサポートが受けられます。ただし資格があっても実務経験がない場合もあるので、実績や経験の確認が必要です。

公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理適正化法に基づく指定団体です。無料相談窓口がありますが、書面回答ではなく口頭のみとなります。

一般社団法人マンション管理業協会は、管理会社業界の団体です。相談窓口があり、公益財団法人マンション管理センターと同様のサポートが受けられます。

NPO法人は、地域ごとに存在する管理組合の支援団体です。派遣相談やセミナーなどを実施しており、他のマンションの現状を知る機会にもなるでしょう。

管理会社から契約更新を断られることはある？

マンション管理会社で採算がとれなくなると、契約更新を断られる場合があります。人件費などの高騰でコストがかかり、今後利益を得られる見込みがないと判断された場合や、小規模マンションかつ築年数が古い場合も断られやすくなります。

管理費を値上げして契約を継続してもらうか、値上げが厳しいのであれば自主管理に切り替えるほかありません。

全部委託と一部委託どちらがいい？

管理組合の状況によって最適な方式は異なります。管理に詳しい人材がいない場合は全部委託、管理に明るい人材がいてコストを抑えたい場合は一部委託が向いています。

いずれの場合も、理事会内だけで決めず住民の意見も聞いて判断しましょう。詳しくは本記事の「全部委託と一部委託の違い」セクションで解説しています。

まとめ

マンション管理会社の変更は、適切な手順を踏めば管理の質の向上やコスト削減につながります。

変更理由を明確にし、住民の意見も反映する
管理委託費の安さだけで選ばず、サービスの質を総合的に評価する
候補は3〜5社に絞り、プレゼンでは現場担当者にも同席してもらう
引き継ぎには理事会が立ち会い、書類・物品の紛失を防ぐ
削減できた管理費は安易に還元せず、修繕積立金に積み立てる

マンション管理の主体は、あくまで管理組合と住民です。管理会社はサポート役であり、丸投げにせず自分たちのマンションの現状を把握することから始めましょう。

この記事では、おすすめのマンション管理会社を紹介しました。ほかにも数多くの管理会社があるため、候補先に悩んでいるなら、こちらの記事もおすすめです。

マイナビニュース「マンション入居者が選んだ「満足度の高い管理会社」、1位は?」

※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

執筆者

資産活用おすすめナビ運営チーム不動産査定・売却担当

資産活用おすすめナビ運営チームです。不動産の一括査定・売却・買取・媒介契約や、売却時の税金・手続きを担当する運営チームです。公的機関や各社の公式情報、運営チームの独自アンケート調査をもとに、はじめての売却でも損をしないための情報を、メリットだけでなく注意点もあわせて整理しています。

管理会社	日本ハウズイング
主なサービス	管理組合運営サポート理事会サポート会計業務支援マンション管理基礎セミナー管理員・フロントの教育研修建物・設備管理 24時間365日の緊急対応安心お助け隊(住居者向け)
マンション受託戸数 (2022年)	478,240戸
おすすめポイント	セミナーや教育研修がある部分管理ができる

会社名	日本ハウズイング株式会社
設立年月	1966年9月
代表取締役社長	小佐野　台
資本金	24億9,290万円
社員数	5,806名(2022年3月末日時点)
総合窓口（お客様センター）	TEL：0120-536-320 ※分譲マンション管理の見積もり依頼・相談は、公式HPのお問い合わせフォームから