住宅ローンの返済中に「リフォームしたい」「外構工事をしたい」と追加の資金が必要になるケースは少なくありません。しかし、住宅ローン返済中の追加融資は原則として難しいのが現実です。
本記事では、住宅ローン返済中に資金を調達する方法として「リフォームローン」と「借り換え」の2つを比較し、具体的なシミュレーションや判断基準とともに解説します。注意点やコストを抑える方法まで網羅しているので、ぜひ参考にしてください。
- 住宅ローン返済中の追加融資は原則として受けられない
- 資金調達にはリフォームローンと借り換えの2つの方法がある
- 【シミュレーション】両者の総支払額を具体的に比較
- 借り換え時の住宅ローン控除への影響を解説
- 追加融資なしでリフォーム費用を抑える方法も紹介
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住宅ローン返済中の追加融資は原則難しい
まず前提として、住宅ローン返済中に「追加融資」を受けることは原則として難しいという点を理解しておきましょう。
住宅ローンに「追加融資」の仕組みはない
住宅ローンは不動産の購入・建築を目的とした融資であり、その目的以外の資金を追加で貸し出す仕組みは基本的にありません。
住宅ローンを組む際には、購入する不動産に抵当権が設定されます。すでに第一抵当権が設定されている状態では、他の金融機関も追加で融資を行うリスクを負いにくいため、別の金融機関からの借り入れも困難です。
リフォーム費用なら既存ローンに組み込めるケースも
ただし、リフォーム目的の資金であれば、追加融資を受けられる可能性があります。
同じ金融機関で住宅ローンを利用している場合、リフォーム費用を既存の住宅ローンに組み込める商品を扱っているケースがあります。まずは現在借り入れ中の金融機関に相談してみましょう。
追加融資を受けられても返済リスクは上昇する
仮に追加融資を受けられたとしても、借入総額が増えることで毎月の返済額が増加します。家計の収支バランスが崩れるリスクがあるため、追加融資を検討する場合は返済計画を慎重に見直す必要があります。
住宅ローンを使う際の注意点についても知りたい方は以下の記事もご覧ください。
住宅ローン返済中に資金を調達する2つの方法
住宅ローン返済中にリフォームなどの資金が必要になった場合、現実的な選択肢はリフォームローンと住宅ローンの借り換えの2つです。
方法1：リフォームローンを新たに組む
リフォームローンは、住宅のリフォームや増改築を目的とした専用ローンです。
- 無担保で借り入れできるケースが多い
- 審査基準が住宅ローンに比べて厳しくない
- 借入上限は500万〜1,000万円程度が一般的
- 返済期間は最長10〜15年が多い
- 金利は住宅ローンより高め（年2〜5%程度）
住宅ローンとは別のローンとして契約するため、手続きが比較的シンプルで、審査も通りやすい傾向があります。少額のリフォーム費用であれば、リフォームローンが手軽な選択肢です。
方法2：住宅ローンの借り換えで資金を上乗せする
もう一つの方法は、現在の住宅ローンを別の金融機関で借り換えする際に、リフォーム費用などを上乗せして借り入れる方法です。
- 新しい金融機関でローンを組む（現在の残債＋追加資金）
- 新しいローンの資金で、現在の住宅ローンを一括返済する
- 以降は新しいローンのみを返済していく
借り換えにより、住宅ローンの低金利でリフォーム資金も借りられるのが最大のメリットです。現在のローンよりも低い金利で借り換えできれば、追加資金を含めても総支払額を減らせる可能性があります。
リフォームローンと借り換え、どちらを選ぶべきか？
両者にはそれぞれメリット・デメリットがあります。以下の比較表を参考に、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。
| 比較項目 | リフォームローン | 借り換え（上乗せ） |
| 金利 | 年2〜5%（高め） | 年0.3〜1.5%（低め） |
| 借入上限 | 500万〜1,000万円 | 残債＋追加費用（数千万円） |
| 返済期間 | 最長10〜15年 | 最長35年 |
| 担保 | 不要（無担保型が多い） | 必要（抵当権設定） |
| 審査 | 比較的通りやすい | 再審査が必要 |
| 諸費用 | 少ない | 30〜100万円程度 |
| 住宅ローン控除 | 対象外 | 条件を満たせば継続可能 |
| 手続きの手間 | シンプル | 複数の手続きが必要 |
- リフォーム費用が300万円以下と少額
- 現在のローン金利に不満がない
- 手続きをシンプルに済ませたい
- リフォーム費用が300万円以上と高額
- 現在のローン金利が高く、金利削減メリットがある
- 複数のローンを一本化したい
【シミュレーション】リフォームローン vs 借り換え、総額はいくら違う？
具体的な数字で比較してみましょう。以下の条件でシミュレーションを行います。
シミュレーション条件
| 項目 | 設定値 |
| 当初借入額 | 3,000万円 |
| 現在の残債 | 2,000万円 |
| 残返済期間 | 20年 |
| 現在の金利 | 年1.5%（固定） |
| リフォーム費用 | 300万円 |
パターンA：リフォームローン併用の場合
| 項目 | 住宅ローン | リフォームローン | 合計 |
| 借入額 | 2,000万円 | 300万円 | 2,300万円 |
| 金利 | 年1.5% | 年3.5% | ─ |
| 返済期間 | 残り20年 | 10年 | ─ |
| 毎月返済額 | 約96,500円 | 約29,700円 | 約126,200円 |
| 総返済額 | 約2,317万円 | 約356万円 | 約2,673万円 |
※毎月返済額は住宅ローンとリフォームローンの合計。リフォームローン完済後は住宅ローンのみの返済（約96,500円）になります。
パターンB：借り換え（リフォーム費用上乗せ）の場合
| 項目 | 借り換え後ローン |
| 借入額 | 2,300万円（残債2,000万＋リフォーム300万） |
| 金利 | 年0.7%（変動金利の場合） |
| 返済期間 | 25年 |
| 毎月返済額 | 約85,600円 |
| 総返済額 | 約2,508万円（＋諸費用約50万円） |
比較結果
| 比較項目 | リフォームローン併用 | 借り換え |
| 毎月返済額（当初） | 約126,200円 | 約85,600円 |
| 総返済額 | 約2,673万円 | 約2,558万円（諸費用込み） |
| 差額 | ─ | 約115万円お得 |
このケースでは、借り換えのほうが総額で約115万円安くなり、毎月の返済額も約4万円低いという結果になりました。
ただし、借り換えの場合は変動金利を選択しているため、将来の金利上昇リスクがある点には注意が必要です。固定金利で借り換えた場合は、この差額は小さくなります。
※上記はあくまで概算のシミュレーションです。実際の金額は金融機関や条件によって異なります。
借り換え効果が大きい3つの条件
一般的に、以下の3つの条件を満たす場合、借り換えの効果が大きくなるとされています。
- 住宅ローンの残高が1,000万円以上
- 残りの返済期間が10年以上
- 現在の金利と借り換え先の金利差が1.0%以上
これらの条件に該当する方は、借り換えを検討する価値が十分にあります。逆に、残高が少ない・返済期間が短い場合は、借り換えの諸費用で相殺されてしまう可能性があるため注意しましょう。
住宅ローンの借り換えで上乗せできる費用
借り換え時に住宅ローンに上乗せできる費用は、リフォーム費用だけではありません。金融機関によって異なりますが、以下の費用を上乗せできるケースがあります。
リフォーム・増改築費用
最も一般的な上乗せ費用です。キッチンや浴室の改装、外壁塗装、バリアフリー化など、住宅の改修に関する費用を住宅ローンの低金利で借り入れできます。
借り換え諸費用
借り換えにかかる事務手数料、保証料、登記費用などの諸費用を新しいローンに含められる金融機関もあります。手元資金を減らさずに借り換えが可能です。
借入中の他のローン（おまとめ）
一部の金融機関では、カーローンや教育ローンなど他のローン残債を住宅ローンに一本化できます。複数のローンを一つにまとめることで、返済管理がシンプルになり、金利負担も軽減できる可能性があります。
住宅ローンの資金使途はあくまで住宅関連が基本です。家具・家電の購入や車の購入費用など、住宅と無関係な費用は原則として上乗せできません。金融機関によって取り扱いが異なるため、事前に確認しましょう。
借り換え先を選ぶポイント
借り換え先の金融機関を選ぶ際に、チェックすべき3つのポイントを紹介します。
金利タイプの選び方（変動 vs 固定）
借り換え時にまず検討すべきは金利タイプです。
| 金利タイプ | 特徴 | 向いている人 |
| 変動金利 | 金利が低い（年0.3〜0.6%程度）が、将来上昇するリスクあり | 返済期間が短い人、金利上昇時に対応できる余裕がある人 |
| 固定金利（全期間） | 金利は高め（年1.5〜2.0%程度）だが、返済額が変わらない | 返済計画を確定させたい人、長期のローンを組む人 |
| 固定期間選択型 | 一定期間だけ金利を固定（5年・10年など） | 当面の返済を安定させたい人 |
将来の返済計画を確定させたい方には全期間固定金利型（フラット35など）が安心です。一方、短期間で返済を終える予定の方や、金利上昇リスクを許容できる方は変動金利型のほうが総返済額を抑えられる可能性があります。
繰り上げ返済のしやすさ
余裕資金ができた際に繰り上げ返済を行うことで、元金を前倒しで減らし利息負担を軽減できます。繰り上げ返済の手数料が無料の金融機関を選ぶと、柔軟な返済計画が立てられます。
最近ではインターネットバンキングから手数料無料で繰り上げ返済できる金融機関が増えています。1円単位から繰り上げ返済できるところもあるため、比較時のチェックポイントにしましょう。
団体信用生命保険（団信）の補償内容
借り換えは、団信の補償内容を見直すチャンスでもあります。
団信とは、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害になった場合にローン残高がゼロになる保険です。最近では、以下のような充実した特約を付けられる金融機関も増えています。
- がん保障特約 — がんと診断されたらローン残高がゼロに
- 3大疾病保障 — がん・脳卒中・急性心筋梗塞に対応
- 8大疾病保障 — 上記に加え、糖尿病・高血圧など生活習慣病にも対応
- 全疾病保障 — すべての病気・ケガで就業不能になった場合に対応
- ワイド団信 — 健康上の理由で通常の団信に加入できない方向け
借り換え時に団信の保障を手厚くしておくことで、万が一のリスクに備えながら、リフォーム資金も確保できます。
追加融資・借り換え時の注意点
追加融資や借り換えを検討する際に、事前に知っておくべき注意点を解説します。
借り換え時の諸費用は30〜100万円かかる
借り換えには以下のような諸費用がかかります。借入額や金融機関によって異なりますが、30万〜100万円程度が目安です。
| 費用項目 | 金額の目安 |
| 事務手数料（定額型） | 3万〜5万円 |
| 事務手数料（定率型） | 借入額の2.2%程度 |
| 保証料 | 借入額の2%程度（不要な金融機関も多い） |
| 印紙税 | 2万〜6万円 |
| 抵当権設定・抹消費用 | 10万〜15万円程度 |
| 繰上返済手数料（旧ローン） | 0〜3万円程度 |
諸費用を考慮しても借り換えメリットがあるか、事前にシミュレーションすることが重要です。
住宅ローン控除の控除額が変わる可能性がある
借り換え後も住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられる場合がありますが、控除額の計算方法が変わる可能性があるため注意が必要です。
- 新しいローンが、もとのローンの返済のためのものであること
- 新しいローンの返済期間が10年以上であること
借り換え時にリフォーム費用などを上乗せした場合、控除対象は以下のように計算されます。
控除額の計算方法（借り換え時）
借り換え前の残高（A） ＜ 借り換え後の借入額（B）の場合：
控除対象 ＝ 年末残高 ×（A ÷ B）
つまり、上乗せした金額分だけ控除対象となる残高が目減りすることになります。控除期間の残年数が少ない場合は影響が小さいですが、残年数が多い場合は無視できない差額になることがあります。
※詳細は国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」を参照してください。
住宅ローン以外の用途には使えない
借り換え時に上乗せできるのは、あくまで住宅関連の費用に限られます。車の購入費用、旅行費用、生活費などに使うことは契約違反となるため、絶対に避けてください。
フリーローンやカードローンは避ける
資金が足りないからといって、フリーローンやカードローンで補うことは推奨しません。これらは住宅ローンに比べて金利が大幅に高く（年5〜15%程度）、返済負担が増大します。
また、金融機関によっては住宅ローン返済中のフリーローン利用を契約条件で制限している場合もあります。
親族からの援助でも贈与税に注意
親や祖父母から資金援助を受ける場合、年間110万円を超える金額には贈与税が課税されます。
贈与税を回避するには、金銭消費貸借契約書を作成し、貸付として処理する方法があります。この場合、実際に返済を行う必要があるため、無利子・無期限の契約は認められない点に注意してください。
返済が厳しくなったら早めに金融機関へ相談
追加融資や借り換えの結果、返済が厳しくなった場合は、延滞する前に早めに金融機関へ相談しましょう。
金融機関では、以下のような対応を相談できるケースがあります。
- 返済額の一時的な減額
- 返済期間の延長
- ボーナス返済の見直し
延滞が続くと信用情報に傷がつき、今後の融資審査に大きな影響を及ぼします。困ったときは一人で抱え込まず、早期に相談することが大切です。
追加融資なしでリフォーム費用を抑える方法
ローンを組まずにリフォーム費用を抑える方法も検討してみましょう。
外構はオープン外構で費用を削減
外構工事は費用がかさみやすいポイントです。フェンスや塀を設けないオープン外構にすることで、大幅にコストを削減できます。
植栽やグランドカバー（芝生・クラピアなど）を活用すれば、低コストでも見栄えのよい外構に仕上げることが可能です。
DIYで挑戦できる範囲と注意点
壁紙の張り替え、棚の設置、ペンキ塗りなどの軽微な作業はDIYで対応することで費用を大幅に削減できます。
ただし、以下の作業は有資格者による施工が法律で義務付けられており、DIYでは行えません。
- 電気工事（コンセントの増設、配線変更など）
- ガス配管工事
- 給排水工事の一部
安全に関わる作業は必ず専門業者に依頼しましょう。
業者選びは相見積もりが基本
業者に依頼する場合は、必ず3社以上から相見積もりを取りましょう。
同じ内容の工事でも、業者によって数十万円の差が出ることがあります。見積もりの内訳が明確で、質問に対して丁寧に回答してくれる業者を選ぶことが大切です。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となってしまいます。
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| メリット | デメリット |
| ・複数の条件から最適な住宅ローンを選べる ・時間を大きく節約できる ・専門家による無料相談などが受けれる場合もある ・知らなかった住宅ローンにも申し込める | ・全ての金融機関に対応しているわけではない ・無理な条件で申し込み、審査落ちになる可能性も |
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住宅ローンの追加融資に関するよくある質問
まとめ
住宅ローン返済中の追加融資は原則として難しいですが、リフォームローンと借り換え（上乗せ）という2つの方法で資金を調達できます。
| ポイント | 内容 |
| リフォームローン | 少額・手軽・審査が通りやすい |
| 借り換え | 低金利で一本化・高額リフォームに向く |
| 判断基準 | 残高1,000万以上・期間10年以上・金利差1%以上なら借り換え有利 |
どちらを選ぶにしても、事前にシミュレーションで総支払額を比較し、住宅ローン控除や諸費用への影響も含めて総合的に判断することが大切です。
返済計画に不安がある場合は、無理をせず金融機関やファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
[住宅ローン＿導入文下]
※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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