不動産売却を検討し始めると必ず耳にする「レインズ」という言葉ですが、実際にどのようなものなのか、一般個人でも利用できるのか疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
結論として、レインズは不動産会社同士が情報交換を効率的に行うシステムであり、一般個人は直接閲覧できません。しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ売主は、自分の物件情報や取引の進捗状況を確認することが可能です。
本記事では、レインズの役割やメリット・デメリット、個人が利用できるケース、レインズの代わりに活用できるおすすめツールまで詳しく解説します。
- レインズは不動産会社向けの情報交換システムであり、一般個人は閲覧できない。ただし「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ売主は、登録証明書を使って自分の物件情報や取引状況を確認できる
- レインズの代わりに利用できる情報源として「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」などがあり、過去の取引情報や不動産の相場を無料で確認できる
- レインズへの登録は早期売却や適正価格の把握に有利だが、情報漏洩リスクや囲い込みの可能性もあるため、登録証明書でステータスを確認する習慣が大切
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なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
レインズ（REINS）とは？基本をわかりやすく解説
不動産売買を始めるためにまず知っておきたいのがレインズの存在です。ここではレインズの仕組みについて解説します。
レインズの仕組みと役割
レインズ（REINS）とは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称で、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。
不動産会社が媒介契約を結んだ物件の情報や、過去の成約価格などが登録されており、主に仲介を行う不動産会社向けのウェブシステムとして機能しています。
レインズの主な役割は以下のとおりです。
- 物件情報の共有：売却物件の情報を全国の不動産会社に公開し、買主とのマッチングを促進する
- 成約事例の蓄積：過去の取引データを蓄積し、適正価格の算出に活用する
- 市場の透明性向上：不動産取引における情報の非対称性を解消し、公正な取引を支える
4つのレインズ運営機構と管轄エリア
レインズは全国を4つのエリアに分けて運営されており、各機構が担当エリアの市場データを管理・更新しています。
| 機構名 | 管轄エリア |
| 東日本レインズ | 北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、茨城、栃木、群馬、埼玉、千葉、東京、神奈川、山梨、長野、新潟 |
| 中部レインズ | 富山、石川、福井、岐阜、静岡、愛知、三重 |
| 近畿レインズ | 滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和歌山 |
| 西日本レインズ | 鳥取、島根、岡山、広島、山口、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄 |
レインズを利用できる対象
レインズは、指定流通機構に会員登録をしている不動産会社のみが利用できるネットワークシステムです。宅地建物取引業の免許を持っているだけでは利用できず、各エリアの流通機構に加盟する必要があります。
個人情報を多く扱うシステムであるため、一般個人が直接閲覧することはできません。ただし、売主が不利にならないための仕組みとして、一定の条件を満たせば自身の物件情報を確認できるようになっています（詳しくは次章で解説）。
レインズは個人だと閲覧できない理由と例外
個人が閲覧できない2つの理由
レインズが一般個人に公開されていない理由は主に2つあります。
1. 個人情報保護のため
レインズには物件の住所、売却価格、取引履歴など、個人情報につながるデータが多数登録されています。第三者が自由にアクセスできてしまうと物件所有者のプライバシーが脅かされるため、ログインIDとパスワードによるアクセス制限が設けられています。
2. 不動産会社の事業上の権利を保護するため
不動産会社は会費や利用料を支払ってレインズを利用しており、詳細な物件情報を得ることで仲介業務を行っています。一般個人が無制限にアクセスできると不動産会社のビジネスモデルが成立しなくなるため、会員限定のシステムとなっています。
売主として閲覧できるケース
通常は一般個人が利用できないレインズですが、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ売主は、自分の物件の登録情報と取引の進捗状況を閲覧できます。
宅地建物取引業法により、専任系の媒介契約を結んだ不動産会社は、売却物件をレインズに登録した後、登録証明書を売主に交付する義務があります。登録証明書にはレインズへのログインID・パスワードが記載されており、売主はそのアカウントで登録状況を確認できるのです。
なお、この売主向け確認機能（取引状況管理）は2016年1月に開始されたため、それ以前の登録情報は閲覧できません。
登録証明書によるステータス確認方法
レインズに登録された物件情報には、以下の3つのステータスのいずれかが表示されます。売主はこのステータスを定期的に確認することが重要です。
| ステータス | 意味 | 注意点 |
|---|---|---|
| 公開中 | 物件情報が正常に公開されている | 問題なし |
| 購入申し込みあり | 購入希望者がいるとされる状態 | 身に覚えがない場合は囲い込みの可能性あり |
| 一時紹介停止 | 他社への紹介が停止されている | 売主が依頼していないなら囲い込みの可能性あり |
「公開中」であれば問題ありませんが、「購入申し込みあり」や「一時紹介停止」のステータスに身に覚えがない場合は、囲い込みを受けている可能性があります。速やかに不動産会社に問い合わせましょう。
また、ログインIDやパスワードが記載された登録証明書を受け取れていない場合や、そもそもログインできない場合は、不動産会社がレインズへの登録自体を行っていない可能性もあるため、早急に確認が必要です。
不動産売却時のレインズ登録の流れ
査定依頼から売買契約までのステップ
不動産をレインズに登録して売却を進める一般的な流れは、以下のとおりです。
- 不動産会社を探す — 複数社を比較するなら不動産一括査定サービスが便利
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ — 専任系契約ならレインズ登録が義務化される
- 不動産会社が物件情報をレインズに登録 — 物件の基本情報・写真・販売図面を掲載
- 登録証明書を受け取る — ID・パスワードで自身の物件ステータスを確認可能に
- 全国の不動産会社が物件情報を閲覧 — 買主側の不動産会社から問い合わせが入る
- 内覧・交渉 — 購入希望者と条件を調整する
- 売買契約・引き渡し — 契約成立後、レインズに成約情報が登録される
手順最初の「不動産会社を探す」で迷う方は、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できる一括査定サービスがおすすめです。まずは一括査定で査定額を比較し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
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レインズ登録後に売主がやるべきこと
レインズに物件情報が登録された後も、売主として以下のポイントを確認しておくと安心です。
- 登録証明書の内容を確認する：物件情報（住所、面積、間取り、価格など）に誤りがないかチェックする
- ステータスを定期的に確認する：3つのステータスを週に1回程度は確認し、不審な変更がないかチェックする
- 販売活動の報告を受け取る：専任媒介契約なら2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上の頻度で、不動産会社から販売状況の報告を受ける
- レインズ・マーケット・インフォメーションで相場を確認する：自分の物件の売り出し価格が相場から外れていないか、近隣の成約事例と比較する
レインズに登録するメリット
不動産をレインズに登録すると、売却活動が有利になる次の4つのメリットが期待できます。
- 早期売却が期待できる
- 適正な売却価格がわかる
- 囲い込みのリスクを抑えられる
- 市場トレンドを把握できる
一つずつ詳しく見ていきましょう。
早期売却が期待できる
レインズのネットワークを活用することで、全国の会員不動産会社へ売却情報が公開されます。売主にとっては購入希望者の目に止まりやすくなり、買主にとっては希望の物件を見つけやすくなるため、早期の取引成立が目指せます。
購入を検討している顧客を抱えている不動産会社が全国に数多くあるため、1社だけで販売するよりも圧倒的に多くの購入希望者にリーチできるのが大きな利点です。
適正な売却価格がわかる
レインズには、過去の成約事例が豊富に蓄積されており、類似物件のデータを参考に適正な売却価格を設定できます。
売主は自分の物件以外の情報を直接レインズで見ることはできませんが、後述する「レインズ・マーケット・インフォメーション」で近隣の成約情報を確認し、不動産会社から提案された売却価格が相場から外れていないか比較することが大切です。
囲い込みのリスクを抑えられる
レインズに物件情報を登録すること自体が、囲い込みを防ぐ手段になります。登録された情報は全国の不動産会社が閲覧できるため、特定の1社だけが情報を独占することが難しくなるからです。
ただし、レインズに登録した後でもステータスを操作して囲い込みを行う悪質な業者も存在するため、売主自身による定期的なステータス確認が重要です（詳しくは「囲い込みの手口と見抜き方」で解説）。
市場トレンドを把握できる
レインズには常に最新の成約事例が更新されています。類似物件が相場よりも安く売られている場合は、エリアの人気低下や競合物件の増加が考えられます。反対に高値で成約している場合は、都市開発による人気上昇やヴィンテージマンションとしての価値などが反映されている可能性があります。
このように、レインズを活用することでトレンドやニーズを把握でき、自身の不動産の価値を客観的に見定められる点も大きなメリットです。
レインズに登録するデメリット・注意点
情報漏洩・近隣に知られるリスク
レインズには物件の正確な住所や販売開始日、築年数などが掲載され、全国の不動産会社に公開されます。そのため、何らかの理由で情報が漏れて悪用されたり、長期間売れ残ると「売れない物件」というイメージが付く可能性もあります。
また、近隣に知られずに売却を進めたい場合にもリスクがあります。不動産会社を経由して近隣住民に知られてしまう可能性もあるため、秘密裏に売却したい場合は一般媒介契約を選択して、レインズに登録しない方法を検討しましょう。
囲い込みの手口と見抜き方
レインズへの登録は囲い込み防止に役立つ一方で、レインズを悪用した囲い込みの手口も存在します。売主として知っておくべきポイントを解説します。
囲い込みとは
仲介を行う不動産会社が、売主と買主の双方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙い、他社からの問い合わせを意図的にブロックする行為です。両手仲介自体は違法ではありませんが、囲い込みは宅地建物取引業法に違反する行為です。
よくある囲い込みの手口
- レインズに登録した後、すぐにステータスを「一時紹介停止」や「購入申し込みあり」に変更する
- 他社から物件への問い合わせがあっても「商談中」「売却停止中」と嘘の回答をする
- 登録証明書を売主に渡した後、レインズの物件情報を削除する
- そもそもレインズへの登録義務があるにもかかわらず登録を行わない
囲い込みを見抜く方法
- ステータスを定期的に確認する：登録証明書のID・パスワードでログインし、「公開中」になっているか確認する
- 販売報告の内容を精査する：問い合わせ件数や内覧希望がゼロの状態が長期間続く場合は要注意
- 別の不動産会社に確認を依頼する：知人や別の不動産会社にレインズでの公開状況を確認してもらう
囲い込みが疑われる場合の対処法
囲い込みが疑われる場合は、まず不動産会社に直接問い合わせて説明を求めましょう。誠実な対応が得られない場合は、所属するレインズ運営機構や各都道府県の宅地建物取引業の免許行政庁に相談することも可能です。また、媒介契約の期間満了をもって他社へ切り替えるのも有効な手段です。
2025年1月に宅地建物取引業法の施行規則が改正され、囲い込み対策がさらに強化されました。主な変更点は以下のとおりです。
- レインズの「取引状況（ステータス）管理」の登録が法令上の義務として明確化された
- 登録内容が事実と異なる場合は指示処分・業務停止処分の対象になる
- 登録証明書にQRコードが追加され、売主がスマートフォンから手軽に確認できるようになった
レインズ登録が義務の媒介契約
不動産会社と交わす媒介契約には3つの種類があり、レインズへの登録義務があるのは「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2つです。
媒介契約3種類の比較表
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | ○（可能） | ×（1社のみ） | ×（1社のみ） |
| レインズ登録義務 | なし（任意） | あり（7営業日以内） | あり（5営業日以内） |
| 販売状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 売主による自己発見取引 | ○（可能） | ○（可能） | ×（不可） |
| 契約期間の上限 | 規定なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
専任媒介契約
専任媒介契約では、売主は1社の不動産会社にのみ仲介を依頼します。契約締結日から7営業日以内にレインズへの登録が必要で、2週間に1回以上の販売進捗報告が義務付けられています。
一般媒介契約よりも積極的な販売活動が期待できる一方、他社への依頼はできなくなります。ただし、自分で買主を見つけて直接取引することは認められているため、「知人に売却できる可能性がある」「信頼できる不動産会社が見つかった」という方におすすめです。
専属専任媒介契約
専任媒介契約よりもさらに制約が加わるのが専属専任媒介契約です。契約締結日から5営業日以内にレインズへの登録が必要で、1週間に1回以上の報告義務があります。
また、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を通じて取引しなければならないという制約があります。不動産会社にとっては確実に仲介手数料が得られるため、最も手厚い販売活動が期待できます。「なかなか買い手がつきにくい物件」や「手間をかけずにプロに任せたい」という場合に検討すると良いでしょう。
※媒介契約の選び方について詳しくは以下の記事で解説しています。
レインズの代わりに利用できる5つの方法
レインズへの直接アクセスは不動産会社に限られていますが、レインズのデータをもとにした情報を一般個人向けに公開しているサービスがあります。ここからは、レインズの代わりに個人が利用できる5つの方法を紹介します。
不動産一括査定サイト
不動産の相場を手軽に把握するなら、無料で複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できる不動産の一括査定サイトがおすすめです。
簡易的な机上査定ではありますが、スピーディにおおよその相場がわかり、複数社の査定額を比較できるメリットがあります。サイト運営側が優良な業者を厳選しているため、信頼できる不動産会社を見つける近道にもなるでしょう。
資産活用おすすめナビ運営チームでは、利用者ランキングのTOP3となった以下のサービスをおすすめしています。特にイエウールやすまいステップは上場企業が運営しており、専門家の監修記事やコラムも充実しているため、不動産売却が初めての方でも安心して利用できます。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
マンション売却ならマンション査定が得意なサイトを利用する
売却予定の不動産がマンションの場合は、マンション売買の実績が豊富な不動産会社が多数登録されている一括査定サイトを利用するのがコツです。少しでも高値でスムーズに売却するためには、マンションの取り扱いに強い不動産会社と契約するのが有利です。
マンション査定におすすめの一括査定サービスや、今後のマンションの価格推移予想についてはこちらの記事を参考にしてみてください。
レインズ・マーケット・インフォメーション
不動産の相場を調べる際に欠かせないのが、レインズ・マーケット・インフォメーションです。
レインズに蓄積された不動産取引情報の一部を、一般個人向けに公開しているサイトです。レインズと同じく国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しており、信頼性の高いデータを閲覧できます。
レインズ・マーケット・インフォメーションでわかること：
- 物件の最寄駅・沿線・駅からの距離
- おおまかな所在地・築年数・成約時期・面積
- 間取り・平米単価・用途地域
- 成約価格
利用の流れ：
- レインズ・マーケット・インフォメーションにアクセスする
- 「マンション」か「戸建て」を選択する
- 都道府県・地域を選択する
- 追加条件（沿線、駅からの距離、面積、築年数、間取りなど）を指定して検索する
- 検索結果から類似物件の成約価格を確認する
個人情報が特定されないよう住所や成約時期の詳細は伏せられていますが、おおまかな相場や市場の動向を把握するのに非常に役立ちます。
ただし、レインズのようにリアルタイムで情報が更新されるわけではなく、掲載にはタイムラグが生じる点に注意してください。また、レインズに登録されたすべての物件が公開されるわけではないため、他の情報源と併用することをおすすめします。
不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する不動産情報の総合サイトです。2024年4月に旧「土地総合情報システム」がリニューアルされ、より使いやすくなりました。
確認できる主な情報：
- 不動産取引価格情報：過去の不動産取引をアンケートに基づいて収集したデータ
- 地価公示・都道府県地価調査：国や都道府県が公表する基準地の価格
- 防災情報・都市計画情報：物件周辺のハザードマップや用途地域の情報
不動産市場の活性化を目的に国が運営しているため信頼性が高いですが、掲載情報は取引した人へのアンケート結果をもとにしているため、すべての取引を網羅しているわけではない点に注意しましょう。
不動産情報ポータルサイト
SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの大手不動産ポータルサイトでは、実際に売りに出されている物件情報を調べることができます。類似物件と比較することで、自身の不動産の売り出し価格をイメージしやすくなるでしょう。
ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は売り出し価格（売主の希望価格）であり、実際の成約価格よりも高めに設定されていることがほとんどです。掲載価格がそのまま相場であると思い込まないよう注意してください。
不動産ジャパン
不動産の売却だけではなく賃貸に関する情報も得ることができるのが不動産ジャパンです。
公益財団法人不動産流通推進センターが管理・運営している不動産の総合情報サイトで、以下の4つの不動産流通業界の団体から情報提供を受けています。
- ハトマークサイト
- FRKインターネット会員物件情報
- ラビーネット不動産
- 全国住宅産業協会
信頼できるデータが掲載されていますが、買主や借主を募集中の物件のみが公開されているため、過去の成約実績を調べることはできません。レインズ・マーケット・インフォメーションなどと併用して活用すると、より正確な相場把握が可能になります。
レインズに関するよくある質問
まとめ
レインズは不動産取引を支える重要なインフラですが、一般個人が直接利用することはできません。本記事のポイントを整理すると、以下のとおりです。
- レインズは不動産会社専用のシステムであり、個人情報保護と事業者の権利保護の観点から一般公開されていない
- 専任系の媒介契約を結んだ売主は、登録証明書を使って自分の物件のステータスを確認できる
- 囲い込みを防ぐため、登録証明書でのステータス確認を習慣化することが大切
- 代替手段として、レインズ・マーケット・インフォメーションや不動産情報ライブラリなどを活用すれば、一般個人でも相場やトレンドを把握できる
不動産の売却を検討している方は、まず一括査定サービスで複数の不動産会社を比較し、信頼できるパートナーを見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者へのアンケート回答を集計した結果です。対応エリアや提携会社が異なるため、各サービスの特徴とあわせて参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
