現在すでに家を購入して住宅ローンを使用している方の中には、2軒目を購入する予定があり、その際に住宅ローンを使用できるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。
原則として住宅ローンは1世帯につき1軒の住宅に対して利用できるものですが、状況によっては2軒目の購入であっても住宅ローンを利用できる場合があります。
それでは具体的にどのような場面であれば、2軒目の購入であっても住宅ローンを利用できるのでしょうか。この記事では、2軒目にも住宅ローンが使用できる具体的な場面やローンの種類、それぞれのローンごとのメリットやデメリットについて解説していきます。
2軒目の家を購入しようか検討されている方は、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。
- 住宅ローンは原則として1世帯1軒までですが、住み替えや親族居住用、セカンドハウスローンなど特定の条件下では2軒目でも利用可能です。
- 住み替えローンは、1軒目の住宅ローンが残っていても新居の購入資金を借りられるローンで、審査が厳しく金利も高い傾向がありますが、住宅ローン控除が受けられます。
- 親族居住用住宅ローンは親族のための住宅購入に、セカンドハウスローンは別荘などに利用でき、フラット35も利用可能ですが、住宅ローン控除は適用されません。
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2軒目にも住宅ローンは使えるの？
すでに1軒自宅を購入して住宅ローンを組んでいる方の中には、「休暇中の別荘としてもう1軒家を購入したい」、「子供が独立して家を出るのでマンションを買ってあげたい」など、何らかの事情により2軒目の家の購入を検討されている方もいることでしょう。
また、2軒目を購入しようか悩まれている方の中には、2軒目の購入の際にも1軒目と同様に住宅ローンを利用することができるのであれば、購入を決断する方もいるのではないでしょうか。
結論としては、2軒目の購入であったとしても状況次第では住宅ローンが利用できる場合もあります。ここでは、2軒目の購入の際に住宅ローンが利用できる具体的な場面について紹介していきます。
基本的に住宅ローンは1世帯あたり1軒
そもそも住宅ローンは、融資を受ける本人が毎日生活をする住居を購入する際に利用するものであり、住宅ローンは1世帯あたり1軒の家に対してしか利用できないのが大原則となっています。
1軒目の住宅ローンの存在を隠して2軒目の住宅ローンの申請をすれば良いと考える方もいるかもしれませんが、住宅ローンの審査は厳格に行われるため、1軒目の住宅ローンを隠し通すことは現実的には難しいでしょう。
しかしながら、ある特定の条件を満たすことができれば、たとえ2軒目の購入であっても住宅ローンを利用できる場合があります。ここからは、2軒目の住宅ローンが認められる具体的な場面を紹介していきます。
住み替え時の2軒目住宅ローンは認められる
現在居住している自宅を売却して新居を購入するいわゆる住み替えであれば、2軒目の住宅の購入であっても住宅ローンが認められる傾向があります。
具体的な場面として、現在居住している家の住宅ローンが残っているけれども転勤などの事情により新たな家に住み替える場合や、すでに売却先が決まっているのだけれど手続きが遅れてしまい、新たな家の購入に間に合わず住宅ローンが必要な場合などがあげられます。
多くの大手金融機関でもこのような場面は想定しており、住み替えローンとしてサービスを提供しています。しかし、2軒目の住宅ローンはあくまで条件付きの例外であることから、1軒目に比べて審査が厳しくなることは認識しておくと良いでしょう。
親族居住用住宅ローンやセカンドハウスローンもある
金融機関の中には、住み替えローン以外の2軒目の住宅ローンとして親族の居住用住宅のローンやセカンドハウスローンを取り扱っているところもあります。
親族の居住用住宅のローンとは、融資を受ける本人ではなく本人の両親や子供などの親族が居住することを条件に借りられる住宅ローンです。また、セカンドハウスローンとは別荘や通勤通学のために利用する住宅を購入する際に利用できるローンとなります。
いずれのローンも金融機関ごとに審査の条件があることから、利用する際は融資条件や融資期間などをきちんと確認することをおすすめします。
【比較表】2軒目に使えるローン4種類の違い
2軒目の住宅購入に使えるローンは主に4種類あります。それぞれ用途・金利・住宅ローン控除の適用可否が異なるため、自分の状況に合ったローンを選ぶことが重要です。以下の比較表で全体像を把握しましょう。
| 比較項目 | 住み替えローン | セカンドハウスローン | 親族居住用ローン | ペアローン |
| 主な用途 | 1軒目の残債＋新居購入を一本化 | 別荘・週末住宅・通勤用セカンドハウス | 親や子など親族の住居購入 | 夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約 |
| 金利水準 | やや高め（通常の住宅ローン＋α） | 高め（2%前後〜4%程度） | 通常の住宅ローン並み〜やや高め | 通常の住宅ローン金利 |
| 住宅ローン控除 | ○ 適用可 | × 適用不可 | × 適用不可 | ○ 各自で適用可 |
| 審査難易度 | 厳しい（残債＋新規の返済能力を審査） | 厳しい（年収500万円以上を求める場合も） | やや厳しい（返済負担率を総合判断） | 各自で審査（合算で借入額UP） |
| フラット35 | × 対応なし | ○ 対応あり | ○ 対応あり | ○ 対応あり |
| 1軒目の扱い | 売却が前提 | 保有したまま | 保有したまま | 1軒を共有名義で購入 |
どのローンを選ぶべき？ケース別チェックリスト
自分がどのケースに該当するか、以下のチェックリストで確認してみましょう。
- 1軒目を売却して新居に住み替えたい → 住み替え（買い替え）ローン：1軒目の売却額でローン残債を完済できない場合に特に有効
- 1軒目を保有したまま、別荘や通勤用の家がほしい → セカンドハウスローン：週末利用や単身赴任先での居住が目的の場合に適用
- 親や子のために住宅を購入したい → 親族居住用住宅ローン：契約者本人ではなく親族が住む住宅の購入が目的
- 夫婦の収入を合わせて借入額を増やしたい → ペアローン：2人とも住宅ローン控除を受けられるメリットがある
- 1軒目のローンを残したまま2軒目も購入したい → ダブルローン（後述）：一時的に2本のローンを抱える方法。返済負担が大きいため注意
住み替え(買い替え)ローンとは
すでに1軒目の住宅の購入にあたり住宅ローンを利用している方であっても、住み替えローンを上手く活用することにより2軒目の購入の際にローンの利用が可能となります。
住み替えローンとは具体的にどのようなローンなのでしょうか。ここでは、住み替えローンの詳しい中身やその特徴、住み替えローンを利用するメリットやデメリットについて解説していきます。今後2軒目の住宅購入を検討されており住み替えローンの利用を視野に入れているのであれば、ぜひ参考にしてください。
住宅ローン残債があるときの2軒目購入用ローン
住み替えローンは買い替えローンとも呼ばれており、1軒目の住宅ローンの借入残高がある場合に新しく購入する住宅の購入資金を合わせて借りることができるローンを指します。
多くの金融機関ではこの住み替えローンを用意していますが、金融機関ごとに利用条件が定められています。住み替えローンを利用する際は金融機関の利用条件をしっかりと確認するよう心がけましょう。
家の買い替えを検討するときは、1軒目の価値がどのくらいなのかを調べましょう。一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定依頼して、比較・検討するのがおすすめです。
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また、一括査定サイトに関してさらに詳しい内容を知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
住宅ローンと比べて審査が厳しく金利が高い
住み替えローンの特徴として、一般的な住宅ローンと比べて住み替えローンの方が金融機関の審査が厳しく、金利は高く設定されている傾向があるので注意が必要です。
そもそも多くの金融機関が住宅ローンを取り扱っているのに対し、住み替えローンを取り扱っている金融機関はそれほど多くありません。
さらに貸付審査や金利条件が通常の住宅ローンよりも厳しいことから、住み替えローンを利用する場面は限定されることを理解しておく必要があります。
住宅ローン控除が受けられる
住み替えローンの特例として、住宅ローン控除の対象になる点があげられます。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、最大13年間住宅ローンの年末残高の0.7％が所得税から差し引かれて還付される制度です。
そもそも住宅ローン控除を受けるためには、 主に以下の要件を満たす必要があります。
- 新築または取得の日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
- 居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていないこと
- 新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること
住み替えの場合であってもこれらの要件を満たすことができれば、住宅ローン控除を受けることが可能となるのです。
住み替え(買い替え)ローンのメリット・デメリット
2軒目の住宅を購入する際にも利用できる住み替えローンは確かに便利であり、上手く活用することにより二重の借入となるダブルローンを避けることができます。
しかし住み替えローンはメリットだけでなく、デメリットもあるので慎重に利用する必要があるでしょう。ここからは、住み替えローンのメリットとデメリットを紹介してきます。
メリット
住み替えローンの恩恵として挙げられる点は2つあります。中でも現在住んでいる住居のローンの残債が残っている場合であっても、住み替えができる点が最大のメリットと言えるでしょう。
住み替えローンを利用することにより、たとえマイホームの担保評価額が下がりローン残高を割っていたとしても、残債分を新たな住宅のローンに上乗せすることが可能になるのです。
また、貯蓄が有ることを前提としますが、ローンを住み替えの資金に充てることができるので、住み替え後の生活は貯蓄から整えることが可能になります。万が一のことがあっても貯蓄が有る事から安心することができるでしょう。
デメリット
住み替えローンのデメリットは、通常の住宅ローンに比べて金利が高くなる点です。その結果、もともとの住宅ローンの残債と買い替えた家の費用を合算した額が借入総額となり、毎月の返済負担額も大きくなるため注意が必要です。
さらに住み替えローンにおける金融機関の審査も、通常の住宅ローンに比べて厳しくなります。年齢の要件や年収の要件なども厳しくなる傾向があることから、十分に確認することが大切です。
住み替えローンを利用する場合は、現在住んでいるマイホームの売却と住み替えローンの融資実行のタイミングを合わせる必要があります。売却手続きと購入手続きを同時に進めることになるため手続きが煩雑になる点も、住み替えローンのデメリットと言えるでしょう。
ダブルローンとの違い
住み替えローンとよく比較されるのがダブルローンです。ダブルローンとは、1軒目の住宅ローンを返済しながら、2軒目の住宅ローンも同時に組む方法を指します。
| 比較項目 | 住み替えローン | ダブルローン |
|---|---|---|
| 1軒目の扱い | 売却が前提（売却と購入を同時進行） | 売却前でも2軒目を購入可能 |
| ローンの本数 | 新規1本（残債を上乗せ） | 2本同時に返済 |
| 返済負担 | 1本に集約されるため管理しやすい | 2本分の返済が発生し負担が大きい |
| 審査のポイント | 残債＋新規借入額の返済能力 | 2本合計の返済負担率 |
| メリット | 売却タイミングを気にせず新居を確保 | 1軒目を売り急ぐ必要がない |
| リスク | 売却額が想定以下だと残債が膨らむ | 1軒目が売れないと長期間二重返済 |
ダブルローンは「先に新居を確保してからゆっくり1軒目を売りたい」というケースで検討されますが、2本分の返済が続く期間は家計への負担が非常に大きくなります。金融機関の審査でも、2本合計の返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が基準内に収まる必要があるため、年収や既存の借入状況によっては審査に通らない可能性もあります。
住宅ローンについてより詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
親族居住用住宅ローン・セカンドハウスローンとは
ここまで紹介した住み替えローン以外にも、2軒目の住宅購入の際に利用できるローンはいくつかあります。
代表的なローンとしては、親族居住用住宅ローンとセカンドハウスローンがあげられます。これらのローンは利用できる場面は限定されていますが、住み替えローンよりは比較的利用しやすいので利用しない手はないでしょう。
ここからは、親族居住用住宅ローンとセカンドハウスローンそれぞの中身について具体的に解説していきます。
親族居住用住宅ローンは親族の家を買う際に使える
親族居住用住宅ローンとは、両親や子供、祖父母など自分の親族が住むための住宅を購入する際に利用できるローンです。
親族居住用住宅ローンの特徴は、融資を受ける本人が住む予定がない住宅の購入であっても利用できる点です。また、購入する住宅に住む親族に一定の収入がある場合には、融資を受ける本人の収入と合算することで融資額を増やすことができる点も親族居住用住宅ローンの特徴の1つと言えます。
セカンドハウスローンは別荘など2軒目購入に使える
セカンドハウスローンとは、現在居住しているマイホームとは別に、別荘や仕事場など2軒目の住宅を購入する際に使えるローンです。
通勤や通学の便を考慮してセカンドハウスを購入する方や週末や休暇の際に過ごせる家の購入を検討している方もいることから、多くの金融機関ではセカンドハウスローンを取り扱っています。
フラット35でも扱っている
親族居住用住宅ローンやセカンドハウスローンは、フラット35を利用することが可能です。フラット35は全期間固定金利型のローンサービスであり返済終了まで金利が固定されることから、フラット35を利用することで2軒目の住宅を購入しやすくなるでしょう。
なお、フラット35は賃貸するための住宅には利用することはできません。また金融機関によっては取り扱っていないケースがあることから、フラット35の利用を検討している場合には金融機関に確認する必要があるでしょう。
住宅ローン控除は使えない
通常の住宅ローンであれば、住宅ローン控除を利用することにより節税することが可能です。
しかし、親族居住用住宅ローンやセカンドハウスローンでは住宅ローン控除を利用することはできません。
そもそも住宅ローン控除が適用される要件として、新築又は取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいる必要があるからです。
しかし、親族居住用住宅は本人が居住する家ではなく、セカンドハウスはあくまで一時的もしくは一定期間の利用です。その結果上記要件を満たすことができないので注意が必要になります。
親族居住用住宅ローン・セカンドハウスローンのメリット・デメリット
ここからは、親族居住用住宅ローンとセカンドハウスローンそれぞれのメリットとデメリットについて紹介していきます。
メリット
親族居住用住宅ローンのメリットは、居住する親族と収入の合算ができる点です。その結果借入可能な金額を増やせることから購入できる住居の幅を広げることが可能となります。
セカンドハウスローンのメリットは、中古物件の購入やすでに保有している住まいのリフォームにも利用できる点です。
一般的な住宅ローンでは、中古物件の購入や保有物件のリフォームに関しては、住宅の価値が低下することを理由に審査が厳しくなる傾向があります。
しかし、セカンドハウスローンであれば融資対象になることから、幅広い活用が期待できます。
デメリット
親族居住用住宅ローンのデメリットは、全ての金融機関で申し込めるわけではなく、金融機関によっては扱っていない場合がある点です。
また、融資を受けている本人が死亡した際に住宅が相続の対象になることから、相続人が複数いる場合には相続トラブルが発生する可能性があります。
セカンドハウスローンのデメリットは、通常の住宅ローンと比べると利用条件や審査が厳しい点です。
ローン金利は2〜4%と通常の住宅ローンの倍近くなり、審査における収入の基準も高めとなることから、誰もが気軽に利用できるローンではありません。
住宅ローンは夫婦でも組める
2軒目の住宅の購入の際に住宅ローンを組む手段として、夫婦2人で住宅ローンを組む方法があります。収入を合算してローンを組むことができるため、借入額も多くなり購入する住宅に関しても幅広い選択が可能になるのでおすすめです。
ここからは、夫婦で組める住宅ローンの中身について詳しく解説していきます。
収入合算して連帯保証型の住宅ローンを組む
夫婦が共働きをしている場合、一定の条件を満たすことによって夫婦2人の収入を合算して連帯保証型の住宅ローンの審査をうけることができます。
連帯保証型の住宅ローンでは、主に収入の多い夫の方を債務者とし、妻の方を連帯保証人に設定することで、収入を合算して住宅ローンを組むことが可能です。なお、連帯保証人は直接債務を負ってないことから住宅ローン控除を利用することはできません。
万が一名義人である夫の返済がない場合には、連帯保証人である妻が返済義務を負うことになるので注意が必要です。金融機関ごとに利用できる条件が異なることから、連帯保証型の住宅ローンを利用する際はしっかりと確認するように心がけましょう。
収入合算して連帯債務型の住宅ローンを組む
連帯保証型の住宅ローンと同じく、夫婦2人の収入を合算して連帯債務型の審査をうけることも可能です。
連帯債務型の住宅ローンは連帯保証型と異なり、債務者である夫と連帯債務者の妻の2人に同じ返済義務が生じることになります。購入した住居の持分は夫婦それぞれが有することになり、夫婦それぞれが同等の額のローンを負担することになります。
ペアローンで妻名義でも契約する
夫婦で組めるローンとしてペアローンがあげられます。ペアローンとは1つの住宅に対して夫婦がそれぞれローンを組んで借り入れを行うことを言います。夫婦二人とも返済義務があり、互いに連帯保証人となるのです。
ペアローンでは、購入した住宅は夫婦の共有名義となり、住宅の持分はそれぞれの借り入れ額に応じたものとなります。
夫婦で組む住宅ローンのメリット・デメリット
夫婦で組める住宅ローンとして、ここまで連帯債務型の住宅ローンや連帯保証型の住宅ローン、夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンの3つについて紹介してきました。
ここからは、夫婦で組む3つの住宅ローンのメリットとデメリットについてそれぞれ解説していきます。
メリット
夫婦で組む3つの住宅ローンのメリットはそれぞれ以下の通りとなります。
| ローンの種類 | メリット |
|---|---|
| 連帯保証型 |
|
| 連帯債務型 |
|
| ペアローン |
|
デメリット
夫婦で組む3つの住宅ローンにおけるデメリットはそれぞれ以下の通りとなります。
| ローンの種類 | デメリット |
|---|---|
| 連帯保証型 |
|
| 連帯債務型 |
|
| ペアローン |
|
住宅ローンについてより詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
2軒目の住宅ローンに関するよくある質問
まとめ
2軒目の住宅購入を検討する際は、まず自分の目的と状況を明確にして、最適なローンを選ぶことが大切です。最後に、ローン選びの判断基準を整理しておきましょう。
- 1軒目を売却して住み替える → 住み替え（買い替え）ローン。住宅ローン控除が使えるメリットがある
- 1軒目を持ったまま2軒目がほしい → セカンドハウスローン。金利は高めだがフラット35も利用可能
- 親や子のために家を買いたい → 親族居住用住宅ローン。フラット35対応で金利を抑えやすい
- 夫婦で借入額を増やしたい → ペアローン。それぞれが住宅ローン控除を受けられる
いずれのローンも、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が審査の大きなポイントになります。2軒目の購入は1軒目よりも慎重な資金計画が求められるため、早い段階で金融機関や不動産会社に相談し、無理のない返済プランを立てましょう。
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※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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