住宅ローン控除とは？控除される金額や条件についてわかりやすく解説

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・リフォームした場合に、年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。新築住宅は最大13年間、中古住宅は最大10年間にわたり減税を受けられます。

2022年度の税制改正で制度が大きく変わり、さらに2025年度の改正では子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置が延長されました。この記事では、2025年入居分の最新制度をベースに、控除額の計算方法から申請手続きまでわかりやすく解説します。

住宅ローン控除の仕組み【2026年最新】

控除率と控除期間

項目	内容
控除率	年末のローン残高の0.7%
控除期間（新築）	最大13年間
控除期間（中古）	最大10年間
所得要件	合計所得金額2,000万円以下
住民税からの控除	所得税で控除しきれない場合、住民税からも控除（課税総所得金額の5%、上限97,500円）

毎年の年末時点での住宅ローン残高に0.7%を掛けた金額が、その年の所得税から差し引かれます。所得税から控除しきれない場合は、翌年度の住民税からも一部控除されます。

旧制度との違い: 2021年までは控除率1%・最大40万円/年でしたが、現行制度では控除率0.7%に引き下げられ、代わりに住宅の省エネ性能に応じた借入限度額の区分が新設されました。

住宅の種類別・借入限度額と最大控除額【2025年入居】

新築住宅・買取再販

住宅の種類	一般世帯	子育て世帯・若者夫婦世帯	控除期間
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	3,000万円	4,000万円	13年
その他の住宅	原則適用外※	原則適用外※	―

※「その他の住宅」（省エネ基準に適合しない新築住宅）は、2024年1月以降に建築確認を受けた場合、住宅ローン控除の対象外です。ただし、2023年12月31日以前に建築確認を受けた住宅、または2024年6月30日以前に建築された住宅（登記事項証明書で証明）は、経過措置として借入限度額2,000万円・控除期間10年が適用されます。

中古住宅（既存住宅）

住宅の種類	借入限度額	控除期間
認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅	3,000万円	10年
その他の住宅	2,000万円	10年

リフォーム・増改築

住宅の種類	借入限度額	控除期間
リフォーム・増改築	2,000万円	10年

子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置

2024年度から創設された子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額の上乗せ措置は、2025年度税制改正により令和7年（2025年）入居分も延長されました。

対象となる世帯の定義（入居年の12月31日時点で判定）:

• 子育て世帯: 年齢19歳未満の扶養親族を有する者
• 若者夫婦世帯: 夫婦のいずれかが40歳未満である世帯

上乗せ額は住宅の種類によって500万〜1,000万円で、一般世帯と比べて最大控除額が大きくなります。

住宅ローン控除の適用条件

共通の適用条件

すべての住宅に共通する適用条件は以下のとおりです。

• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 床面積が50㎡以上で、その1/2以上が居住用であること
• 入居した年とその前2年・後3年の計6年間に、居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例などの適用を受けていないこと

床面積40㎡への緩和措置: 合計所得金額が1,000万円以下の年分に限り、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅も対象になります。この緩和措置は、2025年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅に適用されます。

注意: 床面積は不動産登記簿上の面積で判定されます。マンションの場合は「内法面積」で記載されるため、販売チラシの「壁芯面積」とは異なります。50㎡ギリギリの物件を検討する際は、必ず登記簿面積を確認してください。

新築住宅の追加条件

新築住宅（買取再販を含む）では、上記の共通条件に加えて以下の条件を満たす必要があります。

• 2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合していることが必須
• 省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は原則として住宅ローン控除の対象外

これは2024年からの新しいルールです。新築住宅を購入する場合は、住宅の省エネ性能が以下のいずれかに該当するか確認しましょう。

認定の種類	主な基準
認定長期優良住宅	耐震性、省エネ性、劣化対策等の基準を満たし、長期にわたり良好な状態で使用できる住宅
認定低炭素住宅	一定の省エネ基準を超える低炭素化措置が講じられた住宅
ZEH水準省エネ住宅	断熱等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
省エネ基準適合住宅	断熱等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上

中古住宅の追加条件

中古住宅の場合、以下の条件が加わります。

• 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であること（新耐震基準に適合）

2022年の改正で、中古住宅の築年数要件が大幅に簡素化されました。以前は木造20年・耐火建築物（マンション等）25年以内という築年数制限がありましたが、現在は「1982年以降に建築された住宅」であれば原則適用可能です。

補足: 1981年以前に建築された住宅でも、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば適用可能です。ただし、これらは入居前に取得する必要があります。

また、以下の中古住宅は対象外です。

• 親族からの購入（生計を一にする者を含む）
• 贈与による取得

リフォーム・増改築の追加条件

リフォーム・増改築で住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 工事費用が100万円を超えること
• 居住用部分の工事費が全体の1/2以上であること

対象となる工事の種類:

• 大規模修繕・大規模模様替え（増築・改築を含む）
• マンション専有部分の床・階段・壁の過半の修繕工事
• 居室・調理室・浴室・便所等の一室の床または壁全部の修繕工事
• 耐震改修工事
• バリアフリー改修工事
• 省エネ改修工事

注意: 住宅ローン控除と「リフォーム減税（住宅特定改修特別税額控除）」の併用はできません。どちらが有利かシミュレーションして選択しましょう。

住宅ローン控除の対象外となるケース

以下のケースでは住宅ローン控除を受けることができません。事前に確認しておきましょう。

居住用以外の住宅

• 別荘・セカンドハウス: 生活の本拠としない住宅
• 投資用・賃貸用住宅: 自分が居住しない住宅
• 親のための住宅: 自分が住まない場合は対象外

借入先の制限

• 親族や知人からの借入: 対象外
• 勤務先からの借入: 金利0.2%未満の場合は対象外
• 金利0.2%未満・無利子の借入: 対象外（ただし、公的融資で会社の援助がない場合は対象）

特例控除との併用制限

入居した年と前後の一定期間に以下の特例を受けている場合、住宅ローン控除は適用されません。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の損益通算の特例

前の住居を売却して住み替える場合は、売却益の特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利か比較検討が必要です。

合計所得金額が2,000万円を超える年

合計所得金額が2,000万円を超えた年は控除を受けられません。ただし、翌年以降に所得が2,000万円以下に戻れば、残りの控除期間について再び適用を受けられます。

注意: 「合計所得金額」は「年収」ではありません。給与所得のみの場合は、給与所得控除後の金額で判定されます。年収2,000万円と合計所得金額2,000万円は大きく異なるため、給与所得のみの方であれば多くの場合は要件を満たします。

住宅ローン控除で戻ってくる金額をシミュレーション

住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくるのかは、借入額・住宅の種類・年収によって異なります。ここでは2つのパターンでシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション①：新築・認定住宅（子育て世帯）

項目	内容
住宅の種類	認定長期優良住宅（新築）
借入額	4,500万円
返済期間	35年（元利均等返済）
金利	年1.5%（全期間固定）
年収	600万円（給与所得のみ）
世帯	子育て世帯（借入限度額5,000万円）

計算の流れ:

1. 年末ローン残高に0.7%を掛ける
   1年目の年末残高：約4,378万円 → 4,378万円 × 0.7% = 約30.6万円
2. 所得税額と比較する
   年収600万円（配偶者控除・扶養控除あり）の場合、所得税は概算で約10〜11万円
   所得税から控除しきれない約20万円のうち、住民税から控除（上限97,500円）
3. 実際の控除額: 所得税約10.5万円 + 住民税約9.8万円 = 年間約20.3万円

年収600万円の子育て世帯の場合、所得税額自体が控除可能額より少ないため、控除枠を使い切れないケースが生じます。13年間の残高×0.7%の合計は約326万円ですが、納税額の制約を考慮すると、実際の控除総額は約260〜270万円が目安です。

ポイント: 年収が高いほど所得税額が大きくなるため、控除枠をより多く活用できます。ペアローンで夫婦それぞれが控除を受ければ、控除枠をフル活用しやすくなります。

シミュレーション②：中古マンション

項目	内容
住宅の種類	省エネ基準適合の中古マンション
借入額	3,000万円
返済期間	35年（元利均等返済）
金利	年0.5%（変動金利）
年収	500万円（給与所得のみ）
世帯	一般世帯（借入限度額3,000万円）

計算の流れ:

1. 年末ローン残高に0.7%を掛ける
   1年目の年末残高：約2,919万円 → 2,919万円 × 0.7% = 約20.4万円
2. 所得税額と比較する
   年収500万円（扶養控除なし）の場合、所得税は概算で約11〜12万円
   所得税から控除しきれない約9万円は、住民税から控除（上限97,500円）
3. 実際の控除額: 所得税約11.6万円 + 住民税約8.8万円 = 年間約20.4万円

中古住宅のため控除期間は10年間。年末残高の減少を考慮すると、10年間の控除総額は約177万円（概算）です。年収500万円の単身者であれば、控除枠をほぼフル活用できる計算になります。

控除額を最大化するポイント

• 住宅の省エネ性能を高くする: 認定住宅やZEH水準の住宅ほど借入限度額が高い
• 子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇を活用: 上乗せ措置で最大1,000万円の限度額アップ
• ふるさと納税との併用: 住宅ローン控除は所得税→住民税の順で控除されるため、ふるさと納税の控除上限額に影響する可能性がある。事前にシミュレーションで確認を
• 繰上げ返済のタイミング: 控除期間中の繰上げ返済は控除額を減らすため、金利と控除額のバランスを考慮

注意: 上記はあくまで概算シミュレーションです。実際の控除額は、各種所得控除や税制改正、借入条件によって異なります。正確な試算は税務署や金融機関のシミュレーションツールで確認してください。

住宅ローン控除を受けるための手続き方法

初年度：確定申告が必須

住宅ローン控除を初めて受ける年は、会社員であっても確定申告が必要です。入居した年の翌年の確定申告期間（通常2月16日〜3月15日）に手続きします。

必要書類:

書類	入手先
確定申告書	国税庁HPからダウンロードまたは税務署
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書	国税庁HPからダウンロードまたは税務署
住宅ローンの年末残高等証明書	金融機関から送付（10〜11月頃）
土地・建物の登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局
不動産売買契約書または建築請負契約書の写し	手元の控え
源泉徴収票	勤務先
マイナンバーカードまたは通知カード+本人確認書類	―
認定長期優良住宅等の認定通知書の写し（該当する場合）	所管行政庁
建設住宅性能評価書の写し（省エネ基準適合を証明）	登録住宅性能評価機関

e-Tax（電子申告）の活用: マイナンバーカードがあれば、自宅からe-Taxで確定申告ができます。e-Tax利用の場合、還付金の振込が通常より早い（約2〜3週間）というメリットもあります。

2年目以降：年末調整で手続き可能

会社員の場合: 2年目以降は勤務先の年末調整で手続きが完了します。確定申告は不要です。

必要書類:

• 住宅借入金等特別控除申告書: 初年度の確定申告後に、税務署から控除期間分（残り12年分または9年分）がまとめて送付されます
• 住宅ローンの年末残高等証明書: 毎年10〜11月頃に金融機関から送付

これらを勤務先に提出するだけで、年末調整で所得税が還付されます。

自営業・フリーランスの場合: 毎年の確定申告で住宅ローン控除を申告する必要があります。

注意: 住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合は、税務署で再発行が可能です。e-Taxで電子交付を選択した場合は、e-Taxのメッセージボックスから確認できます。

2022年度改正・2025年度改正のポイントまとめ

住宅ローン控除は2022年度（令和4年度）の税制改正で大幅に見直されました。さらに2025年度（令和7年度）の改正で一部措置が延長されています。

2022年度改正の主な変更点

項目	改正前（〜2021年）	改正後（2022年〜）
控除率	1.0%	0.7%
控除期間（新築）	10年（特例13年）	13年
所得制限	3,000万円	2,000万円
借入限度額	一律4,000万円（認定住宅5,000万円）	住宅の省エネ性能別に4段階
中古住宅の築年数要件	木造20年・耐火25年	1982年以降に建築
省エネ基準適合	不要	2024年以降の新築は必須

2025年度改正の主な変更点

• 子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せ措置: 2024年に続き2025年入居分も延長
• 床面積40㎡以上への緩和措置: 建築確認の期限を2025年12月31日まで延長
• 子育て対応リフォーム減税: 2025年も継続実施

住宅ローン控除に関するよくある質問

住宅ローン控除は「年末調整」と「確定申告」のどちらで申請する？

初年度は必ず確定申告が必要です。2年目以降は、会社員であれば年末調整で手続きできます。自営業やフリーランスの方は、毎年確定申告が必要です。

住宅ローンを繰上げ返済したら控除はどうなる？

繰上げ返済をしても、当初の返済開始月から繰上げ返済後の最終返済月までの通算期間が10年以上であれば控除は継続されます。「残りの返済期間」ではなく「通算期間」で判定される点に注意してください。また、繰上げ返済により年末残高が減るため、控除額も減少します。

共働き夫婦で住宅ローンを組む場合、控除はどうなる？

ペアローン（夫婦それぞれがローン契約）なら夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。連帯債務なら負担割合に応じてそれぞれ控除可能。連帯保証は主債務者のみが控除対象です。共働き世帯で最大限に控除を活用したい場合はペアローンが有利です。

転勤で一時的に住めなくなった場合、控除はどうなる？

転勤期間中は控除を受けられません。ただし、転居前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を税務署に提出すれば、戻った後に残りの控除期間について再適用を受けられます。家族が引き続き居住している場合は、転勤中も控除を継続できる場合があります。

住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる？

併用は可能です。ただし、住宅ローン控除で所得税が大幅に減額されると、ふるさと納税の控除上限額にも影響する場合があります。特に住宅ローン控除で所得税がゼロになるケースでは、ふるさと納税の自己負担が2,000円を超える可能性があるため、事前にシミュレーションで確認しましょう。

まとめ

住宅ローン控除は、マイホーム購入時の税負担を大幅に軽減できる制度です。最後に、2025年現在の制度のポイントを整理します。

• 控除率0.7%、新築は最大13年間、中古は最大10年間
• 住宅の省エネ性能が高いほど借入限度額が大きい（最大5,000万円）
• 子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされる
• 2024年以降の新築住宅は省エネ基準への適合が必須
• 初年度は確定申告が必要、2年目以降は年末調整で手続き可能
• 合計所得金額2,000万円以下が要件（以前の3,000万円から引き下げ）

住宅購入を検討している方は、住宅の省エネ性能や自身の世帯区分を確認し、どの程度の控除を受けられるか事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。制度は毎年の税制改正で変更される可能性があるため、最新情報は国税庁や国土交通省の公式サイトで確認してください。