片手仲介とは？メリット・デメリット、不動産売買で失敗しない5つの方法を解説！

不動産を売買する際に、仲介会社がどのような立場で取引に関わるかによって、売却価格や取引の透明性が大きく変わることをご存じでしょうか。

本記事では、片手仲介の仕組みやメリット・デメリットを両手仲介との違いとあわせてわかりやすく解説します。囲い込みを防ぐ具体的な方法や、2025年の法改正情報もまとめていますので、不動産売買で失敗したくない方はぜひ参考にしてください。

片手仲介とは？仕組みをわかりやすく解説

まずは片手仲介の基本的な仕組みと、両手仲介やあんこ取引との違いを整理しましょう。

片手仲介の基本的な仕組み

片手仲介とは、売主と買主にそれぞれ別の不動産会社が仲介として入る取引形態です。「分かれ」とも呼ばれます。

• 売主側の仲介会社（元付業者）：売主から売却の依頼を受け、できるだけ高く・好条件で売れるよう活動する
• 買主側の仲介会社（客付業者）：買主の希望条件に合う物件を探し、できるだけ有利な条件で購入できるよう交渉する

それぞれの仲介会社は自分の依頼者の利益を優先して動くため、売主・買主双方の立場が守られやすいのが特徴です。アメリカなど不動産先進国では、この片手仲介（エージェント制）が一般的な取引形態となっています。

不動産を片手仲介で売却する場合、以下の流れで進みます。

• 売主は不動産会社Aと媒介契約を交わす
• 不動産会社Aはレインズや広告などで買主を探す
• 買主は別の不動産会社Bを経由して物件を見つけ、購入を検討する

取引が成立した場合、売主は不動産会社Aへ、買主は不動産会社Bへそれぞれ仲介手数料を支払います。1社あたりの手数料収入は片方の依頼者からのみとなるため、「片手」と呼ばれています。

両手仲介との違い

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方を仲介する取引形態です。片手仲介との主な違いを以下の表にまとめました。

比較項目	片手仲介	両手仲介
仲介会社の数	2社（元付業者＋客付業者）	1社
手数料の受領先	片方の依頼者からのみ	売主・買主の双方から
1取引あたりの手数料収入	上限額×1	上限額×2
利益相反のリスク	低い	高い
取引スピード	やや時間がかかる場合あり	早い場合あり

例えば3,000万円の物件を売買する場合、仲介手数料の上限は約105.6万円（税込）です。片手仲介では1社が約105.6万円を受け取るのに対し、両手仲介では1社が売主・買主の双方から計約211.2万円を受け取ることができます。

両手仲介自体は違法ではありませんが、手数料を2倍得られる構造が、後述する「囲い込み」問題を生む原因の一つとなっています。

あんこ取引とは

あんこ取引とは、売主側の仲介会社（元付業者）と買主側の仲介会社（客付業者）の間に、さらに別の仲介会社が入る取引形態です。間に挟まれた業者が外からは見えないことから、まんじゅうの「あんこ」に例えてこう呼ばれます。

• 売主・買主が支払う仲介手数料は変わらない（法定上限額の範囲内）
• あんこ業者への報酬は、元付業者・客付業者が受け取った手数料の中から分配される
• 売主・買主があんこ業者に直接手数料を支払うことはない

なお、インターネットの普及で物件情報の流通が効率化された現在では、あんこ取引はほとんど見られなくなっています。

仲介手数料の仕組みと計算方法

片手仲介・両手仲介の理解を深めるために、仲介手数料の基本を押さえておきましょう。

仲介手数料の上限額と計算式

不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法で上限額が定められています。

売買価格が400万円を超える場合は、以下の速算式で上限額を簡単に計算できます。

なお、2024年7月の法改正により、売買価格が800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が売主・買主双方からそれぞれ33万円（税込）に引き上げられました。空き家等の流通促進を目的とした特例措置です。

仲介手数料の計算方法についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

関連記事：不動産売買の仲介手数料は上限が決まっている？上限額の計算方法を解説

物件価格別の仲介手数料シミュレーション

具体的な物件価格ごとの仲介手数料上限額は以下のとおりです。

売買価格	手数料上限（税抜）	手数料上限（税込）
1,000万円	36万円	39.6万円
2,000万円	66万円	72.6万円
3,000万円	96万円	105.6万円
4,000万円	126万円	138.6万円
5,000万円	156万円	171.6万円

片手仲介の場合、仲介会社の収入は上記の金額のみです。一方、両手仲介では上記の2倍の金額を1社が受け取れるため、不動産会社にとっては両手仲介のほうが収益性が高い構造になっています。

片手仲介の3つのメリット

片手仲介には、売主・買主それぞれにとって以下のようなメリットがあります。

• 依頼者の利益が優先される
• 取引の透明性が確保される
• 囲い込みのリスクが低い

メリット①：依頼者の利益が優先される

片手仲介では、仲介会社は自分の依頼者だけの味方として動きます。

売主側の仲介会社は「できるだけ高く売る」ことを、買主側の仲介会社は「できるだけ安く買う」ことを目指して交渉するため、それぞれの依頼者の利益が最大化されやすくなります。

例えば、売主側の仲介業者は買主から価格を下げてほしいと要求があっても、理由なく価格を下げることはせず、できるだけ適正価格で売買できるよう働きかけてくれます。

また、複数の不動産会社から買主が現れる可能性があるため、適正な価格での売買をサポートしやすいのもポイントです。

メリット②：取引の透明性が確保される

片手仲介では2社の仲介会社が関わるため、一方の仲介会社が不適切な対応をしていれば、もう一方の仲介会社や依頼者が気づきやすくなります。

• 価格交渉の経緯が明確になる
• 物件情報が広く公開されやすい
• 不正な情報操作が行われにくい

例えば、買主の仲介業者は売主の利益を追及する立場にないため、物件周辺の渋滞情報や騒音問題など、買主が知っておくべきマイナス情報もすべて開示しようとします。その結果、購入後のトラブルが発生しにくくなります。

メリット③：囲い込みのリスクが低い

片手仲介では、売主側の仲介会社は自社で買主を見つける必要がないため、囲い込みを行う動機がそもそもありません。

物件情報をレインズ（不動産流通機構の情報システム）に正しく登録し、他社にも広く情報を公開することで、より多くの購入希望者にアプローチでき、結果として好条件での売却につながりやすくなります。

片手仲介の2つのデメリット

一方で、片手仲介には以下のようなデメリットもあります。

• 取引完了までに時間がかかる場合がある
• 仲介手数料の値引きが難しい

デメリット①：取引完了までに時間がかかる場合がある

片手仲介は両手仲介に比べて、取引のスピードが落ちることがあります。これは、売主と買主の間に仲介業者が2社存在することから、業者間の連絡・調整に時間がかかるためです。

• 内見日程の調整に時間がかかる
• 価格交渉のやりとりが増える
• 契約条件のすり合わせに手間がかかる

また、両手仲介を優先したい不動産会社の場合、片手仲介の案件は仕事の優先順位を後回しにするケースもあり、売却が長期化する要因となることがあります。

ただし、信頼できる仲介会社であれば業者間の連携もスムーズに行われるため、大きな問題にはならないケースがほとんどです。

デメリット②：仲介手数料の値引きが難しい

両手仲介の場合、1社が売主・買主の双方から手数料を受け取るため、合計額に余裕があり、値引き交渉に応じてもらいやすい傾向があります。

一方、片手仲介では1社が受け取れる手数料は片方の依頼者からのみのため、値引きに応じる余地が少ないのが実情です。

ただし、仲介手数料は法律で定められた「上限額」であり、必ずしも満額を請求されるわけではありません。仲介会社によっては割引キャンペーンを実施している場合もあるため、事前に確認してみましょう。

両手仲介のメリット・デメリット

片手仲介との比較のために、両手仲介のメリット・デメリットも把握しておきましょう。

両手仲介のメリット

• 取引がスピーディーに進む場合がある：1社が売主・買主の双方と直接やりとりするため、業者間の連絡ロスがなく、スケジュール調整がスムーズ
• 仲介手数料の値引き交渉がしやすい：手数料を双方から受け取れるため、合計額に余裕があり、割引に応じてもらいやすい
• 自社の顧客から買主が見つかる可能性がある：仲介会社の既存顧客の中にマッチする買主がいれば、早期に成約に至ることもある

両手仲介のデメリット

• 利益相反のリスクがある：売主は高く売りたい、買主は安く買いたいという相反する利益を1社が調整するため、どちらか一方が不利になる可能性がある
• 囲い込みが起きやすい：両手仲介による手数料の最大化を狙い、他社からの問い合わせを断る「囲い込み」が発生するリスクがある
• 情報の非対称性が生まれやすい：1社が取引全体をコントロールするため、売主・買主に対して都合のよい情報だけを伝える可能性がある

片手仲介と両手仲介の比較表

比較項目	片手仲介	両手仲介
依頼者の利益	優先されやすい	相反リスクあり
取引の透明性	高い	やや低い
囲い込みリスク	低い	高い
取引スピード	やや時間がかかる場合あり	早い場合あり
手数料の値引き	難しい	交渉しやすい
情報公開範囲	広い（他社にも公開）	限定される場合あり

囲い込みとは？手口と見抜き方

不動産売買で特に注意すべきなのが、両手仲介を狙った「囲い込み」です。ここでは囲い込みの実態と対策を詳しく解説します。

囲い込みの具体的な手口

囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が、両手仲介による手数料収入の最大化を狙い、他社からの問い合わせや紹介を意図的に拒否する行為です。

よくある手口には以下のようなものがあります。

• レインズに登録しても販売図面を掲載しない：形式上は登録しているが、他社が物件情報を十分に確認できない状態にする
• 他社からの問い合わせに対応しない：「担当者が不在」「売主の都合で案内できない」などの口実で他社の内見を断る
• 取引ステータスを虚偽登録する：実際には購入申込みがないのに「購入申込みあり」と登録し、他社からの紹介を止める
• 物件情報の公開を遅らせる：自社の顧客に優先的に紹介し、一定期間が過ぎてから他社に公開する

囲い込みを見抜くチェックポイント

囲い込みに遭っていないかを確認するために、以下のポイントをチェックしましょう。

• レインズの登録証明書を受け取る：専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結した場合、仲介会社はレインズへの登録義務があり、登録証明書を売主に交付する義務がある
• 売主専用確認画面でステータスを確認する：登録証明書に記載されたID・パスワードでログインし、「公開中」になっているか確認する
• 営業活動報告を定期的に確認する：問い合わせ件数や内見件数が極端に少ない場合は注意が必要
• 他社に物件の紹介状況を確認してもらう：別の仲介会社に依頼して、自分の物件が正しく公開されているか確認する

レインズの売主専用確認画面では、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などのステータスが表示されます。「紹介停止中」や「購入申込みあり」になっている場合は、必ず仲介会社にその理由を確認しましょう。

2025年宅建業法改正で囲い込みが処分対象に

2025年1月1日施行の宅地建物取引業法施行規則の改正により、囲い込み行為は宅建業法第65条に基づく指示処分の対象となりました。

この法改正により、囲い込みに対する行政の監視が強化されました。もし囲い込みの疑いがある場合は、都道府県の宅建業担当課や国土交通省の地方整備局に相談することができます。

片手仲介で不動産取引を成功させる5つの方法

片手仲介のメリットを最大限に活かし、不動産売買を成功させるための具体的な方法を紹介します。

方法①：囲い込みをしないよう担当者に念を押す

媒介契約を結ぶ際に、担当者に対して「囲い込みは絶対にしないでほしい」と明確に伝えましょう。

口頭だけでなく、書面やメールで記録を残しておくとより効果的です。この一言で依頼主に知識があることが伝わり、囲い込みの抑止力になります。

また、「片手仲介で取引をしてほしい」と伝えたときの不動産会社の反応も見ることが大切です。質問に答えてくれない、あいまいに濁すといった不動産会社とは取引をしないほうがよいでしょう。

方法②：大手だから大丈夫と思わない

知名度のある大手不動産会社でも、囲い込みの心配がないとは限りません。顧客を多く抱えている大手不動産会社は、自社で売主と買主を見つけることができるため、両手仲介の割合が高くなる傾向にあります。

もちろん、両手仲介が必ずしも依頼主にとって不利になるとは限りません。すぐ売りたい、買いたい方にとっては、顧客が多いからこそのスピーディーな対応が良い方向に働く場合もあります。

しかし、会社の規模だけでなく担当者の対応姿勢や取引の透明性を重視して仲介会社を選びましょう。大手だからという理由だけで契約することがないように注意が必要です。

方法③：レインズの登録をこまめに確認する

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合は、レインズの売主専用確認画面を活用しましょう。

レインズは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しており、不動産業界のインフラサービスと呼ばれるほど重要なシステムです。不動産会社によって登録された情報は、他のすべての不動産会社に提供されます。

確認すべきポイントは以下のとおりです。

• 取引ステータスが「公開中」になっているか
• 物件情報（価格・面積・間取りなど）が正確に登録されているか
• 販売図面が掲載されているか

登録証明書に記載されたIDとパスワードでいつでもログインできますので、定期的にチェックする習慣をつけましょう。

方法④：売却活動内容を定期的に確認する

仲介会社から提出される営業活動報告書の内容をしっかり確認しましょう。

• 問い合わせ件数と内見件数
• 広告掲載の状況（ポータルサイト・チラシなど）
• 他社からの紹介状況
• 購入検討者からのフィードバック

報告の頻度は法律で定められており、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上の報告義務があります。

問い合わせや内見の件数が極端に少ない場合は、物件情報が十分に公開されていない可能性があります。仲介会社に理由を確認し、改善を求めましょう。

方法⑤：一般媒介契約を検討する

囲い込みを根本的に防ぎたい場合は、一般媒介契約を検討しましょう。一般媒介契約は他の媒介契約と違い、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができるため、1社による囲い込みが物理的に不可能になります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
契約社数	1社	1社	複数可能
買主を自分で見つけた場合	不動産会社の仲介が必要	仲介無しで販売可能	仲介無しで販売可能
契約期間	最長3か月※延長時は再契約	最長3か月※延長時は再契約	規定なし※3か月が一般的
レインズへの登録	契約から5日以内の登録義務	契約から7日以内の登録義務	登録義務はない
販売状況報告	7日に1回以上必要	14日に1回以上必要	規定なし
囲い込みリスク	高い	高い	低い
おすすめな人	早く売りたい・手厚いサポートが欲しい	自分でも買主を探したい・手間をかけたくない	人気エリア・囲い込みを防ぎたい

ただし、一般媒介契約はレインズへの登録義務がない点に注意が必要です。一般媒介契約を結ぶ際には、レインズに登録してもらうよう各社に確認しましょう。

特に人気エリアや築浅物件など、買主がすぐに見つかりそうな場合は、一般媒介契約がおすすめです。不動産会社間の競争が働き、より良い条件で売ることができる可能性があります。

片手仲介に関するよくある質問

一概にどちらが得とはいえませんが、売主の利益を優先した交渉を期待するなら片手仲介が有利です。片手仲介では仲介会社が売主だけの味方として動くため、高値売却の可能性が高まります。一方、両手仲介は取引がスピーディーに進む場合があり、手数料の値引き交渉もしやすい傾向があります。状況に応じて最適な仲介形態を選びましょう。

片手仲介だからといって仲介手数料が安くなるわけではありません。仲介手数料の上限額は法律で定められており、片手仲介でも両手仲介でも売主・買主が支払う手数料の上限は同じです。ただし、両手仲介のほうが値引き交渉に応じてもらいやすい傾向はあります。

エージェント制度とは、売主専属のエージェント（代理人）が売却活動を行う仕組みです。片手仲介を前提としており、売主の利益を最大化することに特化しています。アメリカでは一般的な制度で、日本でもSREリアルティ（旧ソニー不動産）などが導入しています。両手仲介を行わないため、囲い込みの心配がない点が大きなメリットです。

囲い込みの疑いがある場合は、以下の窓口に相談できます。

• 都道府県の宅地建物取引業担当課：宅建業者の監督機関
• 国土交通省の地方整備局：広域的な問題の場合
• 不動産流通機構（レインズ）：レインズの登録状況に関する問い合わせ
• 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）の相談窓口：不動産取引全般の相談

2025年1月の法改正により囲い込みは指示処分の対象となっているため、具体的な証拠があれば行政処分につながる可能性があります。

まとめ

本記事では、片手仲介の仕組みやメリット・デメリット、囲い込みの対策方法について解説しました。最後に重要なポイントをまとめます。

• 片手仲介は売主・買主にそれぞれ別の仲介会社がつく取引形態で、依頼者の利益が優先されやすい
• 両手仲介は1社が双方を担当する形態で、取引スピードや手数料交渉の面でメリットがある一方、囲い込みのリスクがある
• 囲い込みは2025年1月から指示処分の対象となり、行政による監視が強化されている
• 囲い込みを防ぐには、レインズのステータス確認や営業活動報告書のチェック、一般媒介契約の活用が有効
• 自分の利益を守るためにも、仲介方式の違いを理解し、信頼できる仲介会社を選ぶことが大切

不動産売買は人生の中でも大きな取引です。仲介の仕組みを正しく理解し、納得のいく取引を実現しましょう。