物件概要書は、不動産取引において物件の基本情報を整理した重要な書類です。しかし「何が書いてあるのか」「どこを見ればよいのか」がわからないという方も多いのではないでしょうか。
この記事では、物件概要書の基礎知識から記載項目のチェックポイント、売主・買主・投資家それぞれの活用法まで詳しく解説します。物件概要書を正しく読み解くことで、不動産取引をスムーズに進めましょう。
- 物件概要書の記載項目と見方を、基本情報・土地・建物・法令制限・設備・収入の6カテゴリに分けて解説
- 重要事項説明書・物件状況確認書との違いを比較表で整理
- 売主向けの活用法や自分で作成する際の必要書類・テンプレート情報も紹介
物件概要書とは？基本をわかりやすく解説
まず、物件概要書がどのような書類なのか、基本的な知識を確認しましょう。
物件概要書は不動産物件の情報をまとめた書類
物件概要書とは、不動産物件の概要を整理して記載した書類です。具体的には、以下のような情報が記載されています。
- 物件の所在地・価格
- 交通アクセス
- 土地・建物の面積
- 建物の構造・築年数
- 用途地域などの法令制限
- 設備の状況
- 投資用物件の場合は利回り・賃料
物件概要書は「物件紹介書」「物件資料」と呼ばれることもありますが、いずれも物件の基本情報をまとめた書類という点は共通しています。なお、「物件状況等報告書（告知書）」は売主が物件の不具合や瑕疵を告知するための別の書類ですので、混同しないよう注意しましょう。
物件概要書は誰が作成する？
物件概要書には法律で定められた書式がなく、誰が作成しても構いません。ただし、通常は売却を依頼された不動産会社が作成するのが一般的です。
不動産会社は物件の図面や外観・室内の写真と合わせて物件概要書を作成し、購入希望者への情報提供に使用します。そのため、物件概要書の内容は不動産会社の知見や調査力によって充実度が異なります。
なお、売主自身が物件概要書を作成することも可能です。その場合のポイントは後述の「物件概要書を自分で作成するときのポイント」で解説します。
物件概要書を使うタイミングと流れ
物件概要書は、不動産取引の以下のタイミングで活用されます。
| タイミング | 活用シーン |
| 物件探し | 不動産ポータルサイトや不動産会社で物件情報を確認する際に、物件概要書で詳細を把握する |
| 物件比較 | 複数の候補物件の条件を、物件概要書を並べて比較検討する |
| 条件交渉 | 物件概要書の記載内容をもとに、売主と買主が価格や条件を交渉する |
| 契約前確認 | 重要事項説明の前に、物件の基本情報を事前に確認しておく |
| 投資判断 | 投資用物件の利回りや構造、法令制限を確認し、投資適性を判断する |
物件概要書はあくまで「概要」をまとめた書類であり、法的拘束力はありません。契約時には別途、重要事項説明書や売買契約書が必要になります。
物件概要書・重要事項説明書・物件状況確認書の違い【比較表】
不動産取引では複数の書類が登場するため、混同しやすいポイントです。それぞれの違いを比較表で整理します。
| 比較項目 | 物件概要書 | 重要事項説明書 | 物件状況確認書（告知書） |
| 目的 | 物件の基本情報を整理して提供 | 契約前に物件と取引条件の重要事項を説明 | 物件の現在の状態・瑕疵を告知 |
| 作成者 | 不動産会社（売主も可） | 宅地建物取引士（宅建士） | 売主 |
| 法的義務 | なし（任意の書類） | あり（宅建業法第35条で義務） | 義務ではないが実務上必須 |
| 交付タイミング | 物件探し〜交渉時 | 売買契約の締結前 | 売買契約時に交付が一般的 |
| 記載内容 | 物件の概要（所在地、面積、価格等） | 法令制限、インフラ、契約条件、手付金、違約金等 | 雨漏り、シロアリ、設備の故障、心理的瑕疵等 |
| 書式 | 決まりなし | 法定の書式あり | 不動産協会の標準書式が一般的 |
ポイント：物件概要書は物件探しの段階で使う「概要資料」、重要事項説明書は契約前に宅建士が説明する「法定書類」、物件状況確認書は売主が物件の問題点を告知する「告知書」と理解しておきましょう。
物件概要書の記載項目とチェックポイント
物件概要書には多くの情報が記載されていますが、カテゴリ別に整理すると理解しやすくなります。ここでは各カテゴリの記載事項とチェックポイントを表で解説します。
基本情報
| 記載事項 | 記入例 | 注記 | チェックポイント |
| 物件種目 | 売アパート（中古・1棟） | 売アパート、売土地、売店舗などと、新築・分譲・中古などを記載 | |
| 物件価格 | 1,500万円 | 土地の売買や中古住宅の個人間取引は消費税非課税（投資用物件の場合は課税対象） | 相場と比較して妥当な価格か |
| 権利形態 | 所有権 | 所有権、借地権などを記載 | 借地権の場合は融資が下りにくい |
| 所在地 | ○○市○○町 | 地番または住居表示を記載 | |
| 交通アクセス | ○○駅から徒歩5分 | 実測距離（直線距離ではない）で徒歩1分＝80m、車1分＝400mで計算 | 実際に歩いて確認するのがおすすめ |
土地に関する情報
土地の面積・地目・接道状況など、土地に関する情報が記載されます。
| 記載事項 | 記入例 | 注記 | チェックポイント |
| 面積 | 515.00㎡（154.28坪） | 公簿面積または実測面積を記載 | 公簿面積と実測面積に差がないか |
| 地目 | 宅地 | 宅地、田、畑など登記簿上の地目を記載 | |
| 接道状況 | 北側25m国道、東側12m市道 | 道路が敷地に接している方位、道路の幅員、道路の種類を記載 | 接道要件を満たさない場合は再建築不可物件 |
| その他 | 地勢：平坦 |
建物に関する情報
建物の構造・種類、延床面積、建築年月、間取りなど、建物に関する情報が記載されます。
| 記載事項 | 記入例 | 注記 | チェックポイント |
| 構造 | 木造スレート葺地上2階建 | 用途にあった構造か。瓦葺の場合リフォームが必要になることがある | |
| 種類 | 共同住宅 | 居宅、共同住宅、事務所などを記載 | |
| 延床面積 | 298.48㎡ | ||
| 建築年月 | 2000年3月 | 築年数が経過しすぎていないか。1981年6月以降の新耐震基準に適合しているか | |
| 間取り・戸数 | 1DK8戸 | ||
| 駐車場 | なし | ファミリー向け物件や徒歩20分以上であれば敷地内か、車庫証明がとれる直線距離で2km以内に駐車場の確保が必要 |
法令制限に関する情報
都市計画や用途地域、建ぺい率、容積率など、法令制限に関する情報が記載されます。
| 記載事項 | 記入例 | 注記 | チェックポイント |
| 都市計画 | 市街化区域 | 市街化調整区域または市街化区域を記載 | 市街化調整区域は原則として建物の建築が制限される |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 | 全13種類ある | 用途に合った地域か |
| 建ぺい率 | 60% | 建築面積÷敷地面積 | 建築基準法に違反していないか |
| 容積率 | 200% | 延床面積÷敷地面積 | 建築基準法に違反していないか。容積率に余裕があるか |
| その他の制限 | 準防火地域、日影制限：10m以上5h/3h/4m、高さ制限：15m | 防火地域、日影制限、高さ制限などを記載 | 各制限に違反していないか |
設備に関する情報
電気やガス、上下水道など、設備に関する情報が記載されます。
| 記載事項 | 記入例 | 注記 | チェックポイント |
| 電気 | ○○電力 | ||
| ガス | ○○ガス | プロパンガスの場合は「LPG」と記載 | 都市ガスとプロパンガスではランニングコストが異なる |
| 上水道 | 公営水道 | 接続工事が必要な場合は（接続要）を付記 | 接続工事が必要な場合は追加費用が発生 |
| 下水道 | 公共下水 | 接続工事が必要な場合は（接続要）を付記 | 浄化槽の場合はメンテナンス費用が発生 |
| その他 | インターネット無料接続 | 利用料は家主負担のケースがあるため確認 |
収入に関する情報（投資用物件の場合）
投資用物件の場合は、現在の賃料や利回りなど収入に関する情報が記載されます。
| 記載事項 | 記入例 | 注記 | チェックポイント |
| 利回り | 5.00% | 集合住宅の場合は満室を想定した「表面利回り」が記載されることが多い | 表面利回りだけでなく実質利回りも計算する。利回りが相場より極端に高い・低い場合は要注意 |
| 月額賃料 | 50,000円 | 周辺相場と比較して適正か |
その他の情報
取引形態や仲介・販売にあたる不動産会社、引渡時期などの情報が記載されます。
| 記載事項 | 記入例 | 注記 | チェックポイント |
| 取引形態 | 仲介 | 売主、代理、仲介（媒介）を記載 | 仲介の場合は不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある |
| 仲介・販売会社名 | ○○不動産 | 取引形態が売主の場合はこの会社が物件を販売、仲介の場合は仲介業者を記載 | |
| 引渡時期 | 相談 | 希望時期に合うか | |
| 現況 | 入居者居住中 | 入居者居住中の場合は内覧できないケースがある | |
| その他 | 告知事項あり | 物件の特徴や伝えたい内容等があれば記載 | 契約不適合責任が免責されていないか。告知事項の内容を必ず確認 |
図面・写真のチェックポイント
物件概要書に添付されている図面や写真からも、重要な情報を読み取ることができます。
- 間取り・広さ：生活動線や家具配置がイメージできるか
- バスとトイレ：別になっているか（賃貸需要に影響）
- 収納・クローゼット：広さは十分か
- 周辺の生活利便施設：スーパー、コンビニ、銀行、病院などが近くにあるか
- 周辺の嫌悪施設：風俗店、工場、ごみ焼却場、墓地などがないか
ただし、図面や写真だけでは分からないことも多いため、必ず現地に足を運んで自分の目で確認することが大切です。
不動産投資における銀行からの融資についても気になる方は以下の記事もご覧ください。
物件概要書の3つの活用法
物件概要書は、不動産取引のさまざまな場面で活用できます。
物件探し・比較検討に活用する
物件概要書があれば、物件の基本情報を短時間で効率的に把握できます。複数の物件を比較する際にも、物件概要書を並べて見ることで、価格・面積・築年数・利回りなどの条件を一目で比較できます。
不動産ポータルサイトに掲載されている物件情報は、実質的に物件概要書の内容を元にしています。気になる物件があれば、不動産会社に問い合わせてより詳細な物件概要書を入手しましょう。
売買条件の交渉をスムーズに進める
物件概要書に記載された情報をもとに、売主と買主が共通認識を持った上で条件交渉を行うことができます。
例えば、築年数や設備の状態、法令制限などの客観的な情報をベースにすることで、根拠のある価格交渉が可能になります。「物件概要書に記載されている○○の状態を考慮して、価格の見直しをお願いしたい」といった具体的な交渉ができるのです。
引渡し後のトラブルを防止する
物件概要書には、物件の問題点も記載する必要があります。例えば以下のような情報です。
- 雨漏り・シロアリ被害などの物理的瑕疵
- 埋設物・土壌汚染などの土地の問題
- 騒音・振動・悪臭などの環境的瑕疵
- 事故や事件などの心理的瑕疵
売主にはこれらの問題点を買主に説明する義務があります。問題点を隠したり虚偽の説明をしたりすると、民法上の契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。
トラブルを防ぐためにも、物件概要書を通じて物件の問題点を売主・買主双方で共有しておくことが重要です。
【売主向け】物件概要書を活用して売却を有利にするコツ
不動産を売却する際、物件概要書の内容は買主の購入判断に大きく影響します。売主として押さえておきたいポイントを紹介します。
正確な情報を記載して買主の信頼を得る
物件概要書の情報が正確であるほど、買主からの信頼度が高まり、スムーズな売却につながります。
面積や築年数、設備の状況などは、登記簿謄本や建築確認済証、設備の保証書などの裏付け資料をもとに正確に記載しましょう。曖昧な情報や「おそらく」「たぶん」という記載は、買主の不安を招きます。
物件のアピールポイントを整理する
物件概要書は事実を記載する書類ですが、物件の強みを整理して伝える場でもあります。
- 立地の良さ：駅からの距離、周辺施設の充実度
- 設備の特長：リフォーム履歴、設備の更新時期
- 管理状態：定期的なメンテナンス実績
- 収益性：投資用物件の場合は入居率や利回りの実績
これらの情報を「その他」欄や添付資料で補足することで、物件の魅力を的確に伝えられます。
瑕疵・告知事項を隠さず記載する理由
物件に問題点がある場合、「書かないほうが売れやすいのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし、瑕疵を隠して売却することは大きなリスクを伴います。
- 契約不適合責任により、契約解除・損害賠償請求を受ける可能性がある
- 買主との信頼関係が崩れ、訴訟に発展するケースもある
- 2020年4月の民法改正により、買主の権利（追完請求・代金減額請求等）が強化された
問題点は正直に記載した上で、すでに対策済みであればその内容も合わせて記載しましょう。例えば「過去にシロアリ被害があったが、○年に駆除・防蟻処理を実施済み」と記載すれば、買主も安心して検討できます。
【投資家向け】物件概要書からわかる投資適性の見極め方
投資目的で不動産を購入する場合、物件概要書は投資判断の重要な材料となります。以下の3つの観点からチェックしましょう。
- 物件自体が投資対象として適切か（利回り、構造、築年数など）
- その物件に賃貸ニーズがあるか（交通アクセス、間取り、広さ、設備、家賃設定など）
- 購入後に大きな修繕コストが発生しないか（設備更新、リフォーム、大規模修繕などの履歴）
建物構造と法定耐用年数の関係
建物の構造によって法定耐用年数と投資に適した築年数の目安が異なります。
| 構造 | 用途 | 投資物件に向いている築年数 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 一戸建て、アパート | できるだけ新築に近いもの | 22年 |
| 鉄骨造 | アパート、マンション、オフィスビル | 10年未満 | 軽量鉄骨：19〜27年、重量鉄骨：34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | マンション、オフィスビル | 25年未満 | 47年 |
法定耐用年数を超えた物件は、金融機関からの融資が受けにくくなるため注意が必要です。ただし、法定耐用年数はあくまで税務上の基準であり、適切にメンテナンスされた建物は耐用年数を超えても使用可能です。
利回りの見方と計算方法
物件概要書に記載されている利回りは、多くの場合「表面利回り（グロス利回り）」です。表面利回りは満室を前提として計算されており、実際の収益性を正確に反映していません。
投資判断には、諸経費を差し引いた「実質利回り（ネット利回り）」を計算しましょう。
実質利回り＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件購入価格 + 購入時諸経費）× 100
年間諸経費には、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、管理委託費などが含まれます。表面利回りが高くても、諸経費が大きければ実質利回りは低くなるため、必ず実質利回りで比較しましょう。
入居率・積算価格・収益価格のチェック
入居率：
集合住宅の場合、入居率は収益に直結します。入居率が50%を下回っている物件は要注意です。空室が多い原因（立地、家賃設定、設備の老朽化など）を確認し、改善の余地があるかを判断しましょう。
積算価格：
積算価格は、土地と建物の現在価値を合計した価格です。積算価格が物件価格を上回っていれば、担保価値が高いと判断でき、融資を受けやすくなります。
積算価格 ＝ 土地の現在価格 + 建物の現在価格
土地の現在価格 ＝ 路線価 × 土地面積
建物の現在価格 ＝ 再調達単価 × 建物面積 ×（残存年数 ÷ 法定耐用年数）
路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
収益価格：
収益価格は、その物件が将来生み出す収益から算出した価格です。収益価格が物件価格を上回っていれば、投資として割安と判断できます。
収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り
例えば、月額家賃5万円、年間諸経費30万円、還元利回り5%の場合：
年間家賃収入：5万円 × 12か月 ＝ 60万円
純収益：60万円 − 30万円 ＝ 30万円
収益価格：30万円 ÷ 5% ＝ 600万円
この物件が600万円以下で購入できれば、投資としては割安と判断できます。
物件概要書からわかる要注意物件
物件概要書を確認する際、以下のような物件には特に注意が必要です。
違法建築物件（法的瑕疵物件）
違法建築物件とは、建築関連の法律に違反している物件のことです。主に以下の法律に違反するケースがあります。
| 法律 | 違反内容の例 |
| 建築基準法 | 建物の構造上の安全基準や接道義務、容積率、建ぺい率などが基準を満たしていない |
| 消防法 | 火災報知器やスプリンクラー、防火扉など消防設備・防災設備が未設置・未更新 |
| 都市計画法 | 市街化調整区域・用途地域など建築制限があるエリア内の違反建築物 |
違法建築物件は金融機関からの融資が受けられないケースが多く、将来の売却時にも買い手が見つかりにくくなります。物件概要書の建ぺい率・容積率・接道状況を確認し、法令に適合しているかをチェックしましょう。
再建築不可物件
再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないために、現在の建物を取り壊した後に新たな建物を建てられない物件です。
建築基準法では、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない（接道義務）と定められています。この要件を満たさない土地は再建築ができません。
再建築不可物件は以下のリスクがあります。
- 建物が老朽化しても建て替えができない
- 金融機関からの融資が極めて難しい
- 将来の売却が困難で、資産価値が大幅に低い
物件概要書の接道状況の欄で、接道要件を満たしているかを必ず確認しましょう。
物件概要書を自分で作成するときのポイント
売主自身で物件概要書を作成するケースもあります。正確で分かりやすい物件概要書を作成するためのポイントを解説します。
作成に必要な書類を揃える
物件概要書を作成する際は、以下の書類を手元に用意して情報を正確に記載しましょう。
| 必要書類 | 確認できる情報 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 所在地、面積、構造、権利形態 |
| 測量図 | 土地の正確な面積、形状 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建築年月、法令適合の有無 |
| 固定資産税の課税明細書 | 課税評価額、面積 |
| 購入時の売買契約書 | 購入価格、取引条件 |
| 管理規約（マンションの場合） | 管理費、修繕積立金、使用制限 |
| 賃貸借契約書（投資用の場合） | 賃料、入居状況 |
最低限記載すべき項目リスト
物件概要書に決まった書式はありませんが、最低限以下の項目は記載しましょう。
- 物件種目（売マンション、売土地など）
- 物件価格
- 所在地
- 交通アクセス
- 土地面積・建物面積
- 建物の構造・築年数
- 間取り
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 接道状況
- 設備の状況（電気・ガス・上下水道）
- 権利形態（所有権・借地権）
- 現況（空室・入居中など）
- 告知事項（問題点がある場合）
作成時の3つの注意点
1. 良い面も悪い面もありのまま記載する
物件のマイナス面を隠して記載すると、後日トラブルになるリスクがあります。雨漏り、シロアリ、騒音問題などの問題点は正直に記載しましょう。
2. 裏付け資料をもとに正確に記載する
登記簿謄本や測量図、購入時の契約書類などを確認し、推測ではなく事実に基づいて記載することが重要です。
3. 不明な点は「調査中」と記載するか空白にする
確認が取れていない情報を推測で記載するのは避けましょう。不明な点は「調査中」と記載するか、空白にしておくのが適切です。
テンプレート・書式の入手方法
物件概要書には法定の書式がないため、自由な形式で作成できます。テンプレートを活用すると効率的に作成できます。
- 不動産協会の書式：都道府県の宅建協会や全日本不動産協会のWebサイトで、物件概要書のテンプレート（Excel・Word形式）を公開しているケースがある
- ビジネス書式サイト：bizocean等のビジネス書式サイトで無料テンプレートをダウンロード可能
- 不動産会社への依頼：売却を依頼した不動産会社に作成してもらうのが最も確実
WordやExcelで一から作成する場合は、前述の「最低限記載すべき項目リスト」を参考にしてください。
物件概要書に関するよくある質問
まとめ
物件概要書は、不動産物件の基本情報を整理した書類で、物件探しから条件交渉、トラブル防止まで幅広く活用できます。
物件概要書を読む際は、以下のポイントを特に注意してチェックしましょう。
- 接道状況：接道要件を満たしているか（再建築不可のリスク）
- 建ぺい率・容積率：法令に違反していないか
- 築年数と構造：新耐震基準に適合しているか
- 告知事項：物件の問題点がきちんと記載されているか
- 権利形態：借地権の場合は融資への影響
投資用物件の場合は、表面利回りだけでなく実質利回りを計算し、積算価格や収益価格との比較も行うことで、より正確な投資判断ができます。
物件概要書の見方に慣れることで、良い物件の見分けができるようになります。この記事を参考に、不動産取引をスムーズに進めてください。
※「資産活用おすすめナビ」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
