不動産を売却して譲渡所得が発生すると、「扶養から外れてしまうのでは？」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
この記事では、譲渡所得が社会保険と税金それぞれの扶養にどう影響するのかをわかりやすく解説します。具体的な計算シミュレーションや3,000万円特別控除との関係、確定申告の手続きまで網羅しているので、ぜひ参考にしてください。
- 社会保険の扶養は、譲渡所得があってもほとんどの場合で外れない。一時的な収入は判定対象に含まれない
- 税金の扶養（配偶者控除・配偶者特別控除）は、譲渡所得が一定額を超えると外れる可能性が高い。3,000万円控除を使っても扶養判定には影響しない
- 扶養が外れるのは売却した年度だけ。翌年以降に所得が基準以下に戻れば再び扶養に入れる
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譲渡所得があると扶養から外れる？結論を先に解説
不動産売却による譲渡所得が扶養に与える影響は、社会保険の扶養と税金の扶養（配偶者控除等）で大きく異なります。
結論を先にまとめると、以下のとおりです。
- 社会保険の扶養：ほとんどの場合で外れない。譲渡所得は一時的な収入とみなされるため、健康保険や厚生年金の扶養判定には影響しない
- 税金の扶養（配偶者控除・配偶者特別控除）：譲渡所得が一定額を超えると外れる可能性が高い。不動産売却では譲渡所得が高額になりやすいため、多くのケースで扶養から外れる
- 扶養が外れるのは売却した年度だけ：譲渡所得は一時的なものなので、翌年以降に所得が基準以下に戻れば再び扶養に入ることができる
以下のセクションで、それぞれのケースを詳しく見ていきましょう。
社会保険の扶養はほとんどの場合で外れない
社会保険の扶養に関しては、譲渡所得があってもほとんどの場合で外れることはありません。社会保険の扶養は「継続的な収入」をもとに判定されるため、不動産売却のような一時的な収入は判定対象に含まれないのが原則です。
協会けんぽの健康保険は扶養から外れない
協会けんぽ（全国健康保険協会）の健康保険では、被扶養者の認定基準として以下の2つの条件があります。
- 年間収入が130万円未満であること
- 被保険者の年間収入の2分の1未満であること
ここでいう「年間収入」とは、給与や年金など継続的に得られる収入を指します。不動産売却による譲渡所得は一時的な収入であるため、この130万円の判定には含まれません。
したがって、協会けんぽの健康保険に加入している場合は、譲渡所得があっても扶養から外れることはないといえます。
厚生年金も扶養から外れない
厚生年金の第3号被保険者（いわゆる「年金の扶養」）についても、健康保険と同様の考え方です。扶養の判定は継続的な収入をもとに行われるため、不動産売却による一時的な譲渡所得は判定対象外です。
そのため、配偶者が厚生年金の第3号被保険者である場合も、不動産売却によって扶養から外れることは基本的にありません。
国民健康保険には「扶養」の概念がない
注意が必要なのは、国民健康保険（国保）にはそもそも「扶養」という制度が存在しない点です。国保は世帯単位で加入し、加入者全員がそれぞれ被保険者となります。
そのため、国保に加入している方は「扶養から外れる」という問題自体が発生しません。ただし、譲渡所得は国保料の算定対象となるため、不動産売却の翌年に国保料が大幅に上がる可能性がある点には注意しましょう。
税金の扶養は外れる場合がある
税金に関する扶養では、配偶者控除や配偶者特別控除が適用できなくなる場合があります。これらの控除は、配偶者の「合計所得金額」が一定額以下であることが条件です。不動産売却で譲渡所得が発生すると、この合計所得金額に加算されるため、基準を超えてしまう可能性が高くなります。
配偶者控除が外れる条件
配偶者控除を受けるためには、国税庁が定める以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 民法上の配偶者であること（内縁関係は該当しない）
- 納税者と生計を一にしていること
- 配偶者の年間合計所得金額が58万円以下であること（令和7年分以降。令和6年分以前は48万円以下）
- 青色申告者の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色申告者の事業専従者でないこと
さらに、納税者本人の合計所得金額が1,000万円を超える場合は配偶者控除を受けられません。
控除対象配偶者とは、その年の12月31日の現況で、次の四つの要件のすべてに当てはまる人です。なお、平成30年分以後は、控除を受ける納税者本人の合計所得金額が1,000万円を超える場合は、配偶者控除は受けられません。
(1) 民法の規定による配偶者であること（内縁関係の人は該当しません。）。
(2) 納税者と生計を一にしていること。
(3) 年間の合計所得金額が58万円以下（令和7年分以降。令和6年分以前は48万円以下）であること。
(4) 青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと。“引用：国税庁「配偶者控除 控除対象配偶者となる人の範囲」”
配偶者控除の控除額は、納税者本人の所得に応じて以下のとおりです。
| 納税者本人の合計所得金額 | 一般の控除対象配偶者 | 老人控除対象配偶者（※） |
| 900万円以下 | 38万円 | 48万円 |
| 900万円超950万円以下 | 26万円 | 32万円 |
| 950万円超1,000万円以下 | 13万円 | 16万円 |
※老人控除対象配偶者とは、その年12月31日現在の年齢が70歳以上の人
不動産を売却した場合、譲渡所得が58万円を超えることがほとんどです。そのため、不動産売却があった年は配偶者控除から外れる可能性が非常に高いといえます。
配偶者特別控除が外れる条件
配偶者の合計所得金額が58万円を超えても、133万円以下であれば配偶者特別控除を受けられる場合があります（令和7年分以降。令和6年分以前は48万円超）。ただし、以下の要件を満たす必要があります。
- 納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下であること
- 配偶者の年間合計所得金額が58万円超133万円以下であること（令和7年分以降）
- 配偶者が民法上の配偶者であること
- 納税者と生計を一にしていること
(1) 控除を受ける納税者本人のその年における合計所得金額が1,000万円以下であること。
(2) 配偶者が、次の要件全てに当てはまること。
イ 民法の規定による配偶者であること(内縁関係の人は該当しません)。
ロ 控除を受ける人と生計を一にしていること。
ハ その年に青色申告者の事業専従者としての給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと。
ニ 年間の合計所得金額が58万円超133万円以下（令和7年分以降）であること。
(3) 配偶者が、配偶者特別控除を適用していないこと。“引用：国税庁「配偶者特別控除 配偶者特別控除を受けるための要件」”
配偶者特別控除の控除額は以下のとおりです（令和7年分以降）。
| 配偶者の合計所得金額 | 納税者の所得900万円以下 | 900万円超950万円以下 | 950万円超1,000万円以下 |
| 58万円超95万円以下 | 38万円 | 26万円 | 13万円 |
| 95万円超100万円以下 | 36万円 | 24万円 | 12万円 |
| 100万円超105万円以下 | 31万円 | 21万円 | 11万円 |
| 105万円超110万円以下 | 26万円 | 18万円 | 9万円 |
| 110万円超115万円以下 | 21万円 | 14万円 | 7万円 |
| 115万円超120万円以下 | 16万円 | 11万円 | 6万円 |
| 120万円超125万円以下 | 11万円 | 8万円 | 4万円 |
| 125万円超130万円以下 | 6万円 | 4万円 | 2万円 |
| 130万円超133万円以下 | 3万円 | 2万円 | 1万円 |
配偶者控除に比べると所得の上限は高くなっていますが、不動産売却による譲渡所得は数百万円〜数千万円になることが一般的です。譲渡所得が133万円を超えれば、配偶者特別控除も受けられなくなります。
【重要】3,000万円控除を使っても扶養から外れる
マイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除を利用できます。この控除を使えば譲渡所得税がゼロになるケースも多いですが、扶養の判定については注意が必要です。
配偶者控除・配偶者特別控除の判定で使う「合計所得金額」は、分離課税の譲渡所得については特別控除適用前の金額で計算されます（国税庁「専門用語集」の定義）。
つまり、3,000万円控除を使って譲渡所得税がゼロになっても、扶養の判定では控除前の譲渡所得がそのまま合計所得金額に算入されます。たとえば譲渡所得が500万円で3,000万円控除により課税所得がゼロになっても、合計所得金額は500万円として扱われ、配偶者控除（58万円以下）の要件を満たさなくなります。
そのため、不動産売却で譲渡所得が発生した場合は、3,000万円控除を利用するかどうかにかかわらず、ほとんどのケースで配偶者控除・配偶者特別控除の対象から外れると考えておきましょう。
ただし、3,000万円控除を利用することで譲渡所得税自体はゼロまたは大幅に軽減されるため、節税効果は大きいです。扶養から外れることと、税額が増えることは別の問題として整理しておくことが大切です。
扶養から外れた場合の家計への影響
譲渡所得によって扶養から外れた場合、家計にはどのような影響があるのでしょうか。納税者側と配偶者側に分けて見ていきます。
納税者（夫）側の影響：配偶者控除がなくなる
配偶者控除が適用されなくなると、その分だけ課税所得が増え、所得税と住民税の負担が増加します。
たとえば納税者本人の合計所得金額が900万円以下の場合、配偶者控除額は38万円です。この控除がなくなった場合の影響額は以下のとおりです。
- 所得税：38万円 × 所得税率（税率は所得に応じて5%〜45%）
- 住民税：33万円（住民税の配偶者控除額）× 10%（一律）= 約3.3万円
仮に所得税率が20%の場合、所得税の増加額は約7.6万円、住民税と合わせると年間約10.9万円の負担増となります。
配偶者（妻）側の影響：譲渡所得税が発生する
配偶者自身に譲渡所得がある場合は、その所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。税率は不動産の所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計（復興税込） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20.315% |
※所有期間は売却した年の1月1日時点で判定する
10年以上所有の場合は軽減税率の特例がある
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、軽減税率の特例を利用できる可能性があります。
| 譲渡所得の金額 | 所得税（復興税込） | 住民税 | 合計 |
| 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
この軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用することもできます。
復興特別所得税は2.1%
復興特別所得税は東日本大震災の復興財源のために設けられた税金で、基準所得税額に2.1%を上乗せして計算します。
復興特別所得税額 ＝ 基準所得税額 × 2.1%
この復興特別所得税は令和19年（2037年）まで課税されます。
【シミュレーション】具体的な計算例で影響額を確認
ここでは、2つのケースで扶養への影響と税額をシミュレーションします。
ケース1：マイホームを3,000万円で売却（取得費2,000万円・所有期間15年）
- 譲渡収入：3,000万円
- 取得費：2,000万円（実額法）
- 譲渡費用：105万円（仲介手数料等）
譲渡所得 ＝ 3,000万円 − 2,000万円 − 105万円 ＝ 895万円
3,000万円特別控除を適用すると、課税譲渡所得は895万円 − 3,000万円 ＝ 0円（マイナスのため課税なし）となります。
税額： 譲渡所得税は0円。
扶養への影響： 合計所得金額の計算では特別控除前の金額が使われるため、合計所得金額は895万円。58万円を大幅に超えるため、配偶者控除・配偶者特別控除ともに対象外（扶養から外れる）。ただし、譲渡所得税自体は0円のため、配偶者（妻）側の税負担はありません。納税者（夫）側のみ、配偶者控除がなくなることによる約10.9万円の負担増が生じます。
ケース2：相続した土地を2,000万円で売却（取得費不明・所有期間20年）
- 譲渡収入：2,000万円
- 取得費：2,000万円 × 5% ＝ 100万円（概算法）
- 譲渡費用：72万円（仲介手数料等）
譲渡所得 ＝ 2,000万円 − 100万円 − 72万円 ＝ 1,828万円
マイホームではないため3,000万円控除は使えないとすると：
- 扶養への影響： 合計所得金額が58万円を大幅に超えるため、配偶者控除・配偶者特別控除ともに対象外（扶養から外れる）
- 税額（長期譲渡所得・20.315%）： 1,828万円 × 20.315% ≒ 約371万円
- 納税者側の影響： 配偶者控除38万円がなくなり、所得税率20%の場合、約7.6万円＋住民税3.3万円 ＝ 約10.9万円の負担増
翌年の住民税・国保料にも影響する
見落としがちなのが、売却した翌年に届く住民税や国民健康保険料への影響です。
- 住民税：住民税は前年の所得をもとに計算されるため、不動産売却の翌年6月頃から増額された住民税の通知が届きます
- 国民健康保険料：国保に加入している場合、前年の所得（譲渡所得を含む）をもとに保険料が計算されるため、翌年の保険料が大幅に上がる可能性があります
いずれも売却した年ではなく翌年に影響が出るため、あらかじめ資金を確保しておくことが大切です。
譲渡所得の計算方法と節税に使える特別控除
実際に扶養から外れるかどうかを判断するには、正確な譲渡所得額を把握する必要があります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
- 譲渡収入：不動産の売却代金（固定資産税の精算金を含む）
- 取得費：不動産を購入したときにかかった費用
- 譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用
- 特別控除額：一定の条件を満たす場合に適用できる控除
取得費の算出方法（実額法と概算法）
取得費は実額法と概算法の2つの方法で算出し、いずれか大きい金額を取得費として使用できます。
実額法は、土地・建物の購入代金や取得時にかかった諸費用の合計から、建物の減価償却費を差し引いて計算する方法です。取得費に含まれるものは以下のとおりです。
- 土地・建物の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税・不動産取得税
- 設備費・リフォーム費用
建物の減価償却費は以下の計算式で求めます。
減価償却費 ＝ 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
建物の構造別の耐用年数と償却率は以下のとおりです（非事業用）。
| 建物の構造 | 耐用年数 | 償却率 |
| 木造 | 33年 | 0.031 |
| 木造モルタル | 30年 | 0.034 |
| 軽量鉄骨（骨格材3mm以下） | 28年 | 0.036 |
| 軽量鉄骨（骨格材3mm超4mm以下） | 40年 | 0.025 |
| 鉄骨造（骨格材4mm超） | 51年 | 0.020 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
概算法は、購入時の売買契約書などを紛失して取得費が不明な場合に用いる方法で、売却金額の5%を取得費とします。
概算法では取得費が少なく見積もられるため、譲渡所得が大きくなり税負担が重くなりがちです。売買契約書が手元にない場合でも、購入当時の通帳の記録や不動産会社の取引履歴など、取得費を証明できる資料がないか探してみましょう。
譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用とは不動産売却のために直接かかった費用で、以下のものが該当します。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 建物の取壊し費用
- 借地人への立ち退き料
- 測量費
なお、居住中に行ったリフォーム費用や固定資産税などの維持管理費は譲渡費用に含まれないため注意しましょう。
不動産売却で経費計上できるものについて詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
マイホームの3,000万円特別控除
売却した不動産がマイホーム（居住用財産）である場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な条件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地を売却すること
- 住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
- 売却した年の前年・前々年に同特例や買換え特例などを利用していないこと
- 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと
- 災害で滅失した場合は、住まなくなった日から3年目の年末までに敷地を売却すること
控除後の譲渡所得に対して税額を計算します。
税額 ＝（譲渡所得 − 3,000万円）× 税率
なお、3,000万円控除を利用する場合も確定申告が必要です。
所有期間による税率の違い
譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。たとえば2020年4月に購入した不動産を2025年5月に売却した場合、実際の所有期間は5年超ですが、2025年1月1日時点では4年9ヶ月のため短期譲渡所得に該当します。
扶養から外れた場合の確定申告の手続き
譲渡所得があった場合は、原則として確定申告が必要です。ここでは手続きの流れと必要書類を解説します。
確定申告が必要なケース
以下のいずれかに該当する場合、確定申告が必要です。
- 譲渡所得がプラス（利益が出た）の場合：所得税・住民税の納税が必要
- 3,000万円特別控除などの特例を利用する場合：控除後の税額がゼロでも申告が必要
- 年末調整で配偶者控除を適用していた場合：譲渡所得により条件を満たさなくなった場合は修正が必要
配偶者が専業主婦（主夫）であっても、譲渡所得がある場合は確定申告が必要です。
確定申告に必要な書類
譲渡所得の確定申告に必要な主な書類は以下のとおりです。
- 確定申告書（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
- 売買契約書のコピー（購入時・売却時の両方）
- 仲介手数料や諸費用の領収書
- 登記事項証明書
- 本人確認書類（マイナンバーカード等）
3,000万円特別控除を利用する場合は、上記に加えて住民票の写し（売却した物件の所在地と異なる場合）なども必要です。
申告の時期と手順
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。
申告方法は以下の3つから選べます。
- e-Tax（電子申告）：国税庁のWebサイトから24時間申告可能
- 税務署の窓口：管轄の税務署に書類を持参して提出
- 郵送：必要書類を税務署に郵送
なお、年末調整で配偶者控除を適用していた場合は、確定申告時に修正を行い、配偶者控除を外した状態で正しい税額を精算する必要があります。
譲渡所得で扶養から外れる場合のQ&A
譲渡所得と扶養に関するよくある質問をまとめました。
- 扶養から外れないようにする方法はある？
- 3,000万円控除を使えば扶養から外れない？
- 扶養から外れるのは何年間？
- 確定申告は自分でできる？
- 配偶者に名義変更すれば扶養は外れない？
まとめ
不動産売却による譲渡所得と扶養の関係をまとめると、以下のポイントが重要です。
- 社会保険の扶養（健康保険・厚生年金）は、譲渡所得があってもほとんどの場合で外れない
- 税金の扶養（配偶者控除・配偶者特別控除）は、譲渡所得が一定額を超えると外れる可能性が高い
- 3,000万円特別控除を使っても、扶養判定では控除前の所得で判定されるため扶養からは外れる。ただし譲渡所得税自体は大幅に軽減される
- 扶養が外れるのは売却した年度だけで、翌年以降は所得要件を満たせば再び扶養に入れる
- 譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要。3,000万円控除を使う場合も申告が必要
- 売却翌年は住民税や国保料が上がる可能性があるため、資金を確保しておくことが大切
不動産売却の前に譲渡所得を試算し、扶養への影響や税額をあらかじめ把握しておくことで、安心して売却に臨むことができるでしょう。
※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
