不動産売却で必要な手続きとは？そろえる書類や税金の支払いまで解説

不動産売却は、相場調査から引き渡し・確定申告まで多くの手続きが必要です。初めての売却では「何から始めればいいのか」「どんな書類が必要なのか」と不安に感じる方も多いでしょう。

本記事では、不動産売却の手続きを7つのステップに分けて、各段階で必要な書類・費用・期間の目安とともに解説します。

不動産売却の手続き全体像と期間の目安

不動産売却は、大きく分けて以下の7ステップで進みます。物件の種類や状況によって異なりますが、売却開始から引き渡しまでの標準的な期間は3〜6ヶ月が目安です。

ステップ	手続き内容	期間の目安
STEP1	売却する不動産の現状確認	1〜4週間
STEP2	相場調査・査定依頼	1〜2週間
STEP3	不動産会社と媒介契約	1〜2週間
STEP4	売却活動・内覧対応	1〜3ヶ月
STEP5	売買契約の締結	1〜2週間
STEP6	引き渡し・決済	1〜2ヶ月
STEP7	確定申告	売却翌年2〜3月

売却を急ぐ場合は最短2ヶ月程度で完了するケースもありますが、高値での売却を目指すなら半年程度の余裕を持つことをおすすめします。

STEP1 売却する不動産の現状を確認する

売却活動を始める前に、まず不動産の現状を正確に把握しましょう。確認すべき項目は主に3つです。

名義・ローン残債・境界の確認ポイント

確認項目	確認方法	備考
登記名義人	登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して確認	名義人と売主が異なる場合は名義変更が必要
住宅ローン残債	金融機関に残高証明書を依頼、またはWebで確認	残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合は要注意
土地の境界	登記簿・測量図で確認。不明な場合は確定測量が必要	確定測量には1〜3ヶ月、費用は30〜80万円程度

住宅ローンが残っている場合でも売却は可能です。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的な流れです。ただし、売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの場合は、差額を自己資金で補填するか、任意売却を検討する必要があります。

相続物件の場合の追加手続き

相続した不動産を売却する場合は、売却前に相続登記（名義変更）が必須です。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続の開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記の一般的な流れは以下のとおりです。

1. 遺言書の有無を確認
2. 相続人と相続財産を確定
3. 遺産分割協議を実施（遺言書がない場合）
4. 法務局で相続登記を申請

相続登記の費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）＋司法書士報酬（5〜10万円程度）が目安です。

STEP2 相場を調べて査定を依頼する

適正な売り出し価格を設定するために、まず自分で相場を調べ、その後に不動産会社の査定を受けましょう。

自分で相場を調べる方法

ツール	運営	特徴
不動産情報ライブラリ	国土交通省	実際の取引価格（公示地価・実勢価格）を検索できる
レインズ・マーケット・インフォメーション	不動産流通機構	直近1年の成約事例を地域・物件種別で検索可能
不動産ポータルサイト	SUUMO・HOME’S等	現在売り出し中の物件価格（売出価格）を参考にできる

自分で調べた相場はあくまで目安です。正確な価格を知るためには、不動産会社の査定を受けましょう。

机上査定と訪問査定の違い

不動産会社の査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

項目	机上査定（簡易査定）	訪問査定（詳細査定）
方法	データのみで算出（登記情報・周辺相場等）	実際に物件を訪問して調査
所要期間	即日〜数日	1〜2週間
精度	やや低い（±10%程度の誤差）	高い（実際の売却価格に近い）
手間	少ない（オンラインで完結可能）	現地立ち会いが必要
おすすめの場面	まだ売却を迷っている段階	売却を決めて具体的に進めたい段階

まずは机上査定で複数社の価格を比較し、信頼できる不動産会社を絞り込んだ上で訪問査定を依頼するのが効率的です。査定は最低3社以上に依頼しましょう。

[AFF用商材紹介_優先度①_簡略版]

その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

STEP3 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果をもとに不動産会社を選んだら、売却を正式に依頼するための媒介契約を結びます。

3種類の媒介契約の比較

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への同時依頼	○（可能）	×（1社のみ）	×（1社のみ）
自分で買主を見つけた場合	○（直接取引可）	○（直接取引可）	×（必ず仲介会社を通す）
レインズへの登録義務	なし（任意）	契約から7日以内	契約から5日以内
活動報告の頻度	なし（任意）	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の有効期間	定めなし（慣例3ヶ月）	最長3ヶ月	最長3ヶ月

自分に合った媒介契約の選び方

• 一般媒介契約: 人気エリアの物件で、複数社に競争させたい場合におすすめ。ただし、各社の販売意欲が分散する可能性がある
• 専任媒介契約: 1社に任せつつ、自分で買主を見つける余地も残したい場合に最もバランスが良い。迷ったら専任媒介がおすすめ
• 専属専任媒介契約: 完全に不動産会社に任せたい場合。報告頻度が最も高く、手厚いサポートが期待できる

STEP4 売却活動・内覧対応

媒介契約を結んだら、不動産会社が売却活動を開始します。売主として最も重要なのは内覧対応です。

広告・販売活動の内容

不動産会社は以下の方法で買主を募集します。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホーム等）への掲載
• レインズ（不動産流通機構の業者間ネットワーク）への登録
• チラシ・折込広告の配布
• 自社顧客への紹介

売主が直接行うことは少ないですが、広告の内容や写真は必ず確認しましょう。魅力が伝わらない広告では問い合わせにつながりません。

内覧で好印象を与えるコツ

内覧は買主の購入意思を左右する重要な場面です。以下のポイントを押さえましょう。

ポイント	具体的な対策
整理整頓	不要な物を減らし、室内を広く見せる。収納スペースも見られるため整理する
水回りの清掃	キッチン・浴室・トイレは特に念入りに。プロのハウスクリーニング（3〜10万円）も検討
換気・消臭	内覧前に換気し、無香料の消臭剤を使用。ペットや喫煙の臭いは特に注意
明るさの確保	カーテンを開け、照明を全て点灯。暗い印象は物件の評価を下げる
質問への備え	物件の長所だけでなく、近隣環境や周辺施設の情報も答えられるように準備

STEP5 売買契約を締結する

買主が見つかり、価格・条件で合意したら売買契約を締結します。

売買契約当日の流れ

売買契約は通常、以下の順序で進みます。

1. 重要事項説明（宅地建物取引士が買主に対して行う）
2. 売買契約書の読み合わせ・署名捺印
3. 手付金の受領（売買価格の5〜10%が一般的）
4. 仲介手数料の半額を支払い（契約時に半額、引き渡し時に残り半額が一般的）

手付金・契約不適合責任のチェックポイント

手付金について

手付金は売買価格の5〜10%が相場です。買主が契約をキャンセルする場合は手付金を放棄、売主がキャンセルする場合は手付金の倍額を返還する「手付解除」が基本です。

契約不適合責任について

2020年4月の民法改正により、旧「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。引き渡し後に契約内容と異なる不具合（雨漏り・シロアリ被害等）が見つかった場合、売主は修補や損害賠償の責任を負います。

リスクを軽減するために、以下の対策が有効です。

• 物件の不具合は物件状況報告書に正直に記載する
• 売買契約書で契約不適合責任の免責期間（引き渡しから3ヶ月等）を設定する
• 既存住宅売買瑕疵保険（費用7〜15万円）への加入も検討する

STEP6 引き渡し・決済

売買契約から引き渡しまでは通常1〜2ヶ月の期間があります。この間に引き渡しの準備を進めます。

引き渡し当日の流れ

引き渡し・決済は通常、買主の住宅ローンを扱う金融機関で行い、以下の手続きを同時に進めます。

1. 買主からの残代金受領
2. 固定資産税・管理費等の日割り精算
3. 所有権移転登記の申請（司法書士が代行）
4. 鍵・関係書類の引き渡し
5. 仲介手数料の残額支払い

住宅ローンの残債がある場合は、受領した売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権抹消登記を行います。

ローン残債がある場合の対応

パターン	状況	対応
アンダーローン	売却価格 ＞ ローン残債	売却代金でローンを完済。差額が手元に残る
オーバーローン	売却価格 ＜ ローン残債	差額を自己資金で補填、または任意売却を検討

引き渡し前に済ませておくべき手続きは以下のとおりです。

• 金融機関へのローン一括返済の申し入れ（1〜2ヶ月前まで）
• 引っ越しの手配
• 電気・ガス・水道などのライフライン解約・変更届
• 市区町村への転出届

STEP7 確定申告の手続き

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必須です。損失が出た場合でも、特例を利用すれば税金の還付を受けられる可能性があります。

確定申告が必要なケース・不要なケース

ケース	確定申告	理由
売却で利益が出た	必須	譲渡所得税・住民税の申告が必要
売却で損失が出た	任意（推奨）	損益通算・繰越控除の特例を使えば税金が還付される可能性がある
3,000万円特別控除で課税所得がゼロになった	必須	特例を適用するために確定申告が必要

確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日〜3月15日です。期日を過ぎると延滞税や無申告加算税が課されるため、必ず期限内に申告しましょう。

譲渡所得の計算方法と税率

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

• 取得費: 購入代金＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）− 建物の減価償却費
• 譲渡費用: 売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・解体費等

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」が適用されます。

所有期間	区分	所得税	住民税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
5年超	長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%
10年超（居住用）	軽減税率の特例	10.21%※	4%※	14.21%※

※10年超の軽減税率は、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に適用。6,000万円超の部分は通常の長期税率（20.315%）。

使える税制特例の概要

不動産売却で使える主な税制特例は以下のとおりです。

特例	内容	主な条件
3,000万円特別控除	譲渡所得から最大3,000万円を控除	マイホーム（居住用財産）の売却。所有期間の制限なし
10年超所有の軽減税率	税率が14.21%に軽減	所有期間10年超のマイホーム。3,000万円控除と併用可
買換え特例	課税を将来に繰り延べ	所有期間10年超のマイホーム。3,000万円控除とは併用不可。適用期限: 2027年12月31日まで
損益通算・繰越控除	売却損失を給与所得等と相殺、最大4年間繰越可	マイホームの売却で損失が出た場合。適用期限: 2027年12月31日まで

各特例の詳しい適用条件や申請方法は、以下の記事で解説しています。

確定申告の提出方法

確定申告の提出方法は3つあります。

方法	特徴
e-Tax（電子申告）	自宅からオンラインで申告可能。マイナンバーカードが必要。24時間受付で最もおすすめ
税務署に持参	窓口で直接提出。不明点をその場で質問できるメリットがある
郵送	確定申告書を郵送。消印日が申告日となる

初めての確定申告で不安な方は、最寄りの税務署の無料相談窓口や、税理士への相談を活用しましょう。不動産売却に伴う確定申告の税理士報酬は5〜15万円が相場です。

不動産売却の手続きにかかる費用【早見表付き】

不動産売却には仲介手数料をはじめ、さまざまな費用がかかります。売却価格の4〜6%程度が費用の総額の目安です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。

売買価格	仲介手数料の上限（税込）
200万円以下	売買価格×5.5%
200万円超〜400万円以下	売買価格×4.4%＋2.2万円
400万円超	売買価格×3.3%＋6.6万円

売却価格別の仲介手数料早見表（税込）:

売却価格	仲介手数料（税込）
1,000万円	39.6万円
2,000万円	72.6万円
3,000万円	105.6万円
4,000万円	138.6万円
5,000万円	171.6万円

仲介手数料はあくまで上限額であり、交渉により値引きが可能な場合もあります。ただし、値引きを求めすぎると販売活動に影響する可能性があるため注意が必要です。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額に応じて異なります。2027年3月31日まで軽減税率が適用されています。

契約金額	本則税率	軽減税率（2027年3月まで）
500万円超〜1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超〜5億円以下	100,000円	60,000円

その他の費用

費用項目	金額の目安	備考
抵当権抹消登記	不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬1〜2万円	ローン残債がある場合に必要
住宅ローン一括返済手数料	1〜3万円	金融機関により異なる
測量費（確定測量）	30〜80万円	土地の境界が未確定の場合に必要
ハウスクリーニング	3〜10万円	内覧前に依頼する場合
引っ越し費用	10〜30万円	家族構成・距離により変動

費用シミュレーション

売却価格別に、一般的な費用の総額を試算しました。

費用項目	2,000万円で売却	3,000万円で売却	5,000万円で売却
仲介手数料（税込）	72.6万円	105.6万円	171.6万円
印紙税（軽減）	1万円	1万円	3万円
抵当権抹消（司法書士込）	1.5万円	1.5万円	1.5万円
ローン返済手数料	2万円	2万円	2万円
費用合計（税金除く）	約77万円	約110万円	約178万円
売却価格に対する割合	約3.9%	約3.7%	約3.6%

※上記は最低限の費用のみの試算です。測量費・ハウスクリーニング・引っ越し費用等が加わると、売却価格の4〜6%程度が総費用の目安となります。

不動産売却で必要な書類【段階別チェックリスト】

不動産売却では、手続きの段階ごとに異なる書類が必要です。早めに準備を始めましょう。

査定〜媒介契約時の書類

書類	取得先	費用	備考
登記簿謄本（登記事項証明書）	法務局（オンライン可）	480〜600円	物件の権利関係を確認
公図・測量図	法務局	各450円	土地の形状・面積を確認
固定資産税納税通知書	毎年4〜6月に届く	—	査定の参考資料
購入時の売買契約書	自宅保管	—	取得費の算出に必要
建築確認済証・検査済証	自宅保管	—	戸建ての場合
管理規約・修繕積立金の案内	管理組合	—	マンションの場合

売買契約〜引き渡し時の書類

書類	取得先	費用	有効期限
身分証明書	—	—	—
実印＋印鑑登録証明書	市区町村役場	200〜400円	発行から3ヶ月以内
住民票	市区町村役場	200〜400円	登記上の住所と現住所が異なる場合
登記済権利証（登記識別情報）	自宅保管	—	所有権移転登記に必須。紛失時は司法書士の本人確認手続きで対応可
物件状況報告書	不動産会社の書式	—	物件の不具合を正直に記載
付帯設備表	不動産会社の書式	—	引き渡す設備の一覧
抵当権抹消書類	金融機関	—	ローン完済時に金融機関から交付

書類の取得先・費用・日数まとめ

書類	取得先	費用	取得日数
登記簿謄本	法務局窓口／オンライン	480〜600円	即日〜3日
公図・測量図	法務局	各450円	即日〜3日
印鑑登録証明書	市区町村役場	200〜400円	即日
住民票	市区町村役場	200〜400円	即日
固定資産税評価証明書	市区町村役場	200〜400円	即日
戸籍謄本（相続の場合）	本籍地の市区町村役場	450円	即日〜1週間

よくある質問

まとめ

不動産売却の手続きは、全7ステップで進みます。

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。まずはすまいステップなどの一括査定サービスを活用して複数社に査定を依頼し、自分に合ったパートナーを見つけましょう。