「住宅ローンの返済中に転職しても大丈夫？」「転職直後でも住宅ローンは組める？」――住宅ローンと転職のタイミングに悩む方は少なくありません。
結論から言えば、転職は住宅ローンの審査に影響します。国土交通省の調査では、金融機関の93.2%が「勤続年数」を審査項目としており、転職のタイミング次第では融資取り消しや違約金が発生するリスクもあります。
本記事では、転職が住宅ローンに与える影響をタイミング別に整理し、転職後でも審査に通るための対策や金融機関比較、住宅ローン控除の手続きまで網羅的に解説します。
- 転職のベストタイミングは「融資実行後」：審査中や本審査通過後の転職は、融資取り消しや違約金（物件価格の10〜20%）のリスクがある
- 転職直後でも組める住宅ローンがある：フラット35は勤続年数の要件がなく、ネット銀行も柔軟な審査基準を設けている
- 転職しても住宅ローン控除は継続できる：再就職した場合は転職先での年末調整、退職後未就職の場合は確定申告で対応可能
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転職が住宅ローン審査に影響する理由
金融機関が勤続年数を重視する背景
住宅ローンは最長35年にわたる長期返済です。金融機関にとって最大のリスクは「返済が滞ること」であり、借入者の収入の安定性を見極めるために勤続年数を重視しています。
勤続年数が長いほど「安定した収入が今後も継続する」と評価されやすく、逆に転職直後で勤続期間が短い場合は「再び転職して収入が途絶えるリスクがある」と判断されがちです。
国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」のデータ
国土交通省が金融機関を対象に実施した「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、融資の際に考慮する審査項目の上位は以下の通りです。
| 審査項目 | 考慮する金融機関の割合 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 98.4% |
| 借入時年齢 | 96.0% |
| 健康状態 | 95.1% |
| 年収 | 93.4% |
| 勤続年数 | 93.2% |
| 担保評価 | 90.5% |
| 返済負担率 | 90.3% |
出典：国土交通省「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
93.2%の金融機関が勤続年数を審査項目としていることから、転職による勤続年数の変動が審査結果に影響を及ぼす可能性は高いと言えます。
なお、同調査では勤続年数の基準について「1年以上」とする金融機関が最も多く、「3年以上」とする金融機関も一定数存在します。
転職が「有利」に働くケースもある
転職が必ずしも審査のマイナスになるとは限りません。以下のようなケースでは、むしろ転職後のほうが審査で有利に評価される可能性があります。
- 同業種へのキャリアアップ転職で年収が上がった場合
- 大手企業・上場企業へのヘッドハンティングを受けた場合
- 公務員や士業（弁護士・税理士・公認会計士等）に転職した場合
- 前職のグループ会社への転籍（実質的に勤続が継続）の場合
これらの場合、金融機関によっては前職と転職先の勤続年数を合算して評価してくれるケースもあります。転職理由や年収の変動を「職歴書」などで具体的に説明できるよう準備しておきましょう。
【タイミング別】転職と住宅ローンの関係
住宅ローンの手続きは「仮審査→本審査→契約→融資実行」の流れで進みます。転職のタイミングによって影響の大きさが異なるため、それぞれの段階でのリスクを整理します。
住宅ローン申込前に転職する場合
住宅ローンの申込前に転職した場合、最大の課題は勤続年数の短さです。
多くの金融機関は「勤続1年以上」を審査基準としており、転職直後では以下の理由から審査に通りにくくなります。
- 試用期間中は収入が安定していないと見なされる
- 年収の実績が不足している（源泉徴収票が1年分ない）
- 短期間で再度転職するリスクを懸念される
ただし、フラット35やネット銀行など勤続年数の要件が緩やかな住宅ローンもあります（詳しくは後述）。転職直後でも諦める必要はありません。
仮審査〜本審査の間に転職する場合
仮審査に通過した後、本審査の前に転職した場合は再審査が必要になります。
仮審査の承認は「申込時点の勤務先・年収」をもとに出されているため、転職によって勤務先が変わると申告内容と一致しなくなります。金融機関に転職の事実を申告し、新たな条件で再審査を受ける必要があります。
再審査の結果、仮審査時より不利な条件が提示されたり、審査自体が否決されたりする可能性もあります。
仮審査から本審査の完了までは通常1ヶ月程度かかります。この間に転職すると手続きが大幅に遅れ、不動産会社や売主にも迷惑がかかるため、審査中の転職は避けるのが賢明です。
本審査通過後〜融資実行前に転職する場合
最もリスクが高いタイミングです。本審査に通過していても、融資実行前に転職すると以下のリスクがあります。
融資取り消しのリスク
金融機関は融資実行時にも書類を確認します。健康保険証の「資格取得日」には転職日が記載されているため、転職の事実は必ず発覚します。申込内容と異なると判断された場合、融資そのものが取り消される可能性があります。
違約金が発生するリスク
売買契約には「ローン特約（住宅ローン特約）」が付されていることが一般的です。これは住宅ローンの審査に通らなかった場合に違約金なしで契約を白紙解除できる特約です。
しかし、自己都合による転職が原因で融資が取り消された場合、このローン特約が適用されない可能性があります。その場合、売買契約の解除には違約金が発生し、その金額は売買代金の10〜20%が相場です。
例えば、5,000万円の物件であれば500万〜1,000万円の違約金を支払う必要があるケースも考えられます。
本審査通過後の転職は絶対に避けましょう。融資実行日が確定してから転職日を調整するのが鉄則です。
住宅ローン返済中に転職する場合
融資実行後（返済中）の転職であれば、住宅ローンの返済条件に直接影響することはありません。ただし、以下の手続きが必要です。
金融機関への届出が必要
一般的な住宅ローン契約の約款では、勤務先に変更があった場合は速やかに届け出ることが義務付けられています。届出をしなくても返済が滞っていなければ問題になることは少ないですが、契約上の義務である以上、速やかに「勤務先変更届」を提出しましょう。
届出をしても返済条件（金利・返済額・返済期間）が変更されることはありません。
転職先への事前通知も検討
金融機関から新勤務先へ在籍確認の連絡が入る可能性があります。職場での不要な混乱を避けるため、住宅ローンがある旨を転職先に伝えておくのも一つの配慮です。
転職後でも住宅ローン審査に通るための対策
転職直後であっても、以下の対策を講じることで審査に通る可能性を高められます。
フラット35を活用する
住宅金融支援機構が提供するフラット35は、勤続年数の要件がありません。転職直後でも申し込めるため、勤続年数がネックになる方にとって最有力の選択肢です。
- 勤続年数の制限なし（転職直後でも申込可能）
- 全期間固定金利（返済額が変わらない安心感）
- 保証人・保証料が不要
- 申込要件：年間合計返済額が年収の30%以下（年収400万円未満）または35%以下（年収400万円以上）
ネット銀行を活用する
近年、ネット銀行は勤続年数の要件を柔軟に設定しています。メガバンクが「勤続3年以上」を基準とすることが多い一方、ネット銀行では「勤続年数の定めなし」としている銀行も複数あります。
具体的な金融機関ごとの要件は後述の「金融機関比較」セクションで詳しく紹介します。
頭金を多めに用意する
頭金（自己資金）を多く用意することで、借入額が減り、金融機関のリスクが下がります。一般的に物件価格の20%以上の頭金を用意すると審査で有利とされています。
- 借入額の減少 → 返済負担率の改善
- 金融機関にとっての貸し倒れリスクの低減
- 金利優遇を受けられる可能性（フラット35Sなど）
必要書類を事前に準備する
転職後の審査では、通常の必要書類に加えて以下の書類を求められることがあります。
| 書類 | 入手先 | 備考 |
|---|---|---|
| 採用通知書（内定通知書） | 転職先 | 転職後間もない場合 |
| 雇用契約書 | 転職先 | 雇用条件の証明 |
| 給与明細（直近3ヶ月分） | 転職先 | 年収見込みの根拠 |
| 職歴書 | 自身で作成 | 転職理由・キャリアの説明 |
| 前職の源泉徴収票 | 前職 | 退職時に発行 |
特に職歴書は、転職がキャリアアップ目的であることや収入が安定する根拠を具体的に記載し、金融機関の懸念を払拭する重要な書類です。
返済負担率を下げる
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合です。一般的に以下の基準が目安とされます。
- 年収400万円未満：返済負担率30%以下
- 年収400万円以上：返済負担率35%以下
転職で年収が下がった場合は、借入額を減らす・返済期間を延ばすなどで返済負担率を調整しましょう。他のローン（カードローン・車のローンなど）の返済額も含めて計算されるため、可能であれば住宅ローン申込前に他のローンを完済しておくことも有効です。
転職後でも組みやすい住宅ローン金融機関比較
転職後に住宅ローンを検討する場合、勤続年数の要件が緩やかな金融機関を選ぶことが重要です。主な金融機関の勤続年数要件と特徴を比較します。
| 金融機関 | 勤続年数の要件 | 年収要件 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| フラット35 | 要件なし | 返済負担率で判断 | 全期間固定金利、保証人不要 |
| auじぶん銀行 | 要件なし | 200万円以上 | 変動金利が低水準、がん50%保障付き |
| 住信SBIネット銀行 | 要件なし | 安定した収入 | 全疾病保障付き、変動金利が魅力 |
| PayPay銀行 | 要件なし | 200万円以上 | 手続きがすべてオンラインで完結 |
| SBI新生銀行 | 要件なし | 300万円以上 | 転職者向けのプランあり |
| 楽天銀行 | 要件なし（1年未満は追加書類の場合あり） | 400万円以上 | 楽天ポイント連携のメリット |
| イオン銀行 | 6ヶ月以上 | 100万円以上 | イオングループでの買い物優遇 |
| 三井住友銀行 | 1年以上を推奨 | 200万円以上 | メガバンクの安心感 |
| 三菱UFJ銀行 | 1年以上を推奨 | 200万円以上 | メガバンクの安心感、全国対応 |
※ 各金融機関の審査基準は随時変更される可能性があります。最新情報は各金融機関の公式サイトをご確認ください。
転職直後で勤続年数が短い方は、まずフラット35やネット銀行を中心に検討するのがおすすめです。複数の金融機関に仮審査を申し込み、条件を比較してから本審査に進みましょう。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
| ・複数の条件から最適な住宅ローンを選べる ・時間を大きく節約できる ・専門家による無料相談などが受けれる場合もある ・知らなかった住宅ローンにも申し込める | ・全ての金融機関に対応しているわけではない ・無理な条件で申し込み、審査落ちになる可能性も |
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住宅ローンについてより気になる方は以下の記事もご覧ください。
起業・フリーランスに転身する場合の住宅ローン
会社員から個人事業主やフリーランスに転身する場合、住宅ローンの審査は会社員のときよりも厳しくなるのが一般的です。
個人事業主の審査基準
個人事業主が住宅ローンを申し込む場合、民間銀行とフラット35で審査基準が大きく異なります。
| 項目 | 民間銀行 | フラット35 |
|---|---|---|
| 業歴（事業年数） | 2〜3年以上が一般的 | 要件なし |
| 所得の証明 | 確定申告書3期分（3期連続黒字が基本） | 確定申告書2期分 |
| 審査対象の収入 | 経費控除後の「所得」 | 経費控除後の「所得」 |
| 決算書の提出 | 必要（法人の場合） | 不要 |
民間銀行では事業年数2〜3年以上が求められることが多く、独立直後はほぼ審査に通りません。一方、フラット35は事業年数の制限がなく、確定申告書2期分で審査可能なため、個人事業主にとって利用しやすい選択肢です。
なお、個人事業主の場合は「年収（売上）」ではなく「所得（経費控除後の金額）」で審査される点に注意が必要です。節税のために経費を多く計上していると、所得が低くなり審査で不利になるケースがあります。
起業を予定している場合のベストなタイミング
起業やフリーランスへの転身を予定している場合、住宅ローンのことを考えると以下のタイミングが推奨されます。
- 会社員のうちに住宅ローンを申し込む（最も有利）
- 融資実行を待ってから退職・独立する
- 独立後の場合は、確定申告を2〜3期分積み重ねてから申し込む
起業を考えている方は、会社員のうちに住宅購入を済ませておくのが最も確実な方法です。退職後に申し込む場合は、フラット35を活用し、2期分以上の確定申告で安定した所得を証明できるようにしましょう。
転職時の住宅ローン控除（減税）の手続き
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けている最中に転職した場合でも、控除が打ち切られることはありません。ただし、転職のパターンによって必要な手続きが異なります。
再就職した場合（年末調整で継続）
年の途中で転職して12月31日時点で新しい勤務先に在籍している場合、転職先での年末調整で住宅ローン控除を引き続き受けられます。
手続きの流れ：
- 前職から源泉徴収票を受け取る
- 金融機関から届く「住宅ローン残高証明書」を準備する
- 税務署から届いている「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を準備する
- 上記3点を転職先の総務・経理に提出する
- 年末調整で住宅ローン控除が適用され、還付金が支給される
※ 住宅ローン控除の初年度（1年目）は年末調整ではなく確定申告が必要です。2年目以降から年末調整で手続きが可能になります。
再就職しない場合（確定申告が必要）
退職後に再就職せず、12月31日時点で無職の場合は、自分で確定申告を行う必要があります。
- 前職の源泉徴収票
- 退職所得がある場合は退職所得の源泉徴収票
- 金融機関からの住宅ローン残高証明書
- 確定申告書（税務署またはe-Taxで取得）
確定申告は翌年の2月16日〜3月15日に行います。還付申告の場合は1月1日から提出可能です。
転職時に必要な書類一覧
| 書類 | 入手先 | 再就職した場合 | 未就職の場合 |
|---|---|---|---|
| 前職の源泉徴収票 | 前職 | ○（転職先に提出） | ○（確定申告に使用） |
| 住宅ローン残高証明書 | 金融機関 | ○ | ○ |
| 控除申告書兼証明書 | 税務署 | ○（年末調整で使用） | ○（確定申告で使用） |
| 退職所得の源泉徴収票 | 前職 | △（退職金がある場合） | △（退職金がある場合） |
| 確定申告書 | 税務署/e-Tax | ×（年末調整で対応） | ○ |
転職しても住宅ローン控除はなくなりません。再就職した場合は転職先での年末調整、再就職しない場合は確定申告で手続きすれば、引き続き税還付を受けられます。
返済中に転職して収入が下がった場合の対処法
転職によって年収がダウンし、住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、滞納する前に速やかに対処することが重要です。返済の遅延は信用情報に傷をつけ、今後の借入にも影響します。
金融機関への早期相談（勤務先変更届）
返済が厳しくなりそうな場合、まず借入先の金融機関に相談しましょう。事前に相談することで、返済条件の変更（リスケジュール）に応じてもらえる可能性があります。
- 転職の事実と新しい勤務先・年収
- 現在の家計状況と返済が厳しい理由
- 今後の見通し（収入回復の見込み等）
滞納してから相談するよりも、返済が難しいと感じた時点で早めに連絡するほうが、金融機関からの印象もよく、柔軟な対応を引き出しやすくなります。
返済条件の変更（期間延長・ボーナス返済調整）
金融機関に相談した結果、以下のような返済条件の変更が認められるケースがあります。
返済期間の延長
返済期間を延ばすことで毎月の返済額を減らす方法です。ただし、返済期間が延びる分だけ利息の総額は増加します。多くの金融機関では最長35年が上限のため、既に35年ローンの場合は延長が難しいこともあります。
ボーナス返済の変更
転職でボーナスが減額・廃止になった場合は、以下の対応が可能です。
- ボーナス返済分を毎月の返済額に分散して上乗せする
- ボーナス返済額を減額する
- ボーナス返済を取りやめ、毎月返済のみに変更する
繰り上げ返済（返済額軽減型）
手元にまとまった貯蓄がある場合、「返済額軽減型」の繰り上げ返済で毎月の負担額を減らす方法もあります。元金が減ることで利息も減少し、最終的な返済総額も圧縮されます。
無理な金額を投入して生活費が不足しないよう、緊急予備資金（生活費の6ヶ月分程度）を確保した上で検討しましょう。
住宅ローンの借り換えを検討する
現在の住宅ローンより低い金利の商品に借り換えることで、毎月の返済額を減らせる可能性があります。
ただし、転職直後の借り換えには以下の注意点があります。
- 勤続年数が短いと借り換え審査にも通りにくい
- 借り換え時に団体信用生命保険（団信）の再加入が必要
- 事務手数料・登記費用などの諸費用が発生する
借り換えを検討する場合は、金利差による削減額と諸費用を比較し、総返済額でメリットがあるかを確認してから判断しましょう。
転職によって返済が難しくなった場合の選択肢はさまざまです。無職になった場合の住宅ローンの扱いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンと転職に関するよくある質問
まとめ
住宅ローンの審査では勤続年数が93.2%の金融機関で審査項目として考慮されており、転職のタイミングは慎重に検討する必要があります。
本記事のポイントを整理します。
| タイミング | リスク度 | 対応策 |
|---|---|---|
| 申込前の転職 | 中 | フラット35・ネット銀行の活用 |
| 審査中の転職 | 高 | 避けるべき（再審査・遅延リスク） |
| 本審査後〜融資実行前 | 最高 | 絶対に避ける（違約金リスク） |
| 返済中の転職 | 低 | 金融機関への届出で対応 |
転職を考えている場合は、融資実行後に転職するのがベストです。やむを得ず転職直後に住宅ローンを組む場合は、フラット35やネット銀行など勤続年数の要件が緩やかな金融機関を中心に検討しましょう。
住宅ローンは長期にわたる大きな契約です。転職で状況が変わった場合は、速やかに金融機関に相談し、適切な対処を行うことが何より重要です。
※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
