住宅ローンの借入期間は何年？平均借入期間や年齢、借入年数の選び方を解説

住宅ローンを組む際、「借入期間は何年にすべきか？」は多くの人が悩むポイントです。

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンの平均借入期間は新築物件で約32〜34年、中古物件で約25年前後。一方で完済予定年齢の平均は73歳以上に達しており（近年さらに上昇傾向）、定年後も返済が続く人が増加しています。

借入期間が長すぎれば利息が膨らみ、短すぎれば毎月の返済で家計が圧迫されます。「自分にとってベストな借入期間は何年か」を判断するには、年齢・年収・ライフプランを総合的に考える必要があります。

この記事では、住宅ローンの借入期間に関する基礎知識から、年齢別のおすすめ期間、返済シミュレーション比較表、定年後のリスク対策まで徹底解説します。

理想の家づくり・住まい探しを、専門家に相談しながら進めていきましょう。

住宅ローンの借入期間とは【基礎知識】

住宅ローンの借入期間とは、ローンの借入日から最終返済日までの期間のことです。借入期間は毎月の返済額・総返済額・利息額に直結するため、住宅購入において最も重要な判断の一つといえます。

借入期間の上限と種類（最長35年が一般的）

多くの金融機関では、住宅ローンの借入期間を最長35年に設定しています。

住宅金融支援機構の「フラット35」は、名前のとおり最長35年の全期間固定金利型ローンで、15年以上35年以下（申込者が60歳以上の場合は10年以上）の範囲で借入期間を選べます。

民間銀行でも、メガバンク・地方銀行ともに35年を上限とするケースが大半です。ただし、1年単位で自由に設定できるため、必ずしも35年で借りる必要はありません。28年、32年など、自分の年齢やライフプランに合わせて設定するのが基本です。

完済時年齢の上限（80歳未満が一般的）

借入期間は「何年」だけでなく、完済時の年齢制限によっても上限が変わります。主要金融機関の年齢制限は以下のとおりです。

金融機関	借入時の年齢	完済時の年齢
三菱UFJ銀行	70歳の誕生日まで	80歳の誕生日まで
三井住友銀行	満70歳の誕生日まで	満80歳の誕生日まで
みずほ銀行	71歳未満	満81歳未満
住信SBIネット銀行	満65歳以下	80歳未満
フラット35	70歳未満	80歳未満

たとえば、完済時年齢の上限が80歳の金融機関で35年ローンを組む場合、45歳までに申し込む必要があります（45歳＋35年＝80歳）。50歳の場合は最長30年、55歳なら最長25年と、年齢が上がるほど選べる借入期間は短くなります。

この年齢制限の背景には、団体信用生命保険（団信）の加入条件があります。団信は借入者に万が一のことがあった場合にローン残高がゼロになる保険で、多くの金融機関で加入が必須です。団信の保障上限が80歳未満に設定されていることが、完済年齢の上限に影響しています。

40年・50年の超長期ローンが増加中

近年、借入期間40年や50年の「超長期ローン」を取り扱う金融機関が増えています。

住信SBIネット銀行が最長50年のローンを提供開始したほか、PayPay銀行やauじぶん銀行なども同様の商品を展開しています。住宅金融支援機構の「フラット50」は、長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションを対象に最長50年の全期間固定金利ローンを提供しています。

超長期ローンのメリット：

• 毎月の返済額をさらに抑えられる
• 団信の保障期間が長くなる
• 手元資金の余裕を確保でき、繰り上げ返済で柔軟に対応できる

超長期ローンのデメリット：

• 総返済額（利息負担）が大幅に増加する
• 完済が70代〜80代になり、老後の返済リスクが高まる
• 残債がなかなか減らず、売却時にオーバーローン（残債＞物件価格）になるリスクがある

超長期ローンは20代〜30代前半で月々の返済を抑えたい人には有効な選択肢ですが、総コストと老後リスクを十分に理解したうえで検討しましょう。

データで見る住宅ローンの平均借入期間と年齢

「みんなは何年で借りているのか？」は住宅ローンを検討するうえで気になるポイントです。公的統計データから平均借入期間と年齢を確認しましょう。

住宅金融支援機構の最新統計

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンの借入期間は年々長期化する傾向にあります。

物件種別	平均借入期間
注文住宅（土地付き）	約34年
分譲戸建て	約32年
分譲マンション	約33年
中古戸建て	約27年
中古マンション	約25年

※住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」より。フラット35利用者のデータであり、民間銀行の変動金利ローン利用者を含みません。

新築物件では30年以上のローンを組む人が過半数を占めており、35年の最長期間で組む人も増加しています。一方、中古物件は新築より5〜8年ほど短い傾向があります。

借入時の平均年齢は30代後半〜40歳前半で、新築物件の購入者ほど若い傾向にあります。住宅ローン利用率は新築住宅購入者の60〜80%に上ります。

物件種別ごとの平均借入期間の違い

中古物件の借入期間が新築より短い主な理由は以下のとおりです。

①築年数による融資期間の制限

金融機関によっては、中古住宅の融資期間を「法定耐用年数 − 築年数」を目安に設定するケースがあります。

構造	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造（軽量）	19〜27年
鉄筋コンクリート造（RC）	47年

たとえば築15年の木造住宅では、22年 − 15年 = 7年が融資期間の目安となり、35年ローンは組めない可能性があります。ただし、この制限は金融機関によって異なり、築年数に関係なく最長35年のローンを提供する銀行もあります。

②購入者の年齢層が高い

中古住宅は新築と比べて購入価格が低いため、40代以降の住み替え需要も多く、借入期間が短くなりやすい傾向があります。

【年齢別】おすすめの借入期間と注意点

借入期間を考える際、現在の年齢は最も重要な判断材料です。年代別に、おすすめの借入期間と注意点を解説します。

20代：最長期間で月額を抑えつつ将来に備える

おすすめ借入期間	35年（40年・50年も選択肢）
完済年齢の目安	55〜65歳（定年前に完済可能）
ポイント	月額返済を抑えて貯蓄・投資に回す余裕を確保

20代は住宅ローンの借入期間を最も長く取れる年代です。25歳で35年ローンを組めば60歳で完済でき、定年前に返済を終えられます。

月々の返済額を抑えておけば、将来の教育費や転職・独立などのライフイベントにも柔軟に対応できます。余裕資金で繰り上げ返済を行えば、実際の完済はさらに早くなります。

注意点：勤続年数が短い場合は審査で不利になることがあります。また、将来の収入増加を過度に期待せず、堅実な計画を立てましょう。

30代：家族計画と教育費を見据えた設定

おすすめ借入期間	30〜35年
完済年齢の目安	60〜70歳
ポイント	子どもの教育費ピークと返済のバランスを考慮

30代は住宅購入者が最も多い年代であり、借入期間の選択肢も幅広く取れます。30歳で35年ローンなら65歳で完済。退職金での一括返済も視野に入ります。

ただし、子どもの教育費がピークを迎える40代後半〜50代前半と、住宅ローン返済が重なる点は意識しておきましょう。35年でゆとりを持ち、繰り上げ返済で実質的に短縮する戦略が有効です。

40代：定年までの完済を意識した期間設計

おすすめ借入期間	20〜30年
完済年齢の目安	60〜70歳
ポイント	頭金を多めに入れ、定年前の完済を目指す

40代では、35年ローンを組むと完済が75〜80歳となり、老後の返済リスクが高まります。定年（60〜65歳）までの完済を意識した期間設計が重要です。

40歳なら25年ローン（65歳完済）、45歳なら20年ローン（65歳完済）が一つの目安になります。頭金を多く入れて借入額そのものを減らす工夫も有効です。

50代：短期借入＋頭金活用が基本

おすすめ借入期間	15〜20年
完済年齢の目安	65〜70歳
ポイント	頭金を最大限活用し、借入額を最小限に

50代では借入期間の選択肢が限られます。完済年齢の上限（80歳未満）の制約から最長でも25〜30年程度ですが、現実的には15〜20年が推奨されます。

定年後の収入は現役時代の60〜70%程度に下がるケースが一般的です。退職金や貯蓄を頭金に充て、借入額そのものを抑えることが最も重要です。

借入期間別の返済シミュレーション比較表

借入期間によって毎月の返済額と総利息がどのくらい変わるのか、具体的な数字で確認しましょう。以下では借入額3,000万円・元利均等返済・ボーナス払いなしの条件で、変動金利と固定金利の2パターンをシミュレーションします。

20年・25年・30年・35年の月額返済額・総返済額・利息比較

【パターン1】変動金利 0.625% の場合

借入期間	毎月の返済額	総返済額	利息総額	20年との利息差
20年	132,939円	約3,191万円	約191万円	—
25年	108,071円	約3,242万円	約242万円	+約51万円
30年	91,427円	約3,291万円	約291万円	+約100万円
35年	79,522円	約3,340万円	約340万円	+約149万円

※変動金利は借入期間中に変動する可能性があります。上記は金利が一定と仮定した場合の概算です。

【パターン2】全期間固定金利 2.2%（フラット35水準）の場合

借入期間	毎月の返済額	総返済額	利息総額	20年との利息差
20年	154,600円	約3,710万円	約710万円	—
25年	130,200円	約3,906万円	約906万円	+約196万円
30年	113,900円	約4,100万円	約1,100万円	+約390万円
35年	102,500円	約4,305万円	約1,305万円	+約595万円

※2026年2月時点のフラット35金利（2.26%）を参考に、2.2%で試算しています。

固定金利2.2%の場合、20年と35年では利息差が約595万円にもなります。一方で毎月の返済額は約5.2万円の差があります。

ポイント：金利が低い変動金利では借入期間による利息差は比較的小さく（20年と35年で約149万円）、金利が高い固定金利ほど借入期間の影響が大きくなります。自分が選ぶ金利タイプも、借入期間の判断に影響する重要な要素です。

返済負担率から見る無理のない借入期間

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。金融機関の審査基準では30〜35%以内が一般的ですが、実生活で無理のない水準は手取り年収の20〜25%以内が目安とされています。

全期間固定金利2.2%・借入額3,000万円の場合、年収別の返済負担率は以下のとおりです。

年収	返済負担率25%の 月額上限	20年 （154,600円）	25年 （130,200円）	30年 （113,900円）	35年 （102,500円）
400万円	約83,000円	✕	✕	✕	✕
500万円	約104,000円	✕	✕	✕	○
600万円	約125,000円	✕	✕	○	○
700万円	約146,000円	✕	○	○	○
800万円	約167,000円	○	○	○	○

※○=返済負担率25%以内、✕=25%超

たとえば年収500万円の人が3,000万円を借りる場合、返済負担率25%以内に収めるには35年ローンが適切です。年収600万円なら30年以上、年収700万円なら25年でも対応可能です。

「短く借りる」vs「長く借りて繰上返済」どちらが得？

住宅ローンの借入期間を決める際、よく議論になるのが「最初から短い期間で借りるべきか、長く借りて繰り上げ返済すべきか」という点です。

具体例で比較してみましょう（全期間固定2.2%・3,000万円）：

項目	パターンA：25年借入	パターンB：35年借入＋繰上返済
毎月の返済額	130,200円	102,500円
差額	—	毎月約27,700円の余裕
差額を年1回繰上返済	—	年間約33万円を繰上返済
おおよその完済時期	25年	約26〜27年
利息総額	約906万円	約950〜980万円（概算）
利息差	—	約50〜80万円の差

パターンAとBの利息差は50〜80万円程度にとどまります。つまり、利息の差は比較的小さいのです。

「長く借りて繰上返済」のメリット：

• 家計が苦しい月は繰上返済を見送れる柔軟性がある
• 手元資金を確保できるため、急な出費（教育費・医療費・修繕費）に対応しやすい
• 住宅ローン控除を最大限活用できる

「短く借りる」のメリット：

• 確実に総返済額を抑えられる
• 「繰上返済をする予定だったができない」という事態を防げる
• 返済へのモチベーションが明確

結論：家計に余裕がある人は短く借りるのが確実です。一方、将来の収入変動や出費に不安がある人は長く借りて繰上返済で調整する方法が安心です。

定年後の返済リスクと対策

住宅ローンの借入期間を考えるうえで、定年後の返済リスクは避けて通れないテーマです。

完済年齢の平均は73歳以上——老後に返済が残るリスク

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン借入者の完済予定年齢の平均は73歳以上に達しています。近年は借入時の平均年齢が上昇し（2024年度フラット35利用者調査で44.5歳）、35年超の超長期ローン利用者も25.5%に急増していることから、完済予定年齢はさらに上昇傾向にあります。

しかし、定年後の家計は現役時代と大きく異なります。

項目	現役世代	定年後（65歳以上）
平均年収	約545万円（正社員）	約250〜305万円（年金＋就労収入）
主な収入源	給与	年金・再雇用収入
増加する支出	—	医療費・介護費・住宅修繕費

※出典：国税庁「令和6年分 民間給与実態統計調査」

正社員の平均年収約545万円に対し、70歳以上の平均年収は約305万円と、現役時代の約56%にまで下がります。さらに医療費や介護費用、住宅の修繕費など、高齢期特有の支出が増加します。

定年前に完済するための3つの対策

対策①：繰り上げ返済を計画的に実行する

最も基本的な対策です。ボーナスや昇給分を繰り上げ返済に充て、実質的な完済年齢を65歳以前に前倒ししましょう。特に期間短縮型の繰り上げ返済は、利息削減効果が大きく有効です。

対策②：退職金での一括返済を計画する

退職金でローン残債を一括返済する方法です。ただし、退職金の全額を返済に充てると老後資金が不足するリスクがあります。退職金のうちローン返済に充てる割合は、老後の資金計画を立てたうえで慎重に判断しましょう。

対策③：借り換えで返済期間を見直す

金利の低い商品への借り換えにより、月々の返済額を減らしたり、返済期間を短縮したりできます。ただし、借り換えには手数料や保証料がかかるため、借り換えによるメリットと費用を比較して判断する必要があります。

借入期間を決める5つのポイント

ここまでの内容を踏まえ、借入期間を決める際に押さえておくべき5つのポイントを整理します。

①ライフプラン（教育費・老後資金）とのバランス

住宅ローンの返済は20〜35年の長期にわたります。その間に発生する大きな支出——特に子どもの教育費と老後資金——を見込んだうえで、返済に無理が生じない期間を設定しましょう。

②返済負担率は手取りの25%以内が目安

返済負担率は手取り年収の20〜25%以内が安全圏です。この範囲内に毎月の返済額が収まる借入期間を逆算しましょう。25%を超える場合は、借入期間を長くするか借入額を減らすことを検討してください。

③繰り上げ返済を前提に長めに設定する方法

「短く借りる」と「長く借りて繰上返済」の利息差が比較的小さいことは先述のとおりです。将来の不確実性に備えるなら、長めの期間で借りて繰り上げ返済で調整する戦略が有効です。

ただし、繰り上げ返済するつもりだったが実際にはできなかったというケースも少なくありません。毎月の余裕資金を自動で貯蓄に回す仕組み（自動積立など）を作っておくと実行しやすくなります。

④団信の保障期間との関係を考慮する

団体信用生命保険（団信）の保障期間は借入期間と連動しています。35年ローンなら35年間、団信の保障が続きます。

つまり、借入期間が長いほど団信による「保険としてのメリット」が長く続きます。がん保障や3大疾病保障などの特約を付けている場合、その保障も借入期間中有効です。ただし、繰り上げ返済で期間を短縮すると、団信の保障期間も同時に短くなる点は覚えておきましょう。

⑤借入期間は原則「後から延長できない」ことを知っておく

住宅ローンの借入期間は、繰り上げ返済で短縮することは簡単ですが、後から延長することは原則としてできません。

返済が困難になった場合、金融機関に相談すれば返済期間の延長（リスケジュール）に応じてもらえるケースもありますが、あくまで特例的な措置です。このため、迷ったら長めの借入期間を選ぶのが基本的な考え方です。短くするのはいつでもできますが、長くするのは極めて難しいからです。

住宅ローン控除と借入期間の関係

住宅ローンを利用する際、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は大きな節税メリットをもたらします。借入期間と控除の関係を正しく理解しておきましょう。

住宅ローン控除の概要（2026年入居の場合）

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。控除しきれない場合は住民税からも一部控除されます。

【一般世帯】

住宅の種類	控除期間	借入限度額	最大控除額（年間）
認定住宅（長期優良・低炭素）	13年	4,500万円	31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	13年	3,500万円	24.5万円
省エネ基準適合住宅	13年	3,000万円	21.0万円

【子育て世帯・若者夫婦世帯】（2026年度税制改正で上乗せ措置を拡充）

住宅の種類	控除期間	借入限度額	最大控除額（年間）
認定住宅（長期優良・低炭素）	13年	5,000万円	35.0万円
ZEH水準省エネ住宅	13年	4,500万円	31.5万円
省エネ基準適合住宅	13年	4,000万円	28.0万円

※子育て世帯＝19歳未満の子を有する世帯、若者夫婦世帯＝夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

※2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準への適合が必須です。その他の住宅は控除対象外となります。

借入期間10年未満だと控除対象外に

住宅ローン控除を受けるためには、借入期間が10年以上であることが条件です。9年以下のローンでは控除を受けられません。

また、繰り上げ返済によって残りの返済期間が10年未満になった場合も控除の対象外となります。繰り上げ返済を検討する際は、残期間が10年を切らないよう注意しましょう。

住宅ローン控除の控除率は0.7%です。変動金利が0.625%程度の場合、控除額がローン金利（利息）を上回るケースがあります。このような場合、控除期間中はあえて繰り上げ返済を控え、手元資金を運用に回す方が経済的に有利になる可能性があります。

特に子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が大きく引き上げられているため、控除メリットがさらに大きくなります。住宅購入を検討中の子育て世帯は、優遇措置を最大限に活用できるよう計画しましょう。

繰り上げ返済で借入期間を短縮する方法

繰り上げ返済は、毎月の返済額とは別に元金を前倒しで返済する方法です。利息削減効果が高く、借入期間の実質的な短縮手段として広く活用されています。

期間短縮型と返済額軽減型の違い

繰り上げ返済には2つのタイプがあります。

タイプ	仕組み	メリット	向いている人
期間短縮型	毎月の返済額はそのまま、返済期間を短くする	利息の削減効果が大きい	早く完済したい人
返済額軽減型	返済期間はそのまま、毎月の返済額を減らす	毎月の家計負担が軽くなる	月々の返済を楽にしたい人

同じ金額を繰り上げ返済する場合、利息の削減効果は「期間短縮型」のほうが大きくなります。定年前の完済を目指す場合は期間短縮型が基本です。

繰り上げ返済のメリットと注意点

メリット：

• 繰り上げ返済分はすべて元金に充当されるため、利息削減効果が高い
• 借入期間の早い段階で行うほど効果が大きい（元金が多いため）

注意点：

• 金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかる場合がある（ネット銀行は無料が多い）
• 残りの返済期間が10年未満になると住宅ローン控除が受けられなくなる
• 手元資金を繰り上げ返済に回しすぎると、急な出費に対応できなくなるリスクがある
• 団信の保障期間も短縮される

繰り上げ返済は強力な利息削減手段ですが、生活防衛資金（生活費の6ヶ月分が目安）を確保したうえで、余裕資金で行うのが鉄則です。

よくある質問

まとめ

住宅ローンの借入期間について、基礎知識から年齢別の選び方、シミュレーション、リスク対策まで解説しました。最後に重要なポイントを振り返ります。

住宅ローンの借入期間に「万人にとっての正解」はありません。自分の年齢・年収・ライフプラン・リスク許容度を総合的に考え、無理なく返済できる計画を立てることが最も大切です。不安がある場合は、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。

※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf